TJ 85194, 10 juill. 2025, RG 25/00721

5AA
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe
[Adresse 1]
[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00721 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C36W

AFFAIRE :
[C] [L]
C/
[G] [O], [P] [B]

DEMANDEUR

Monsieur [C] [L]
né le 20 Février 1958 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Elvine LE FOLL de la SELARL LE FOLL ELVINE, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDEURS

Monsieur [G] [O]
né le 31 Juillet 1986 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

Madame [P] [B]
née le 17 Novembre 1997 à [Localité 6] (85), demeurant [Adresse 3]

non comparants

Le 10 07 2025
copie exécutoire délivrée à :

Me LE FOLL

copie délivrée à :
PREFECTURE
M
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,
Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 17 Juin 2025 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, Monsieur [C] [L] a donné à bail meublé à Monsieur [G] [O] et Madame [P] [B] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 4], moyennant le versement d'un dépôt de garantie de 1.600 euros outre d’un loyer mensuel d’un montant de 800 euros, à compter du 1er juillet 2024.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [C] [L] a fait délivrer le 20 décembre 2024 à Monsieur [G] [O] et Madame [P] [B] un commandement de payer la somme en principal de 4.800 € représentant les loyers impayés, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur [G] [O] et Madame [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne aux fins de voir:
- constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut de paiement du loyer,
- ordonner leur expulsion, avec au besoin l'assistance de la force publique, avec réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution à 15 jours,
- condamner solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [P] [B] au paiement de la somme de 6.400 € au titre des loyers et charges impayés au 1er février 2025 avec intérêts au taux légal ,
- condamner solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [P] [B] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer du en application du bail jusqu'à la libération effective des lieux, soit 800 euros,
- condamner solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [P] [B] à une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

A l'audience du 17 juin 2025, Monsieur [C] [L], représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il a actualisé la dette locative à la somme de 9.600 euros, terme de janvier 2022 inclus.

En défense, Monsieur [G] [O] et Madame [P] [B], assignés par acte de commissaire de justice délivré à étude, n'ont pas comparu.

Il est à noter que le bailleur n'a pas fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Monsieur [C] [L] justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de ses locataires le 20 décembre 2024.

En outre, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 21 mars 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de deux mois avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L'action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative.
En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et six semaines après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, Monsieur [C] [L] a fait délivrer à Monsieur [G] [O] et Madame [P] [B] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 4.800 € au titre des loyers impayés.

Les défendeurs n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er février 2025.

En conséquence, Monsieur [G] [O] et Madame [P] [B] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Monsieur [C] [L] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d'ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Aucune circonstance particulière ne justifie de réduire le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Il y a lieu en outre de condamner solidairement, conformément aux stipulations de l'article VIII du bail, Monsieur [G] [O] et Madame [P] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme de 800 euros.

Monsieur [C] [L] chiffre le montant de la dette locative à la somme de 9.600 € au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, terme de juin 2025 inclus.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [P] [B] à payer à Monsieur [C] [L] la somme de 9.600 € au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés au 17 juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

Monsieur [G] [O] et Madame [P] [B], qui succombent, seront condamnés in solidum à payer la somme de 700 euros à Monsieur [C] [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et supporteront les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d'écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS