TJ 85194, 11 juill. 2025, RG 24/00550

5AA
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe
[Adresse 1]
[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE JUGEMENT DU 11 JUILLET 2025

Minute :

DOSSIER N° : N° RG 24/00550 - N° Portalis DB3I-W-B7I-CXDJ

AFFAIRE :
[C] [F], [K] [F]
C/
[H] [O] épouse [P], [E] [P]

DEMANDEURS

Monsieur [C] [F]
né le 19 Mai 1970 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]

Madame [K] [F]
née le 08 Mars 1965 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Emmanuelle MARTINEAU, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDEURS

Madame [H] [O] épouse [P]
née le 22 Mars 1985 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [E] [P]
né le 30 Octobre 1986 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7]

représentés par Maître Guillaume LACAZE de la SELARL G LACAZE AVOCAT, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Le 16 JUILLET 2025
copie exécutoire délivrée à :

Me

copie délivrée à :
Me
M
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,
Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 20 Mai 2025 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 janvier 2021 Monsieur [C] [F] et Madame [U] [F] ont donné en location à Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 2] avec prise d’effet le 29 janvier 2021 moyennant le versement d'un loyer mensuel de 575,53 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 20 juin 2023, Monsieur [C] [F] et Madame [U] [F] ont délivré à Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] un congé pour reprise pour habiter au profit de leur fille, Madame [W] [F], pour le 28 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date 26 mars 2024, Monsieur [C] [F] et Madame [U] [F] ont fait assigner Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne aux fins de voir:
- valider le congé délivré le 20 juin 2023 et constater la résiliation du bail,
- déclarer Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] occupants sans droit ni titre,
- ordonner l’expulsion de Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] et de tous occupants de leur chef,
- condamner solidairement Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date d'effet du congé jusqu'à son départ effectif des lieux,
- condamner solidairement Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner solidairement Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux dépens.

Le 18 juin 2024 l'examen de l'affaire a été renvoyé au 17 septembre 2024, puis a fait l'objet de quatre renvois successifs à la demande des parties.

A l’audience du 20 mai 2025, Monsieur [C] [F] et Madame [U] [F], représentés par leur avocat, aux termes de conclusions n°2 déposées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, ont maintenu leurs demandes à l’encontre de Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] en faisant valoir que le congé était régulier. Ils ont soutenu que les clés ne leur avaient pas été restituées et ont sollicité la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 10.200,52 euros au titre des indemnités d'occupation impayées, terme de mai 2025 inclus. Ils ont porté à 2.000 euros la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils ont conclu au débouté des demandes de Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P].

En défense, Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P], représentés par leur avocat, aux termes de conclusions déposées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, ont conclu au débouté des demandes de Monsieur et Madame [F]. Ils ont sollicité à titre reconventionnel de voir:
-prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur et Madame [F] au 15 avril 2024,
-condamner les époux [F] à leurs verser les sommes suivantes:
*575 euros par mois au titre du remboursement du loyer du logement à compter du 27 mars 2023 date de signalement « habitat indigne et précarité énergétique »,
*4.500 euros au titre de la perte des affaires de famille,
*100 euros par mois au titre du surcoût de dépenses d'électricité pendant la durée du bail,
*90 euros par mois à compter du 4 mai 2024 au titre de la location d'un garde-meuble,
*450 euros par mois à compter du 15 avril 2024 au titre des loyers du mobil-home dans un camping qu'ils sont contraints d'habiter faute de logement décent et de solution de relogement,
*3.000 euros au titre des problèmes de santé subis par leurs deux filles,
*1.500 euros au titre du préjudice moral,
*1.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé

Selon l’article 15 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire à l’expiration du bail avec un préavis de six mois en justifiant ce congé soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, ce motif devant être indiqué sur le congé. A l’expiration du délai de préavis de six mois, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

Le congé afin de reprise pour habiter ne peut faire l’objet d’un contrôle a priori sauf à démontrer qu’à l’époque de la délivrance du congé, le bailleur avait une intention frauduleuse.

En l’espèce, Monsieur [C] [F] et Madame [U] [F], par l'intermédiaire de leur mandataire, l'agence immobilière [Z], ont délivré congé pour reprise pour habiter à Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P], titulaires du bail, par lettres recommandées avec accusé de réception reçues le 20 juin 2023 pour le 28 janvier 2024. Il était indiqué que Madame [W] [F], leur fille, souhaitait reprendre le logement pour l’occuper.
Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] soulèvent en premier l'irrégularité du congé au motif qu'il a été délivré par l'agence [Z], non par les bailleurs, Monsieur [C] [F] et Madame [U] [F].

L'identité des bailleurs est cependant clairement mentionnée dans le congé tant dans l'en-tête que dans le corps du document, l'agence immobilière précisant à plusieurs reprises qu'elle intervient en qualité de mandataire de Monsieur et Madame [F], ce qu'ils confirment. La copie du courrier daté du 8 juin 2023 adressé par les bailleurs au mandataire précisant leur intention de ne pas renouveler le bail pour la reprise des locaux par leur fille était par ailleurs jointe au congé. Il n'y a donc pas lieu d'annuler le congé sur ce point.

Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] soutiennent par ailleurs que le congé est nul car frauduleux, la fille des bailleurs, Madame [W] [F] vivant et travaillant en Suisse depuis le mois de septembre 2023.
Madame [W] [F] a pourtant établi une attestation conforme aux dispositions de l'article 200 et suivants du code de procédure civile aux termes de laquelle elle précise les circonstances de son séjour professionnel temporaire en Suisse, son compagnon étant en formation pour travailler au sein de la chocolaterie familiale à [Localité 8]. L'existence d'une fraude n'est donc pas démontrée.

Il convient donc de considérer que ce congé, délivré dans les formes et délais prévus à l'article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 Juillet 1989, est régulier en la forme et sur le fond.

En conséquence, il y a lieu de valider le congé pour reprise délivré par Monsieur [C] [F] et Madame [U] [F] à Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] le 20 juin 2023 pour la date d'échéance du bail, soit le 28 janvier 2024.

Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] sont donc occupants sans droit ni titre depuis le 28 janvier 2024.

A compter du 28 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux loués, Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] se trouveront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer, soit la somme de 542,54 euros.

Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] prétendent avoir libéré les lieux le 15 avril 2024 et ne pas avoir pu restituer les clés aux bailleurs, qui les ont refusées. Monsieur et Madame [F] contestent avoir récupéré les clés du logement et produisent un courriel du 16 mai 2025 de leur mandataire, l'agence immobilière [Z], contestant avoir été contactée par Monsieur et Madame [P] pour procéder à la remise des clés, ceux-ci ayant indiqué qu'elles étaient en possession de leur avocat. Par courriel du 16 novembre 2024, Madame [V], directrice Gestion Location au sein de l'agence [Z], informait Monsieur et Madame [P] être entrée dans la maison mise à disposition à leur demande, une fenêtre étant ouverte à l'étage d'après les dires d'un voisin. Elle précisait avoir récupéré les clés auprès de leur avocat et les leur avoir restituées.

L'enquête sociale diligentée par les services de la Préfecture réalisée le 15 avril 2024, soit avant la première audience en date du 18 juin 2024, mentionnait que Monsieur et Madame [P] emménageaient dans un mobil home à compter du 16 avril 2024 et vidaient le logement de leurs meubles à partir du 30 avril 2024.
Lors de l'audience du 18 juin 2024, en présence de Monsieur [F], Monsieur [P] a déclaré avoir libéré les lieux. Monsieur [F] a émis des doutes sur la libération effective des lieux, « tout étant ouvert ». Monsieur [P] a précisé avoir quitté les lieux en laissant les volets ouverts.

Monsieur et Madame [P] justifient avoir loué un mobil home au camping l'[10] dès le 15 avril 2024 ainsi qu'un box de stockage de 15 m² à compter du mois de mai 2024, corroborant les déclarations constantes formulées tant devant l'assistante sociale le 15 avril 2024 qu'à l'audience du 18 juin 2024 devant le bailleur et tout au long de la présente procédure.

Or de façon inexpliquée, alors même que le bail avait pris fin depuis le 28 janvier 2024, que Monsieur et Madame [P] logeaient dans un mobil home depuis le 16 avril 2024 et avaient déménagé leurs meubles depuis le mois de mai 2024, qu'ils en ont informé le bailleur à l'audience du 18 juin 2024, à aucun moment ils ne justifient avoir officiellement procédé à la remise des clés à Monsieur et Madame [F] ou leur mandataire, ou à tout le moins sollicité cette remise, aucun courriel, courrier de leur part ou de celle de leur avocat n'étant produit aux débats sur ce point.

A défaut de restitution des clés il convient de considérer que les lieux ne sont pas libérés. Il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P].

Monsieur [C] [F] et Madame [U] [F] produisent un décompte locatif mentionnant un solde débiteur de 10.200,52 euros, terme de mai 2025 inclus.

Il convient de condamner solidairement Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] au paiement de cette somme.

Sur l'insalubrité du logement mis à disposition

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…). Le bailleur est également obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Enfin, le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] soutiennent que le logement mis à leur disposition est indécent en raison d'un problème d'humidité persistant et de la présence de moisissures. Ils produisent aux débats notamment un rapport d'expertise réalisé par le cabinet d'expertise POLYGONE en date du 17 avril 2023 ainsi qu'un rapport du conseiller médical en environnement intérieur en date du 16 mai 2024 formulé à la demande du médecin de Mademoiselle [I] [P], fille de Monsieur et Madame [P], cette dernière souffrant de crises d'asthme.

Monsieur [C] [F] et Madame [U] [F] contestent le caractère insalubre du logement et versent en particulier aux débats différents devis, factures, attestations d'artisans étant intervenus entre 2020 et 2024, ainsi qu'un courrier de l'[Localité 5] (agence régionale de santé) en date du 9 septembre 2024.

Il ressort du rapport d'intervention du 17 avril 2023 établi par le cabinet POLYGONE à la demande de l'assureur de Monsieur et Madame [P], non contradictoire, les bailleurs n'ayant pas été invités aux opérations d'expertise, que le développement des moisissures constaté dans le logement semble provenir de l'absence de VMC dans le logement conjugué à des ponts thermiques linéaires au niveau des châssis des menuiseries et des cueillies au plafond. Il préconise d'améliorer l'isolation du logement et la ventilation.

Le conseiller médical en environnement intérieur conclut quant à lui le 16 mai 2024 que le manque de chauffage, de ventilation, d'isolation entraîne une humidité trop importante et la survenue de moisissures, provoquant l'asthme de l'enfant.

Il ressort cependant des pièces produites par Monsieur [C] [F] et Madame [U] [F] que de nombreux travaux ont été réalisés entre 2020 et 2024 concernant notamment le changement des huisseries, de la porte de la cuisine et d'une porte donnant sur l'extérieur, des ouvertures mais également la pose de VMC. Les entrepreneurs indiquaient qu'il n'était pas nécessaire s'agissant de la porte d'entrée, de la porte à l'étage, la porte de la cuisine donnant sur l'extérieur de prévoir un système d'aération supplémentaire. Les bailleurs justifient par ailleurs avoir prévu dès 2022 la pose de système de VMC supplémentaire, pose qui n'a pu avoir lieu selon l'artisan du fait du refus d'accès au logement par les locataires. Il apparaît enfin à la lecture du courrier de l'[Localité 5] du 9 septembre 2024 faisant suite à la visite effectuée le 10 juin 2024 en présence de Madame [P] et de la conseillère médicale en environnement intérieur que le logement ne présentait pas de désordres nécessitant une procédure d'insalubrité, mais qu'à l'avenir, sans travaux, il allait se dégrader et pourrait devenir insalubre.

Au vu de ces éléments, et plus particulièrement du courrier de l'[Localité 5] du 9 septembre 2024, il convient de considérer que la preuve du caractère indécent du logement mis à la disposition de Monsieur et Madame [P] n'est pas rapportée. L'origine de la présence de moisissures dans le logement n'est en l'état pas clairement identifiée de sorte que les responsabilités éventuelles ne peuvent être déterminées, étant rappelé que les parties n'ont pas sollicité d'expertise judiciaire ni réalisé d'expertise amiable contradictoire et, qu'en tout état de cause, le bail est résilié depuis le 28 janvier 2024. Monsieur et Madame [P] seront en conséquence déboutés de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles.

Sur les autres demandes

Monsieur [C] [F] et Madame [U] [F] sollicitent la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts. Ils ne justifient cependant pas du préjudice subi et seront déboutés de leur demande à ce titre, non étayée.
Conformément à la demande de Monsieur [C] [F] et Madame [U] [F], il convient de dire que les intérêts échus à compter de la demande de capitalisation formée le 26 mars 2024 et dus au moins pour une année entière produiront intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Au vu des circonstances de l’espèce il n'y a pas lieu d'écarter l’exécution provisoire de la décision.

Madame [H] [O] épouse [P] et Monsieur [A] [P] qui succombent, supporteront in solidum les dépens. L'équité commande de débouter Monsieur [C] [F] et Madame [U] [F] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS