TJ 97411, 17 juill. 2025, RG 25/00200

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 25/00200 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HEZC
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 17 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. MERCIALYS, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 424 064 707, agissant poursuite et diligences de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LV RUN, immatriculée au RCS de [Localité 8] de [Localité 5] sous le numéro 842 419 517, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 26 Juin 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 17 Juillet 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffier

Copie exécutoire à Maître CODET délivrée le :17.07.2025
Copie certifiée conforme délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2018, la société Mercialys a consenti un bail commercial à la société Soburun, un local commercial de 161,48 m² situé au rez-de-chaussée du centre commercial Sacré Cœur, local n°A3 au [Localité 7]. Le 26 septembre 2018, les sociétés Mercialys, Soburun et la SARL LV Run ont conclu un avenant n°1 au bail commercial actant la substitution de la SARL LV Run à la SARL Soburun en qualité de preneur. La durée du bail a été consenti pour une durée de dix ans commençant à courir en septembre 2018. Le loyer annuel s’élève à la somme de 116.266 € HT indexé. Depuis 2019, le paiement est irrégulier. La dette locative s’élève à 48.430,76 € au 26 mai 2025.

En raison de loyers et charges restés impayés, la société Mercialys a adressé au preneur une mise en demeure en date du 13 janvier 2025 de lui régler la somme de 50.102,51 €. Puis, elle lui a fait délivrer le 3 mars 2025 un commandement de payer la somme de 57.287,26 € en ce compris le coût du commandement et les pénalités de retard.

En l'absence de régularisation, la société Mercialys a, par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, fait assigner la société LV Run devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir :
constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire depuis le 3 avril 2025, ordonner l’expulsion immédiate de la SARL LV Run sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner la SARL SV Run à payer à la société Mercialys une provision de 48.430,76 € au titre de la dette locative, assortie des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 26 mai 2025,condamner la SARL SV Run à payer à la société Mercialys une provision de 4.843,08 € au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au bail commercial,fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL LV Run à Mercialys à 64.978,41 € par trimestre à compter du 3 avril 2025 jusqu’à la remise des clés et la libération effective des lieux,condamner la SARL LV Run à payer à Mercialys la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SAS la société LV Run aux dépens.
Bien que régulièrement assignée, la SARL LV Run n’a pas constitué avocat malgré un temps suffisant pour sa défense. A l’audience du 26 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal doit vérifier si la demande est recevable, régulière et bien fondée. L'absence du défendeur ne saurait faire présumer ces trois conditions.

Sur la résiliation du bail :

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L'article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule « clause résolutoire :  
« il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer dû après une fixation amiable ou judiciaire, dépôt de garantie ou son complément, ou fonds de roulement ou leurs compléments, indemnités d’occupation dues en cas de maintien dans le local dans les termes de l’article 145-28 du code de commerce ou de l’article 1240 du code civil, charges, travaux, impôts, taxes et redevances, accessoires, intérêts et pénalités, contributions au fonds marketing, indemnités forfaitaires, coût des commandements, sommations et mises en demeure, à leur échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des charges et conditions du bail et de ses annexes et plus particulièrement à défaut d’exploitation continue du local dans les termes du bail et ses annexes, et plus généralement toute somme qui viendrait à être due par le preneur au bailleur à quelque titre que ce soit et un mois après une mise en demeure ou un commandement et/ou une sommation demeurée totalement ou partiellement infructueux, le bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et ce, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus. Compétence est en tant que de besoin attribuée au magistrat des référés du lieu de la situation du centre commercial pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et ordonner l’expulsion du preneur ».

Suivant acte du commissaire de justice en date du 3 mars 2025, la société Mercialys a vainement fait commandement de payer à la société LV Run les loyers et charges impayés au 24 février 2025. Ce commandement de payer a visé la clause résolutoire.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. La société LV Run ne justifie pas avoir réglé l'arriéré des loyers et des charges. Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 3 avril 2025.

La société LV Run est occupante sans droit des locaux appartenant à la société Mercialys depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise.
En revanche, l’astreinte ne s’impose pas en raison de l’éventuel concours de la force publique en cas de besoin.
Sur la demande de provision :

Conformément à l'article 835 du code de procédure civile, l'octroi d'une provision suppose l'existence d'une obligation non sérieusement contestable.

L'obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d'occupation depuis la date de résiliation du bail n'est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l'indemnité d'occupation au-delà de la date de résiliation.

La société LV Run reste à devoir la somme de 48.430,76 €, avec intérêt au taux légal outre une majoration de 5 points prévue dans le bail. En revanche, l’indemnité forfaitaire de 10% n’est pas sérieusement incontestable. Il conviendra de ne pas faire droit à cette demande qui relève du juge du fond.

La société LV Run sera en outre condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 35.295,97 € outre les provisions sur charges et la TVA, mais, sans la majoration de 50% qui n’apparaît pas sérieusement incontestable.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS