TJ 93008, 2 juin 2025, RG 24/06961

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06961 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXQX

Minute : 25/00659

S.A. HLM LOGIREP
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [F] [M]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Juin 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM LOGIREP,
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [M],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 août 2011, la SA d'HLM LOGIREP a donné à bail à Monsieur [F] [M] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 373,76 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, la SA d'HLM LOGIREP a fait signifier à Monsieur [F] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 817,32 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par lettre du 29 novembre 2023 la SA d'HLM LOGIREP a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, la SA d'HLM LOGIREP a fait assigner Monsieur [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de:
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier, ordonner la remise d’une attestation d’assurance sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision de justice, le tribunal de céans se réservant la liquidation de l’astreinte,condamner Monsieur [F] [M] au paiement des sommes suivantes :1227,90 euros au titre de la dette locative qui sera actualisée le jour de l’audience tant en présence qu’en l’absence du locataire,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 8 août 2024.

À l'audience du 10 mars 2025, la SA d'HLM LOGIREP, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1111,59 euros arrêtée au 7 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA d'HLM LOGIREP soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [F] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 23 avril 2024. Elle souligne que le défendeur n'a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [F] [M], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [F] [M] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 8 août 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA d'HLM LOGIREP le 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d'HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 août 2011, du commandement de payer délivré le 23 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 7 mars 2025 que la SA d'HLM LOGIREP rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 433,20 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [M] à payer à la SA d'HLM LOGIREP la somme de 678,39 euros (1111,59 euros – 433,20 euros), au titre des sommes dues au 7 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 22 août 2011 et tacitement reconduit le 22 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 23 avril 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Toutefois, il ressort des pièces communiquées, notamment de l’examen du décompte que les sommes demandées dans le commandement de payer, ont été payées dans le délai de six semaines. En effet, d’une part, il convient de déduire de la somme réclamée (817,32 euros), les frais comptabilisés dans le décompte jusqu’à la date du commandement de payer, pour un montant de 256,76 euros (60,73 + 68,49 + 56,46 +71,08), soit une dette locative de 560,56 euros à la date du commandement de payer, d’autre part il y a lieu de déduire les versements effectués par le locataire dans les six semaines suivant le commandement de payer, soit un paiement de 666,76 euros, qui ont permis de solder les causes du commandement de payer.

En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu’il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Au des éléments ci-avant exposés, le manquement du locataire consiste à un retard de paiement de 678,39 euros, équivalent à un retard de loyer d’un mois et demi, ce qui n’apparait pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu'est la résiliation du contrat. Il n’est pas mis en évidence la persistance du manquement à l’obligation de payer les loyers et charges, le locataire effectuant des règlements réguliers.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail.

Par ailleurs, aucune demande n’a été faite au titre de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande d'expulsion. Il n'y a en outre pas lieu de fixer d'indemnité d'occupation.

Sur la demande de justification de l'attestation d'assurance sous astreinte :
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, le locataire ne justifie pas de l’accomplissement de son obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Monsieur [F] [M] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.
Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM LOGIREP les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS