TJ 93008, 17 juill. 2025, RG 25/00900

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/00900 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2SP4

Minute : 25/00872

Société IMMOBILIER 3 F
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Monsieur [K] [I] [Y]
Monsieur [W] [G]
Madame [G]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Jeanine HALIMI

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [K] [I] [Y]
Monsieur [W] [G]
Madame [G]

Le

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Juillet 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nora BENDERRADJ, greffier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société IMMOBILIER 3 F
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [I] [Y]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
comparant, assisté de Maître Vassouguy Clarisse CAROUNANIDY, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, vestiaire :152

Monsieur [W] [G]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparant ni représenté

Madame [G]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparante ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée en date du 15 décembre 2021, la SCI [Adresse 9] a donné à bail à Monsieur [K] [Y] un appartement situé [Adresse 4], bâtiment sur rue, 3e étage porte gauche/gauche à [Localité 7].
Suivant acte notarié en date du 27 octobre 2022, la SCI [Adresse 9] a vendu le bien occupé à la SA IMMOBILIERE 3F.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait constater à l’adresse du logement loué :
« J’ai constaté : Sur la boîte aux lettres du logement 1131 figure le nom de [K] [I] [Y]. J’ai frappé à la porte. Une femme a répondu mais a refusé d’ouvrir la porte. (…) Elle m’a indiqué occuper le logement du chef de Monsieur [K] [I] [Y]. Elle occupe le logement avec son mari. Elle me communique le nom de son mari : [G] [W] mais refuse de me communiquer son nom à elle. Elle occupe le logement avec son mari et un bébé. Monsieur [K] [I] [Y] ne passe que pour récupérer le courrier. (…) Enfin, elle me précise qu’elle occupe le logement depuis 4 mois environ. Elle ignore à qui son mari paie le loyer et s’il existe un bail. »
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [K] [I] [Y], Monsieur [W] [G] et Madame [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,Ordonner l’expulsion des défendeurs en la forme ordinaire,Condamner Monsieur [K] [I] [Y] à lui verser la somme de 2.120,46 euros au titre des loyers et charges impayés,Condamner in solidum les défendeurs à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,Condamner Monsieur [K] [I] [Y] à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner à nouveau Monsieur [K] [I] [Y] à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2025, puis a fait l’objet d’un renvoi au 5 juin 2025.
A cette date, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à la baisse, à hauteur de 1.749,13 euros au 27 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus.
Monsieur [K] [I] [Y], représenté par son conseil, soutient oralement ses écritures. Il sollicite de voir débouter la SA IMMOBILIERE 3F de ses demandes, et condamnée à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de sa demande de débouté de la demande de résiliation et d’expulsion, Monsieur [K] [I] [Y] fait valoir qu’il occupe personnellement les lieux et que le procès-verbal de constat est trop sommaire pour prouver l’inexécution alléguée.
Au soutien de sa demande de débouté de la demande en paiement, il souligne qu’un plan d’apurement a été signé le 18 mars 2025, prévoyant le paiement de 50 euros par mois entre le 1er avril 2025 et le 1er février 2027, outre une dernière échéance d’un montant de 708,40 euros le 1er mars 2027.
Monsieur [W] [G] et Madame [G], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résolution judiciaire
Il ressort des articles 1217 et suivants du code civil que la résolution peut être demandée en justice, en cas d’inexécution suffisamment grave par une partie de ses obligations contractuelles.
En l’espèce, le bailleur sollicite la résiliation judiciaire du contrat de location au motif que le locataire sous-louerait l’appartement, en infraction aux dispositions tant conventionnelles (article 3 du contrat de location) que légales (article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
Or, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Il se déduit de ces dispositions qu’il appartient au bailleur qui sollicite la résolution judiciaire du contrat d’apporter la preuve de l’inexécution dont il se prévaut.
En l’espèce, le bailleur produit un procès-verbal de constat qui ne permet pas de vérifier l’identité des occupants allégués, ni les conditions de cette occupation. Il ne rapporte pas davantage la preuve du paiement d’un sous-loyer ou de l’absence d’occupation du logement par le défendeur. A l’inverse, le procès-verbal de constat indique que le nom du locataire en titre figure sur la boîte aux lettres, ce qui est confirmé par l’assignation ayant introduit la présente instance.
Dès lors, par la simple retranscription des déclarations d’une personne non identifiée à travers une porte, le bailleur échoue à rapporter la preuve du manquement dont il se prévaut et dont la gravité justifierait l’expulsion du locataire en titre.
La demande de résolution et d’expulsion sera rejetée, ainsi que les demandes subséquentes.
Sur les demandes en paiement
Sur la demande au titre de la dette locative
L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, le bailleur produit le contrat de location ainsi qu’un décompte établissant la dette à hauteur de 1.749,13 euros au 27 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus.
Le défendeur ne conteste pas ce montant mais se prévaut d’un document qu’il présente comme un accord du bailleur pour des délais de paiement. Des délais de paiement lui seront octroyés au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, suivant les modalités décrites au dispositif de la présente décision, le loyer courant ayant été intégralement payé avant l’audience.
Sur la demande au titre des dommages et intérêts
L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans l’obligation de paiement d’une somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal ; le créancier auquel son débiteur de mauvaise foi a causé un préjudice indépendant de ce seul retard peut obtenir l’allocation de dommages et intérêts supplémentaires.
En l’espèce, le bailleur ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct du seul retard dans le paiement des loyers.
Les demandes indemnitaires formées à ce titre seront rejetées.
Sur les autres demandes
La SA IMMOBILIERE 3F, qui voit sa demande principale de résolution et d’expulsion rejetée, sera tenue aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
REJETTE la demande de résolution judiciaire et les demandes subséquentes,
CONDAMNE Monsieur [K] [I] [Y] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 1.749,13 euros au titre de sa dette locative au 27 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus,
AUTORISE Monsieur [K] [I] [Y] à se libérer de cette obligation suivant 34 mensualités d’un montant de 50 euros et une 35e mensualité soldant la dette en principal et intérêts,
PRECISE que ces mensualités seront dues en sus du loyer courant, à la date prévue contractuellement pour le paiement du loyer, pour la première fois le mois qui suivra la signification de la présente décision,
PRECISE qu’en cas de non-paiement d’une mensualité à sa date d’exigibilité, ou de non-paiement du loyer courant, l’intégralité de la dette deviendra à nouveau exigible,
CONDAMNE la SA IMMOBILIERE 3F aux dépens,
REJETTE pour le surplus les demandes des parties,
RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection