TJ 93008, 17 juill. 2025, RG 23/01415

COUR D’APPEL DE PARIS
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de BOBIGNY

AFFAIRE N° RG 23/01415 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XJQA
N° de MINUTE : 25/00665
Chambre 9/Section 1

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

DEMANDEUR

Monsieur [U] [G]
[Adresse 4]
[Localité 9]
représenté par Me Jacques FAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0201

C/

DÉFENDEUR

L’ADMINISTRATEUR DE LA DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 11]
Pôle de contrôle fiscal - pôle juridictionnel judiciaire
[Adresse 1]
[Localité 8]
Dispensé du ministère d’avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

Président : Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président siégeant à juge rapporteur, conformément aux dispositions des articles 805 et suivants du code de procédure civile, ayant rendu compte au tribunal dans son délibéré
Assisté de Madame Anyse MARIO, Greffière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président,
Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente,
Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président.

DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025
Délibéré fixé le 05 juin 2025, prorogé au 17 juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 6 février 2023, Monsieur [U] [G] a fait assigner la direction régionale des finances publiques de l’Ile de France et de [Localité 11] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de condamner celle-ci à prononcer les dégrèvements sollicités selon décompte des pièces 8 à 16 jointes; de condamner celle-ci à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Monsieur [U] [G] expose dans son assignation qu’il a fait l’objet d’une procédure de redressements en matière d’Impôt Solidarité Sur la Fortune (ISF) au titre des années 2010 à 2015 d’une part, puis, de l’année 2016, d’autre part. Que cette procédure a été initiée par le « Pôle de contrôle des revenus et du Patrimoine » sis [Adresse 10]. Que des propositions de rectifications lui ont été adressée par lettres modèle 2120 des 10/01/2018 (Années 2010 à 2015) et 30/05/2018 (Année 2016). Que les impositions correspondantes ont été mises en recouvrement, respectivement, par AMR des 10/02/2018 et 28/02/2018, savoir :

ISF 2010 - Créance n°1630860
Droits : 48 045 €
Intérêts de retard : 13 825 €
Majorations : 19 202 €
Total 81 032 €

ISF 2011 - Créance n°1630870
Droits : 55 757 €
Intérêts de retard : 12 713 €
Majorations : 22 302 €
Total 90 772 €

ISF 2012 - Créance n°1630880
Droits : 58 038 €
Intérêts de retard : 9 983 €
Majorations : 23 215 €
Total 91 236 €

ISF 2013 - Créance n°1630890
Droits : 58 557 €
Intérêts de retard : 8 432 €
Majorations : 23 422 €
Total 90 411 €

ISF 2014 - Créance n°1630900
Droits : 59 123 €
Intérêts de retard : 5 676 €
Majorations : 23 649 €
Total 88 448 €

ISF 2015 - Créance n°1630910
Droits : 60 368 €
Intérêts de retard : 2 898 €
Majorations : 24 147 €
Total 87413 €

ISF 2016 - Créance n° 201809820
Droits : 81 127 €
Intérêts de retard : 5 841 €
Majorations : 32 451 €
Total : 119 419 €

Il expose avoir contesté ces impositions par réclamations du 18/02/2019. Que ses réclamations ont donné lieu à des décisions d’admissions partielles datées du 26 juillet 2019 ((ISF 2010 à 2015) et 29/07/2019 (ISF 2016). Que ces décisions ont été déférées à la censure du tribunal judiciaire de Bobigny, par requête du 27 septembre 2019.

Monsieur [G] indique avoir été débouté par jugement du 18 novembre 2021, pour vice de forme mais que, dans la mesure où la prescription du délai de réclamation n’était pas intervenue, il a introduit un nouveau recours devant le tribunal de céans.

Il expose le présent litige qui l’oppose à l’administration fiscale de la façon suivante :

ACTIF de l’ISF
Valeur retenue par l’administration au titre des biens immobiliers suivants ;
- Immeuble sis [Adresse 6]
- [Adresse 3] ;
- Immeuble sis, [Adresse 7].
- Immeubles sis, [Adresse 2].
- Immeuble sis [Adresse 5]
- Immeubles détenus par la SCI « Famille [G] »

PASSIF de l’ISF
- Taxe d’habitation des années 2013, 2014, 2015
- Impôt sur le revenu des années 2012, 2013, 2014 2015 et 2016

Il fait valoir que s’agissant de l’estimation des Biens immobiliers, l’article L 17 du LPF dispose : « En ce qui concerne les droits d’enregistrement et le Taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due en lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation parait inférieure à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L 55 du LPF, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations .
Par ailleurs, l’article 885 D du CGI prévoit que l’ISF est assis selon les mêmes règles que les
droits de mutation par décès…C’est à dire, sur les valeurs des biens concernés (Article 666 du
CGI).

Il précise que la valeur à retenir est la valeur vénale réelle. Que cette valeur n’est pas définie par la loi. Que cependant la jurisprudence et la doctrine administrative considèrent qu’elle correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et la demande dans un marché réel. Que dès lors, pour déterminer la valeur vénale d’un bien, il convient de procéder à des comparaisons tirées de la cession en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires en
fait et en droit. Que seuls sont à prendre en compte pour l’estimation d’un bien les éléments réels d’appréciation .

Il expose que les facteurs les plus influents sont liés aux caractéristiques physiques et juridiques propres aux biens en cause, ainsi qu’à leur situation. Que parmi ces facteurs, l’état d’entretien et la vétusté de l’immeuble doivent être pris en considération ainsi que l’existence d’un bail (Immeubles donnés en location) ou si le bien est détenu en SCI.

Il reproche ainsi à l’administration fiscale d’avoir régulièrement procédé à une estimation par comparaison des biens en retenant de manière générale, trois biens de superficie avoisinante, situés dans la même commune. Que cette manière de procéder n’est pas critiquable dans son principe, mais dans son application car les éléments de comparaison sont parfois très fluctuants entre eux (2 valeurs avoisinantes et une valeur plus forte) ce qui tend à prouver qu’ils ne correspondent pas à des biens similaires. Que dès lors, retenir leur moyenne comme valeur de comparaison tronque le résultat. Que certains biens retenus par le service, à titre de comparaison, ne sont pas comparables entre eux et ne le sont pas davantage avec les biens à évaluer car les éléments de comparaison ne reflètent pas la valeur réelle recherchée des biens concernés à savoir que soit la valeur retenue est notoirement supérieure à la valeur du bien, dont on connaît la valeur réelle d’acquisition, qui se situe à une date rapprochée de la première année soumise à contrôle (Ex : .Immeuble sis [Adresse 5] ; Immeuble de la SCI FAMILLE [G], sis [Adresse 4]), soit les immeubles concernés sont dans un état de délabrement et de vétusté telle qu’aucune valeur par comparaison ne saurait être utilement opposée sans application d’une réfaction très importante - (Ex : Immeuble s sis , [Adresse 6] ; [Adresse 3] et [Adresse 7] ; [Adresse 2]). Que dans ces conditions, afin d’approcher le plus près possible de la valeur réelle recherchée, il doit être induit des données complémentaires, dans la mesure où elles concourent à une estimation plus fiable comme la valeur moyenne du prix du m² dans la commune et/ou évolution du prix du marché et la valeur effective d’achat dudit bien.

Il soutient que l’état d’entretien et la vétusté des biens ou le fait que donnés en location, ils ne sont pas libres à la vente, n’ont pas été suffisamment pris en compte. Qu’il s’agit pour 3 d’entre eux d’immeubles frappés d’insalubrité, voire de péril.

S’agissant du passif, il conteste le fait que les taxes d’habitation des années 2013, 2014, 2015 et 2016 ainsi que les Impôt sur le revenu des années 2012, 2013, 2014, 2015 et 2016 n’aient pas été retenues pour défaut de pièces justificatives. Il produit au tribunal les copies des avis d’imposition correspondants ;

Par conclusions en défense, la direction régionale des finances publiques de l’Ile de France et de [Localité 11] expose que le Pôle de Contrôle Revenus et Patrimoine (ci-après PCRP) de [Localité 12] a adressé à Monsieur [G] le 25 janvier 2016 une demande de déclaration ISF au titre des années 2010 à 2015. Que ce courrier présenté le 27 janvier 2016, lui a été retourné avec la mention “pli avisé et non réclamé”. Que le PCRP a alors notifié à Monsieur [G] le 3 mars 2016 une procédure de rectification contradictoire visant à démontrer que sa situation le plaçait au dessus du seuil d’imposition à l’ISF. Que n’ayant reçu aucune réponse du contribuable, le PCRP a adressé le 13 avril 2016 à Monsieur [G] une mise en demeure de déposer une déclaration ISF au titre des années 2010 à 2015. Que la mise en demeure n’ayant pas été suivie d’effet, le PCRP a adressé à Monsieur [G] le 14 juin 2016 une proposition de rectification définitive afin d’établir les bases d’imposition à l’ISF au titre des années 2010 à 2015 à laquelle aucune réponse n’a été faite. Que les rectifications au titres de années 2010 à 2015 ont alors été mises en recouvrement le 30 septembre 2016 pour un montant en droits de 339.848 euros auxquels s’ajoutent les intérêts de retard pour un montant de 189.464 euros soit pour un montant global de 539.312 euros.

S’agissant de l’ISF au titre de l’année 2016, la direction régionale des finances publiques de l’Ile de France et de [Localité 11] que le Pôle de contrôle revenus et patrimoine (ci-après PCRP) de [Localité 12] a adressé à Monsieur [G] le 17 janvier 2017, une demande de déclaration ISF au titre de l’année 2016. Qu’en l’absence de réponse, le PCRP a alors notifié à Monsieur [G] le 30 mars 2017 une procédure de rectification contradictoire visant à démontrer que sa situation le plaçait au dessus du seuil d’imposition à l’ISF. Qu’ayant reçu encore aucune réponse du contribuable, le PCRP a adressé le 11 mai 2017 à Monsieur [G] une mise en demeure de déposer une déclaration ISF au titre de l’année 2016. Que la mise en demeure n’ayant pas été suivie d’effet, le PCRP a adressé à Monsieur [G] le 10 janvier 2018 une proposition de rectification définitive afin d’établir les bases d’imposition à l’ISF au titre de l’année 2016 à laquelle aucune réponse n’a été faite. Que les rectifications au titre de l’année 2016 ont alors été mises en recouvrement le 28 février 2018 pour un montant en droits de 81.127 euros auxquels s’ajoutent les intérêts de retard pour un montant de 38.292 euros soit pour un montant global de 119.419 euros.

Elle expose que Monsieur [U] [G] a adressé le 18 février 2019, une deuxième réclamation( la première ayant été rejetée faute de justificatif) et a sollicité à nouveau le dégrèvement partiels de droits d’ISF 2010 à 2016 et des pénalités afférentes mis à sa charge. Que le service après avoir étudié l’ensemble des points soulevés a prononcé une admission partielle le 26 juillet 2019 au titre des années 2010 à 2015 et le 29 juillet 2019 au titre de l’année 2016 concernant la valorisation de ses biens immobiliers, les meubles meublants et le passif pris en compte.

Elle expose que le 27 septembre 2019, Monsieur [G] l’a assignée devant le tribunal judiciaire de Bobigny qui par jugement du 28 juin 2023 enregistré sous le N° RG 19/10735) a prononcé l’irrecevabilité de ses demandes et l’a condamné aux dépens. Que le contribuable a introduit le 19 novembre 2021 une troisième réclamation au titre de l’ISF des années 2010 à 2016 avec des arguments identiques à ceux déjà exposés dans sa précédente réclamation du 18 février 2019. Que le 12 décembre 2022, l’administration a maintenu sa position au titre des années 2010 à 2015 motivée dans sa réponse du 26 juillet 2019. Que le 05 décembre 2022, l’administration a prononcé une admission partielle au titre de l’année 2016 et a maintenu les rectifications pour un montant endroit de 42.959 euros auxquels s’ajoutent les intérêts de retard et majoration pour un montant de 20.277 euros soit un montant global de 63.239 euros. Que Monsieur [G] a de nouveau saisi le tribunal judiciaire de Bobigny par assignation du 6 février 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 666 du code général des Impôts dispose que les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement sont assis sur les valeurs. L’article 761 du même code prévoit que les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après une déclaration détaillée et estimative des parties, soit à la date constituant le fait générateur de l’impôt, en l’espèce le 1er janvier des années 2010 à 2016.

Dans le cadre d’une taxation d’office litigieuse, Il appartient à l’administration fiscale d’établir l’existence des biens au jour du fait générateur de l’impôt et d’établir l’imposition à partir de leur valeur apparente. En revanche, l’article L 193 du Livre des Procédures fiscales (LPF) détermine le principe selon lequel dans tous les cas où une imposition a été établie d’office, la charge de la preuve incombe au contribuable qui demande la décharge ou la réduction de l’imposition. L’article R* 193-1 du LPF précise en outre que pour obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition, le contribuable doit démontrer son caractère exagéré.

La valeur d’un bien immobilier s’estime par comparaison directe avec des biens similaires dont la valeur est connue suite à une cession antérieure au fait générateur. Cette méthode est la plus utilisée tant par l’administration que par les experts privés et les juridictions de l’ordre judiciaire en raison de son efficacité pour donner à un bien sa juste valeur à une date donnée.

En l’espèce, le tribunal constate, au vu des pièces de l’administration et des tableaux figurant page 7 à 44 de ses conclusions, que l’administration fiscale a utilisé la méthode dite par comparaison pour apprécier la valeur des biens immobiliers en recherchant des termes de comparaison constituées par des cessions d’immeubles de nature identique ou du moins similaire antérieurement à la date de mutation soumise à la formalité.

Le tribunal constate:

- que sur le bien situé [Adresse 6] à [Localité 12], l’administration a retenu une décote de 10% pour immeuble de rapport et une décote de 20% pour vétusté. Que l’administration a retenu des cessions d’appartement ayant les mêmes caractéristiques physiques en terme de superficie, d’année de construction, de lieu de situation; Que le requérant n’a apporté aucun justificatif prouvant la location.

- que sur le bien situé [Adresse 3] à [Localité 12], l’administration a retenu des cessions d’appartement ayant les mêmes caractéristiques physiques en terme de superficie, d’année de construction, de lieu de situation; Que le requérant n’a apporté aucun justificatif prouvant la location ou établissant la vétusté du bien.

- que sur les titres de la famille [G], l’administration a retenu une décote de 10% pour immeuble de rapport et une décote de 10% pour vétusté. Que l’administration a retenu des termes de comparaison pour la résidence principale ayant une superficie comprise en tre103 et 131 m2, dans la même commune et ayant des dates de construction récente; Que le requérant n’a apporté aucun justificatif prouvant la location des appartements et n’apporte pas de termes de comparaison lui permettant de corroborer son évaluation.

- que le tableau reprenant l’évolution des prix au m2 entre 2006 et 2017 qui offre une conception statistique de la valeur des immeubles est contraire aux exigences de la cour de cassation.

- que sur la détermination du passif, seuls l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux seront intégrés au passif d’ISF sous réserve de l’absence de réclamation contentieuse de la part du contribuable.

Il convient donc au vu de l’ensemble de ces éléments, de confirmer la position de l’administration fiscale .

PAR CES MOTIFS