TJ 93008, 2 juin 2025, RG 24/06734

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/06734 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWST

Minute : 25/00658

S.C.I. JEANGUY
Représentant : Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [J] [S] [V]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Juin 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. JEANGUY,
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [S] [V],
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2022, la SCI JEANGUY a donné à bail à Monsieur [J] [S] [V] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 694,00 euros, et 106 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, la SCI JEANGUY a fait signifier à Monsieur [J] [S] [V] un commandement d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, la SCI JEANGUY a fait signifier à Monsieur [J] [S] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2717,58 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 24 mai 2024 la SCI JEANGUY a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, la SCI JEANGUY a fait assigner Monsieur [J] [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [S] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,condamner Monsieur [J] [S] [V] au paiement des sommes suivantes :3573,42 euros au titre de la dette locative arrêtée au 24 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024,une indemnité d'occupation mensuelle de 1000 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 1er août 2024.

À l'audience du 10 mars 2025, la SCI JEANGUY, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

La SCI JEANGUY soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [J] [S] [V] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 23 mai 2024 et, sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que le défendeur n'a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [J] [S] [V], régulièrement assigné, à étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [J] [S] [V] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 1er août 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SCI JEANGUY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI JEANGUY aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 23 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 24 juillet 2024 que la SCI JEANGUY rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [S] [V] à payer à la SCI JEANGUY la somme de 3573,42 euros, au titre des sommes dues au 24 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er août 2024.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 23 mai 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ne ressort pas des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. En effet, le décompte produit aux débats par le bailleur s’arrête au 1er juillet 2024 alors que le délai de deux mois permettant au locataire de régler les causes du commandement expirait le 23 juillet 2024.

Dès lors, le juge n’est pas en mesure de constater que les causes du commandement de payer du 23 mai 2024 n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

En conséquence, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des causes du commandement de payer du 23 mai 2024 sera rejetée.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 29 décembre 2022 a été signifié par commissaire de justice en date du 18 avril 2024.

Le locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit le 18 mai 2024 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 décembre 2022, à compter du 19 mai 2024.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [S] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [J] [S] [V] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [J] [S] [V] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 mai 2024, Monsieur [J] [S] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Monsieur [J] [S] [V] à son paiement à compter de 19 mai 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [S] [V] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de justifier de l’assurance du 18 avril 2024, les frais du commandement de payer du 23 mai 2024 étant exclus, et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [J] [S] [V] à payer à la SCI JEANGUY la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS