TJ 93008, 11 juill. 2025, RG 25/04353

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
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@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/04353 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3AOO

Minute : 25/291

Madame [Z] [W]
Représentant : Me Samantha GRUOSSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1705

C/

Monsieur [T] [V]
Représentant : Me Dominique CECCALDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0526

Copie exécutoire :
Me Samantha GRUOSSO

Copie certifiée conforme :
Me Dominique CECCALDI

Le 11 Juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 11 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [Z] [W], demeurant [Adresse 5] - [Localité 4]
comparante en personne assistée de Me Samantha GRUOSSO, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [V], demeurant [Adresse 2] - [Localité 8]
représenté par Me Dominique CECCALDI, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Au cours de l'année 2023, Mme [Z] [W] et M. [T] [V] ont conclu un contrat de bail portant sur la mise à disposition à M. [T] [V] d'un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] [Localité 8].

Le 01/08/2024, Mme [Z] [W] a fait signifier à M. [T] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire concernant la somme de 8964,56 euros en principal.

Le 28/09/2024, M. [T] [V], par l'intermédiaire de son avocat, a restitué à Mme [Z] [W] un premier jeu de clefs concernant le logement.

Le 18/10/2024, à l'occasion de l'établissement de l'état des lieux de sortie, M. [T] [V] a remis à la bailleresse un deuxième jeu de clefs relatif au logement.

Par acte extra-judiciciaire du 8/04/2025, Mme [Z] [W] a fait assigner M. [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de SAINT-OUEN-SUR-SEINE aux fins de voir :

- DECLARER Madame [W] recevable en ses demandes, ?ns et conclusions ;
- CONSTATER que Monsieur [V] ne respecte pas ses obligations
contractuelles de règlement de loyers ;
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Madame
[W] et Monsieur [V] ;
- CONSTATER en conséquence, la résiliation de plein droit du bail conclu entre
Madame [W] et Monsieur [V] ;
- CONSTATER le départ des lieux de Monsieur [V] le vendredi 18 octobre
2024, soit au jour de 1'état des lieux de sortie ;
- CONDAMNER Monsieur [V] à payer à Madame [W] la somme de
9.032,90 euros au titre des loyers impayés jusqu'au 18 octobre 2024 ;
- CONDAMNER Monsieur [V] à payer à Madame [W] la somme de
1.400,00 euros au titre du dépôt de garantie ;
- CONDAMNER Monsieur [V] à régler à Madame [W] la somme de
544,76 euros au titre des factures d'électricité et gaz pour le logement sis [Adresse 2]
[Adresse 2] à [Localité 8] ;
- CONDAMNER Monsieur [V] à régler à Madame [W] la somme de
250 euros au titre du traitement Panaises de lit qui a été nécessaire après le départ des
lieux de Monsieur [V] pour la remise en état dudit lieu ;
- CONDAMNER Monsieur [V] à régler à Madame [W] la somme de
320 euros au titre des dépenses exceptionnelles en billets de train payés par Madame
[W] en raison des nombreux aller-retours nécessaires entre son domicile et
Pappartement loué ;
- CONDAMNER Monsieur [V] à régler à Madame [W] la somme de
2.180 euros au titre du financement des travaux de remise en état après les dégradations
causées au cours de la location de l'appartement par Monsieur [V] ;
- CONDAMNER Monsieur [V] à régler à Madame [W] la somme de
358 euros au titre du rachat et de la livraison d'un réfrigérateur pour Pappartement, en
raison des dégradations du précédent layant rendu inutilisable ;
- CONDAMNER Monsieur [V] à régler à Madame [W] la somme de
469 euros au titre du rachat et de la livraison d'un nouveau canapé convertible, le
précédent ayant été cassé par Monsieur [V] et rendu inutilisable en raison de
Pinsalubrité de l'appartement et des punaises de lit ;
- CONDAMNER Monsieur [V] à régler à Madame [W] la somme de
522 euros au titre du rachat et de la livraison d'un lit et d"un matelas, les précédents
ayant été rendus inutilisables en raison de l'insalubrité et des punaises de lit ;
- CONDAMNER Monsieur [V] à régler à Madame [W] la somme de
120 euros au titre des frais de ménage exceptionnels nécessaires afin de remettre en état
Pappartement devenu insalubre ;
- CONDAMNER Monsieur [V] à régler à Madame [W] la somme de
3.120 euros au titre de la perte des revenus locatifs qu'elle aurait dû percevoir pendant
4 mois de location, temps nécessaire pour remettre en état lappartement après les
dégradations imputables à Monsieur [V] ;
- CONDAMNER Monsieur [V] à régler à Madame [W] la somme de
5.000 euros au titre du préjudice moral ;
- CONDAMNER Monsieur [V] à payer à Madame [W] la somme de
2.500 euros au titre de Particle 700 du Code de procédure civile et 740 euros au titre des
entiers dépens.

A l'audience, Mme [Z] [W] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [T] [V] a quant à lui déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquels il sollicite de voir :

- Dire et juger nul et de nul effet, le projet de bail en raison des différentes manœuvres dont s'est rendue coupable la propriétaire, manœuvres consistant à poser une fausse signature sur
son bail, à ne pas dater ce dernier, à ne pas en remettre une copie à son locataire, ce qui
constitue un dol manifeste ;

- Dire et juger que les paiements en espèces exigés de 3.120 € démontrent que ces conventions avaient au surplus une cause illite et immorale, dans le but d'échapper aux revenus fiscaux régissant la matière.

- Dire et juger nul et de nul effet le commandement délivré le 2 août 2024.

En conséquence,

- Ordonner la restitution par Madame [W] la somme de 3.120 € réglée ?n septembre
2024, cette dernière ayant reconnu loger gratuitement Monsieur [V].

En conséquence,

- Rejeter toutes les demandes, ?ns et conclusions de Madame [W], tant en ce qui
concerne l'acquisition de la clause résolutoire du bail que la demande de résiliation du bail du même document.

Statuant reconventionnellement,

- Dire et juger nul et de nul effet le projet de bail qui a fondé le commandement de payer du 1er août 2024.

- Dire et juger qu'en raison de la nullité de ce bail qui est fondé sur une cause illicite et un
dol manifeste, Monsieur [V] est bien fondé à solliciter le remboursement de la
somme de 3.120 € versée en espèces alors qu'il était totalement interdit à la propriétaire de
procéder à une quelconque location et ce par application de la formule "fraus omnia
corrumpit ›› ;

- Dire et juger reconventionnellement, que Monsieur [V] a été victime des
agissements illégaux de sa propriétaire et que ses différentes manœuvres ont été à l'origine
d'un préjudice moral important qu'il est bien fondé à chiffrer à la somme de 6.000 € ;

- Condamner Madame [W] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu°en tous les dépens.

Pour plus de précisions quant aux moyens des parties, il sera fait référence, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l'assignation ainsi qu'aux écritures du défendeur visées à l'audience du 13/05/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du bail

Aux termes de l'article 1128 du code civil, " sont nécessaires à la validité d'un contrat : 1° le consentement des parties, 2° leur capacité de contracter, 3°un contenu licite et certain ".

L'article 1130 du même code dispose que " l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de nature telle que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ".

L'article 1137 du même code dispose que " le dol est le fait pour le cocontractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges ".

Aux termes de l'article L635-3 du code de la construction et de l'habitation, " La mise en location d'un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location est subordonnée à la délivrance d'une autorisation par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, par le maire de la commune. Cette autorisation préalable ne concerne pas les logements mentionnés au second alinéa du I de l'article L635-1 ".

Enfin, si, aux termes de l'article L635-7 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur ayant mis en location un logement sans autorisation préalable ou en dépit d'une décision de rejet encourt des peines d'amende comprises entre 5000 euros et 15000 euros, selon la nature de l'infraction, l'article L635-8 du même code précise que " a mise en location de locaux à usage d'habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire ".

En l'espèce, si les circonstances ayant entouré la conclusion du bail afférent au logement litigieux demeurent troubles, il n'en demeure pas moins que M. [T] [V] n'établit nullement que la requérante a effectivement entrepris de falsifier sa propre signature, omis de porter une date sur l'exemplaire du contrat de bail conclu, refusé d'en remettre un exemplaire au défendeur et éxigé des paiements en espèces dans le but le tromper et de l'amener ainsi à prendre à bail le logement ou à contracter à des conditions substantiellement différentes. La preuve de l'intention dolosive vis-à-vis du défendeur est d'autant moins démontrée en l'espèce qu'il avance lui-même dans ses écritures que le motif de ces agissements serait selon lui lié à l'absence de permis de louer obtenu pour la mise en location du bien litigieux, voire à la volonté pour la requérante d'échapper à ses obligations fiscales.

En tout état de cause, M. [T] [V] échoue également à démontrer que les manœuvres dont se serait rendue coupable la requérante à son égard ont été déterminantes de son consentement et que, sans elles, il aurait pas pris à bail le logement ou aurait accepté d'intégrer l'appartement à des conditions substantiellement différentes.

Le moyen tiré de la nullité du bail pour dol sera donc écarté.

Faute d'arrête d'insalubrité, il n'est par ailleurs nullement démontré que le logement ait été loué insalubre à M. [T] [V] (ce que contredisent en tout état de cause les mentions de l'état des lieux d'entrée signé par M. [T] [V]) ou encore que l'absence d'autorisation de mise en location ait pu être liée à une " insalubrité " du logement.

Si le défendeur impute à la requérante une volonté d'évasion fiscale, celle-ci n'est de même aucunement démontrée, le seul paiement en espèce étant insuffisant pour l'établir.

Quant à l'absence de permis de louer au moment de la conclusion du bail, fait reconnu par la requérante dans ses écritures, celle-ci expliquant avoir tout de même consenti à louer le logement litigieux à M. [T] [V] afin de lui rendre service, il résulte des termes de l'article L635-8 du code de la construction et de l'habitation précité que cette circonstance ne saurait entraîner la nullité du bail.

Il y a lieu en conséquence de débouter le défendeur de sa demande visant au prononcé de la nullité du bail.

Sur la nullité du commandement

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 liste les mentions devant figurer, à peine de nullité, sur le commandement de payer visant la clause résolutoire. " Les caractéristiques du bail qui en ont constitué le fondement " ne figurant pas au nombre des mentions exigées à peine de nullité, le moyen tiré de leur absence sera donc écarté.

Dès lors que la demande relative à la nullité du bail a été écartée, le moyen tiré de la nullité du commandement reproduisant la clause résolutoire d'un contrat nul doit, de même, être écarté.

L'exception de procédure tirée de la nullité du commandement sera donc rejetée.

Sur le constat de la résiliation de bail

Il résulte des éléments versés aux débats, en particulier du décompte produit que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire n'ont pas été réglées dans les 6 semaines de sa signification. En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail a donc été résilié de plein droit à la date du 12/09/2024 à minuit.

Sur la demande au titre de l'arriéré de loyers et de charges

Il découle des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que les locataires sont tenus de payer les loyers et charges convenus aux termes stipulés. En application par ailleurs des dispositions de l'article 1240 du code civil, le bailleur est fondé à solliciter la condamnation du locataire, occupant sans droit ni titre les lieux litigieux postérieurement à la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la restitution des lieux qui s'entend de la remise de l'ensemble des clefs du logement au bailleur.

En l'espèce, il ressort des termes du procès-verbal établi lors de la réalisation de l'état des lieux de sortie qu'un jeu de clefs manquant a été remis à cette date à la bailleresse. Celle-ci est donc bien fondée à solliciter le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues jusqu'à la date du 18/10/2024.

Les sommes dont le paiement est sollicité correspondent bien, par ailleurs, aux montants stipulés au contrat de bail produit et signé par le défendeur ainsi qu'aux loyers versés avant novembre 2023 par ce dernier, ce qui n'est pas contesté.

M. [T] [V] doit donc bien être jugé redevable de la somme de 7492,90 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dû pour le logement pris à bail.

Dès lors que le dépôt de garantie a vocation à être restitué au locataire en fin de bail, ou à être déduit des sommes restant dues par ce dernier au départ des lieux en application des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, il n'y a pas lieu de condamner le locataire à le verser au bailleur en sus d'une condamnation au paiement de la totalité de l'arriéré de loyers et de charges dû et de dommages et intérêts au titre d'éventuelles réparations ou dégradations locatives, sauf à indemniser le bailleur deux fois pour le même préjudice. La demande à ce titre sera donc rejetée.

La demande au titre des factures EDF et GDF ne faisant par ailleurs l'objet d'aucun justificatif, elle sera rejetée.

Il y a lieu en conséquence de condamner M. [T] [V] au paiement à Mme [Z] [W] de la somme de 7492,90 euros au titre de l'arriéré locatif dû pour le logement litigieux.

Sur les frais de remise en état du logement, de ménage, de remplacement de mobilier et de désinsectisation

Aux termes de l'article 1730 du code civil, " s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ".

L'article 1732 du même code dispose que le locataire " répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ".

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, " le locataire est obligé (...) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les menues réparations du logement ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ".

En l'espèce, bien que la mention " contrat de location pour locaux non meublés " figure en en-tête du bail, il ressort de l'inventaire et de l'état détaillé du bien mobilier annexé à l'état des lieux d'entrée signé par les parties que le logement loué comportait en réalité un certain nombre de meubles et objets mobiliers - en particulier un réfrigérateur, un canapé, un lit et un matelas - qu'il appartenait en conséquence au locataire d'entretenir et dont il doit répondre des dégradations et pertes, sauf celles occasionnées par la vétusté ou la force majeure, dans les conditions des articles 1730 et 1732 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 précités.

A cet égard, il ressort de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement et dont il n'est pas démontré que le locataire n'aurait pas compris toute la signification et la portée en le signant, que le logement et les meubles le garnissant, ont été donnés à bail globalement en bon état, à l'exception du sol de la cuisine, du lavabo, des murs du séjour et de l'éclairage de la chambre, qualifiés d'état moyen, constatations dont la valeur probante n'est pas remise en cause par les photographies produites en défense, faute de pouvoir être authentifiées quant au moment et au lieu où elles ont été prises. Comme précisé ci-dessus, l'insalubrité des lieux lors de la prise à bail n'est par ailleurs pas démontrée.

A l'inverse, il ressort du procès-verbal de constat établi lors du départ des lieux que ces derniers ont été rendus globalement à l'état d'usage avec la présence d'insectes à côté du lit, après seulement un peu plus d'une année d'occupation effective.

La bailleresse justifie également d'une facture d'intervention dans le logement le 24/10/2024, soit immédiatement après l'établissement de l'état des lieux de sortie d'une entreprise d'hygiène spécialisée dans le traitement des punaises de lit mentionnant une " infestation massive " de punaises de lit au niveau du matelas, du lit et du canapé du salon ainsi qu'une " forte présence " de cafards dans la cuisine, et " massive dans le frigo ". Cette intervention ayant eu lieu quelques jours après l'établissement de l'état des lieux de sortie et M. [T] [V] échouant, faute de produire le moindre élément probant en ce sens, à rapporter la preuve d'une introduction causée par la faute d'un tiers et à laquelle il n'aurait pu remédier, M. [T] [V] doit répondre des conséquences dommageables en lien avec la présence observée de nuisibles dans le logement.

Il en résulte que M. [T] [V] a manqué à son obligation d'entretien et de jouissance paisible des lieux loués et que Mme [Z] [W] est fondée à obtenir réparation des frais qu'elle a dû supporter pour la remise en état du logement, son nettoyage et le remplacement des équipements et objets mobiliers concernés par l'infestation de nuisibles (réfrigérateur, canapé, lit et matelas).

Ni le logement, ni les équipements et bien mobiliers le garnissant, n'ayant été neufs lors de la prise à bail, la bailleresse ne saurait néanmoins solliciter d'être indemnisée à hauteur de sommes correspondant au rachat d'éléments mobiliers neufs ou à la remise à neuf du logement.

Compte tenu des justificatifs produits, le préjudice subi par la requérante sera ainsi justement réparé à hauteur des sommes suivantes, au paiement desquelles le défendeur sera condamné à titre de dommages et intérêts :

- 250 euros au titre des frais de désinsectisation ;
- 300 euros au titre du canapé convertible ;
- 200 euros au titre du réfrigérateur ;
- 350 euros au titre du lit et du matelas ;
- 120 euros au titre des frais de ménage ;
- 1400 euros au titre des frais de remise en état du logement.

Sur les frais de déplacement

Parmi les 4 allers-retours en train concernés par la demande de remboursement, seuls deux seront considérés comme directement liés aux conséquences des dégradations locatives commises par le défendeur. La somme de 160 euros sera dès lors accordée à ce titre à la requérante.

Sur la perte de loyer

Faute de justifier de refus effectifs de la part de locataires potentiels ou de remises de loyers consenties en lien avec l'état du logement, la requérante ne saurait être indemnisée au titre d'un préjudice lié à la perte de revenus locatifs.

Sur le préjudice moral
Il est certain que les désordres subis dans le logement et la nécessité dans laquelle Mme [Z] [W] s'est trouvée de saisir la présente juridiction pour faire valoir ses droits ont nécessairement engendré chez elle un stress et une charge psychologique supplémentaire liés aux nombreuses démarches à entreprendre et contraintes organisationnelles à prendre en compte pour la remise en état du logement et l'introduction de la présente procédure. Ce préjudice, réparable au titre du préjudice moral, sera justement évalué à la somme de 500 euros.
Sur la demande reconventionnelle en restitution des loyers
La demande relative à la nullité du bail ayant été rejetée, le locataire n'est pas fondé à solliciter la restitution des loyers payés. Il sera débouté de ses prétentions à ce titre
Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice moral
Le dol n'étant pas démontré (voir ci-dessus) et M. [T] [V] échouant en tout état de cause à rapporter la preuve du lien de causalité entre les agissements frauduleux imputés à la requérante et le préjudice qu'il dit avoir subi de ce fait en lien avec l'échec des démarches entamées pour un regroupement familial, ses rapports avec les autorités administratives et son divorce, la demande à ce titre sera rejetée.
Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner M. [T] [V], qui succombe, aux dépens, sans qu'il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge Mme [Z] [W] les frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 2000 euros lui sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS