TJ 78646, 17 juill. 2025, RG 23/04839

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
17 JUILLET 2025

N° RG 23/04839 - N° Portalis DB22-W-B7H-RRH6
Code NAC : 71F

DEMANDERESSE :

La SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE JYCK, société civile immatriculée
au Registre du Commerce et des Sociétés de CANNES sous le numéro
802 843 649 dont le siège social est situé [Adresse 2]
[Localité 1] et agissant poursuites et diligences de sa gérante
domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Benjamin LEMOINE de la SELARL RIQUIER - LEMOINE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société FB & MB exerçant sous l’enseigne CITYA CHATEAU NEUF, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 519 289 763 dont le siège social est situé [Adresse 10] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 28 Août 2023 reçu au greffe le 30 Août 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 05 Juin 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Juillet 2025.

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EXPOSE DES FAITS

La SCI JYCK est propriétaire d’un appartement (lot n° 6) et d’une cave (lot n° 1) dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 7], soumis au régime de la copropriété.

La SARL FB & MB exerçant sous la dénomination de Cabinet CITYA CHATEAU NEUF exerce les fonctions de syndic de cet ensemble immobilier depuis 2022, faisant suite au cabinet CENTURY 21.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 27 juin 2023.

Par acte d’huissier du 28 août 2023, la SCI JYCK a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], ci-après dénommé le syndicat, représenté par son syndic, le Cabinet CITYA CHATEAU NEUF, devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 novembre 2024, la SCI JYCK demande au tribunal de :

Vu les articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces versées aux débats,

- déclarer la SCI JYCK recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

- prononcer la nullité de l’Assemblée Générale des copropriétaires qui s’est tenue le 26 juin 2023, et en conséquence de l’ensemble des résolutions adoptées lors de ladite Assemblée,

- dispenser la SCI JYCK de toute participation à la dépense commune des frais afférents à la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du
10 juillet 1965,

- condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL FB & MB exploitant sous le nom commercial [Adresse 12], à verser à la SCI JYCK la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice directement subi par la SCI JYCK résultant du comportement du Syndicat des copropriétaires,

- condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 8], représenté par son Syndic, la Société FB & MB exploitant sous le nom commercial [Adresse 12], à verser à la somme de 5.000 € sur le fondement et en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence située [Adresse 8], représenté par son Syndic, la Société FB & MB exploitant sous le nom commercial [Adresse 12] en l’ensemble de ses demandes.

- le condamner aux entiers dépens, dont droit de recouvrement direct au profit de Maître Benjamin LEMOINE, membre de la SELARL RIQUIER LEMOINE ASSOCIES, pour ceux dont il en aura fait l’avance.

Elle fait valoir que :
- elle n’a pas été convoquée par le syndic pour l’assemblée générale dans le délai légal de vingt et un jours,
- cette nullité est de droit, sans qu’elle ait à justifier de l’existence d’un préjudice personnel ou d’un préjudice au détriment d’autres copropriétaires, consécutif à l’envoi tardif de convocation,
- tant l'ancien syndic, le cabinet OGS CENTURY 21, que le nouveau syndic CITYA CHATEAU NEUF étaient parfaitement informés du nouveau siège social de la SCI JYCK qui coïncidait avec le domicile de sa gérante Madame [L],
- lorsque le cabinet CITYA CHATEAUNEUF a repris la copropriété en 2022, il a également adressé les appels de fonds à l'adresse de Mougins, siège social de la SCI JYCK,
- le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, a donc tenu l’assemblée générale sachant pertinemment qu’une erreur de convocation avait empêché les associés de la SCI demanderesse de se présenter à ladite assemblée,
- le comportement du syndic a ainsi directement créé un préjudice à la concluante qui n'a pu être présente à l'assemblée générale de copropriété précitée,
- si elle avait été mise en mesure d'être présente à l'assemblée générale litigieuse, elle aurait pu être entendue sur les différents problèmes mentionnés dans ses correspondances du 14 mai et du 15 juin 2023 aux termes desquelles elle sollicite que soient mises à l'ordre du jour différentes résolutions.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2025, le syndicat demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et suivants du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces,

- débouter la SCI JYCK de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

- condamner la SCI JYCK à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS, en application de l’article 699 du code de Procédure Civile.

Il fait valoir que :
- la SCI JYCK ne communique pas sa lettre recommandée avec accusé réception informant l’ancien syndic, le cabinet CENTURY 21, de son changement d’adresse entre le [Adresse 11] et le [Adresse 3],
- c’est dans ces conditions, qu’à la reprise de la copropriété en 2022, le cabinet CITYA CHATEAUNEUF a convoqué la SCI JYCK à la dernière adresse valable lors de sa première convocation à l’assemblée générale de 2023,
- le 12 décembre 2024, une nouvelle assemblée générale s’est tenue afin de soumettre au vote les résolutions de l’assemblée générale du 26 juin 2023 et notamment les résolutions proposées par la SCI JYCK (résolutions n°28 à 33),
- la SCI JYCK ne s’est pas présentée à cette assemblée,
- le Tribunal ne pourra que constater l’absence de griefs permettant de prononcer la condamnation du Syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts,
- la demande d’inscription de résolutions par la SCI JYCK a été formalisée hors délai,
- le résultat des votes de l’assemblée générale a été plutôt favorable à la SCI JYCK,
- la SCI JYCK n’a pas rédigé certaines résolutions et n’a pas fourni de devis pour la pose d’une caméra de surveillance,
- la demande de dommages et intérêts de la SCI JYCK apparaît infondée car elle ne peut rapporter aucun préjudice.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de de l’assemblée générale des copropriétaires du
26 juin 2023

L’article 9 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que :
"la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour."

L’absence de respect du délai de convocation prévu par ce texte entraîne la nullité de droit de la décision de l’assemblée générale sans que le demandeur ait à justifier de l’existence d’un préjudice personnel ou d’un préjudice au détriment d’autres copropriétaires consécutif à l’envoi tardif des convocations.

Par ailleurs, il appartient au syndic de faire la preuve de l'accomplissement des formalités qui lui incombent légalement à l'occasion de la tenue d'une assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat ne produit aucune pièce pour justifier qu’il aurait convoqué la demanderesse dans le délai précité en vue de la tenue de l’assemblée générale du 26 juin 2023 y compris à l’ancienne adresse de celle-ci comme il le prétend.

En conséquence, la seule convocation résulte du mail envoyé le 19 juin 2023 figurant en pièce 10 de la demanderesse dont il résulte que celle-ci a été convoquée sept jours avant la tenue de l’assemblée générale.

En conséquence, le délai de convocation prévu par l’article 9 précité n’a pas été respecté et l’ensemble de l’assemblée générale du 26 juin 2023 doit être annulé.

Sur la demande de dommages-intérêts

La SCI JYCK ne fait état d’aucun fondement juridique pour soutenir sa demande de dommages-intérêts. Au surplus, elle ne donne aucune qualification au préjudice forfaitaire dont elle se prévaut.
Enfin, elle argumente sa demande sur le fait qu’elle n’aurait pas pu être présente à l’assemblée générale querellée pour être entendue sur différents problèmes soulevés.

Toutefois, elle n’explique pas en quoi son absence à une assemblée générale dont elle sollicite l’annulation lui occasionnerait un préjudice. En tout état de cause, le fait de ne pas pouvoir être entendue au cours d’une assemblée générale ne constitue, le cas échéant, qu’un fait générateur susceptible d’occasionner un préjudice qu’il convient de qualifier et démontrer.

La seule affirmation de la SCI JYCK sur ce point ne saurait donc démontrer l’existence d’un préjudice.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de débouter la SCI JYCK de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de dispense

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la demande principale de la SCI JYCK étant bien-fondée, il y a lieu de la dispenser de toute participation à la dépense commune.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI JYCK les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner le syndicat à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS