TJ 78646, 17 juill. 2025, RG 24/02092

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
17 JUILLET 2025

N° RG 24/02092 - N° Portalis DB22-W-B7I-R3JQ
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 4] représenté par de son syndic, GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 311 915 342 dont le siège social est situé [Adresse 7] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pauline ROUSSEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [T]
demeurant [Adresse 2],
[Adresse 5] [Adresse 3],
[Localité 6],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 27 Mars 2024 reçu au greffe le 05 Avril 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 05 Juin 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Juillet 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [T] est copropriétaire des lots n° 523, 823 et 1123 de l’immeuble situé [Adresse 9].

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la SARL GIMCOVERMEILLE, a par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, fait assigner M.[T] devant le tribunal de céans.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 28 octobre 2024, le syndicat sollicite de voir M. [T] condamné au paiement des sommes suivantes :
- 7.943,40 euros à titre principal, au titre des charges arrêtées au 23 octobre 2024 majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2023,

- 347,10 euros correspondant aux frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2023,

- 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner
M. [T] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

M. [T], régulièrement assigné par acte remis à personne n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 5 mars 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 juin 2025 et a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le et yndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

- la matrice cadastrale et l’acte de vente du 3 février 2022 attestant de la qualité de copropriétaire de M. [T] pour les lots n° 523, 823 et 1123,

- des courriers de mise en demeure adressés par le syndic au défendeur en date des 21 février et 13 septembre 2023,

- un décompte sur la période courant du 1er juillet 2022 au 23 octobre 2024 pour un solde débiteur de 8290,50 euros incluant des frais,

- divers appels de fonds,

- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des
7 juillet 2021, 30 juin 2022, 23 juin 2023 et 30 mai 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2020 à 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux outre les attestations de non-recours,

- le contrat de syndic conclu le 23 juin 2023,

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible suivant ses prétentions à hauteur de 7.943,40 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au
23 octobre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus.

M. [T] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 347,10 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Il justifie de la mise en demeure par avocat du 13 septembre 2023. En revanche, il n’est pas justifié de l’envoi effectif en recommandé de la mise en demeure du 21 février 2023 ni des autres frais sollicités aux termes de ses conclusions.

M. [T] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 144 euros correspondant à la mise en demeure justifiée et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions sur ce point.

S’agissant des intérêts sur les frais, la lettre de mise en demeure du
13 septembre 2023 ne faisant pas référence à cette somme, ils ne pourront courir qu’à compter de l’assignation du 27 mars 2024.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur aux intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 13 septembre 2023.

Toutefois, compte-tenu du virement réalisé par le défendeur le 17 octobre 2024 à hauteur de 10.000 euros, dont il faut considérer à défaut de précision qu’il s’impute sur la dette la plus ancienne, il convient de considérer que les sommes dues au 13 septembre 2023 ne sont plus dues.

Par conséquent, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires uniquement à compter dela signification des dernières conclusions valant mise en demeure le 28 octobre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d'un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres
copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [T] sera condamné à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au vu des factures produites.

M. [T], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS