TJ 78646, 17 juill. 2025, RG 24/02052

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
17 JUILLET 2025

N° RG 24/02052 - N° Portalis DB22-W-B7I-R7IE
Code NAC : 30F
TLF

DEMANDEURS :

1/ Monsieur [T] [Y],
nu-propriétaire,
né le 24 Juin 1954 à [Localité 14] (37),
demeurant [Adresse 3],

2/ Madame [N] [F] [Z] [W] née [Y],
nue-propriétaire,
née le 13 Août 1952 à [Localité 14] (37),
demeurant [Adresse 2],

3/ Monsieur [H] [Y],
nu-propriétaire,
né le 21 Février 1957 à [Localité 14] (37),
demeurant [Adresse 6],

4/ Madame [A] [K] [Y] née [R],
usufruitière,
née le 04 Août 1932 à [Localité 13] (02),
demeurant EHPAD LES MÉLODIES - [Adresse 7],
[Localité 1],

représentés par Maître Frédéric BRISSAUD de la SELARL KONIKOFF BRISSAUD ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Karine LEVESQUE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société DOUSA, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le numéro 394 298 483 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX et par Maître Nathalie WINKLER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 03 Avril 2024 reçu au greffe le 05 Avril 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 20 Mai 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint et Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au
17 Juillet 2025.

MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :
Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail conclu le 20 octobre 1977, Madame [A] [Y] a consenti un bail commercial à Monsieur [E] [D], aux droits duquel vient la société DOUSA, portant sur des locaux à usage d’hôtel meublé/pension de famille situés [Adresse 4] à [Localité 15].

Madame [A] [Y] a, par la suite, cédé la nue-propriété de l’immeuble à ses trois enfants Monsieur [T] [Y], Madame [N] [Y] épouse [W] et Monsieur [H] [Y].

Par acte du 21 juin 2018, les bailleurs ont délivré congé sans offre de renouvellement et paiement d’une indemnité d’éviction à la société DOUSA.

Par acte en date du 11 octobre 2021, Madame [A] [Y] née [R], Monsieur [T] [Y], Madame [N] [Y] épouse [W] et Monsieur [H] [Y], ci-après dénommés les consorts [Y], ont assigné la société DOUSA devant la présente juridiction.

Saisi sur incident, le juge de la mise en état a, par ordonnance du 9 mars 2023 :

- ordonné une mesure d’expertise,

- désigné en qualité d’expert M. [I] [P]

avec la mission de :

- convoquer les parties et leurs conseils, les entendre en leurs dires et observations et y répondre,

- se faire remettre dans un délai qu’il lui appartiendra de fixer tout document et pièces nécessaires à l’exécution de sa mission, notamment les documents contractuels, comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds et plus généralement réunir tous éléments d’appréciation utiles,

- se rendre sur place, [Adresse 4] à [Localité 15] (78), visiter les lieux, les décrire, les photographier, en cas de contestation les mesurer et dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par le locataire dans les locaux et sur ce fonds,

- donner son avis sur le caractère ou non transférable de l’activité,

- rechercher, en tenant compte des activités autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction due à la société DOUSA par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce et notamment, sans que cette liste ne soit exhaustive :

a. aux frais de remploi ou frais de négociation d’un nouvel acte
locatif ;
b. aux frais de réinstallation ;
c. aux frais de déménagement ;
d. aux frais de double loyer ;
e. aux pertes sur salaires ;
f. au trouble commercial ;
g. aux frais administratifs ;
h. au licenciement éventuel du personnel ;

- rechercher tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’occupation due par la société DOUSA à Madame [A] [R] épouse [Y] , Madame [N] [Y] épouse [W], Monsieur [H] [Y] et Monsieur [T] [Y] à compter du 1er juillet 2021 par référence à la valeur locative des locaux déterminée conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce et compte tenu des charges et conditions du bail, en justifiant, le cas échéant, de l’application d’un abattement au titre de la précarité de l’occupation.

L’expert a déposé son rapport le 12 décembre 2023.

L’affaire a été rétablie au rôle par ordonnance du 5 avril 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, les consorts [Y] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles L145-14 et L145-28 du Code de Commerce
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [I] [P] du 8.12.2023

- fixer l’indemnité d’éviction due par les bailleurs à la somme de 185 500 €,

- fixer l’indemnité d’occupation due par le preneur pour l’occupation des lieux à la somme annuelle de 33 000 € HT et HC à compter du 1er juillet 2021 et jusqu’à libération effective des lieux,

- condamner en tant que de besoin la société DOUSA au paiement de cette somme à compter du 1er juillet 2021 jusqu’à parfaite libération des lieux,

- ordonner l’expulsion des lieux de la société DOUSA et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

- condamner la société DOUSA au paiement d’une somme de 13 351,36 € au titre des charges locatives,

- débouter la société DOUSA de toutes ses demandes contraires,

- condamner la société DOUSA au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

- condamner la société DOUSA aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise et les frais d’huissier

Ils font valoir que :
- la société DOUSA a artificiellement diminué ses charges d’exploitation pour l’exercice 2022 pour améliorer son EBE au détriment, sans doute, des prestations nécessaires au bon fonctionnement de l’établissement,
- la moyenne de l’EBE devrait être retraitée et être plus proche de 12.000 €,
- pour estimer la valeur du fonds de commerce, il est nécessaire de se placer sur le terrain d’une vente à la date du 30 juin 2021 (date du congé) dans l’état où le bien se trouvait à cette date,
- la société DOUSA ne communique aucun document officiel et primordial dans le cadre d’une vente de fonds de commerce,
- l’expert aurait dû retenir le barème proposé par le site fonds de commerce.fr,
- les références de transactions retenues par l’expert ne sont pas comparables,
- le pourcentage de 280% du chiffre d’affaires retenu apparaît beaucoup trop élevé, et ce, d’autant plus que l’expert a pris la valeur haute sans opérer aucune décote du fait de l’état du bien,
- si l’on fait la moyenne entre les 3 barèmes publiés sus-rappelés en excluant les 2 seules transactions de gré à gré choisies par l’expert dont les caractéristiques sont trop éloignées du fonds de commerce de l’espèce, il en ressort un pourcentage de 205% du chiffre d’affaires qu’il convient raisonnablement de retenir,
- s’agissant des indemnités accessoires, ils n’ont pas d’observation particulière sur les conclusions de l’expert,
- il n’est justifié d’aucune précarité, et dans ces conditions, il n’est pas légitime d’appliquer un abattement,
- le bailleur ne peut reprendre possession des locaux puisque des chambres sont encore occupées,
- le preneur est tenu de restituer les locaux libres de toute occupation ce qui n’est à l’évidence pas le cas,
- il n’existe aucun usage pour imposer au bailleur les conséquences d’un congé,
- la société Dousa a cessé tout règlement depuis le mois de février 2024,
- le bien est laissé à l’abandon sans la présence d’un gardien ou tout du moins d’un représentant du preneur pour gérer les chambres encore occupées et s’assurer que de nouvelles chambres ne seront pas squattées,
- elle a abandonné l’exploitation de son fonds de commerce, et cette désertion a conduit à ce litige dont elle est la seule responsable,
- le bail commercial signé entre la société DOUSA et les consorts [Y] ne permet aucunement à ceux-ci d’exercer une procédure à l’encontre des locataires de la société DOUSA puisqu’il n’existe aucun lien juridique entre eux,
- jusqu’à ce que les lieux soient vides de tout occupant, l’indemnité d’occupation continuera à courir,
- depuis le 18 avril 2013, la société DOUSA ne règle plus ses charges,
- à aucun moment durant 3 ans, le preneur n’a essayé de régler amiablement le litige.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, la société DOUSA demande au tribunal, de :

Vu le refus de renouvellement,
Vu les articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce,
Vu le rapport d’expertise judiciaire,
Vu l’article 1353 du code civil,
Vu les articles 381 et suivant du code de procédure civile,

- condamner Monsieur [T] [Y] - Madame [N] [F] [Z] [W] née [Y] - Monsieur [H] [Y] – Madame [A] [K] [Y] née [R] à payer solidairement la somme de 241.500 € au titre de l’indemnité d’éviction avec intérêts au taux légal à la date du congé et anatocisme pour les intérêts supérieurs à une année entière,

- fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer du bail expiré,

Et dès lors
- débouter le bailleur de l’ensemble de leurs demandes,

- condamner les mêmes à la somme de 10.000 € au titre de l’article700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise et le coût du constat d’huissier du 19 avril 2024.

Elle fait valoir que :
- le preneur a payé tous ses loyers et indemnités d’occupation,
- il n’y a pas lieu de remettre en cause les conclusions de l’expert concernant ses données comptables, le bailleur ne procédant que par voie d’hypothèse et de supputation,
- l’expert a bien tenu compte de l’état de l’immeuble,
- l’expert a précisé sa position sur les barèmes dans le cadre des opérations d’expertise,
- les calculs faits par l’expert sont parfaits,
- elle a fait le choix de cesser son exploitation,
- elle n’a pas pu faire partir tous les occupants de l’immeuble,
- elle a fait réaliser un constat d’état des lieux de sortie le 18 avril 2024,
- elle est à jour de l’indemnité d’occupation qu’elle payait depuis le congé jusqu’à la remise des clefs,
- il ressort du procès-verbal de constat que l’ensemble des clés mises à la disposition de la société DOUSA ont été remises aux bailleurs,
- il doit être pris acte de la libération effective des lieux à cette date,
- dans le cadre des fonds de commerce d’hôtellerie, les conséquences du congé doivent être laissées au bailleur,
-les bailleurs à qui ont été restitués les locaux (même non entièrement vidés), peuvent en effet en disposer à leur guise et prendre toute initiative utile à l’égard des occupants,
- le bail concerne donc un fonds de commerce d’hôtellerie en meublé,
- pour ce type d’hôtel, l’obligation de restitution du preneur est satisfaite par la seule restitution des locaux qu’il occupait (même non entièrement vidés), et la justification qu’il a pris les mesures nécessaires pour tenter de parvenir à l’expulsion des occupants de son chef (telle qu’une sommation de quitter les lieux),
- elle ne peut pas agir en justice contre les locataires et seul le bailleur peut aujourd’hui le faire,
- le bailleur a fait congé en offrant pendant la période une indemnité d’éviction ferme à hauteur du loyer,
- aucune récupération de charges n’est donc prévue contractuellement,
- les longues opérations d’expertise et les frais de la procédure doivent être mis à la charge du bailleur qui a pris la décision de l’éviction.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mai 2025 et mise en délibéré au
17 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la date d’effet du congé avec refus de renouvellement

L’article L. 145-9 du code de commerce dispose par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil que les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

La société DOUSA produit un acte intitulé « congé sans offre de renouvellement et avec paiement d’une indemnité d’éviction » qui lui a été signifié le 21 juin 2018 à effet au 31 décembre 2018 à minuit. Les bailleurs produisent en pièce n°6 un acte portant le même intitulé mais portant la mention copie et la mention de l’année 2019 sans date. Cet acte évoque une date d’effet du congé au
30 juin 2021. Aucune signification n’est jointe à cet acte de sorte qu’il n’est pas établi qu’il ait été porté à la connaissance de la locataire.

Par ailleurs, si celle-ci ne conteste pas l’existence d’un congé, elle ne se prononce à aucun moment sur la date d’effet du congé délivré.

En conséquence, il y a lieu de considérer seul le congé délivré le 21 juin 2018 présente une existence juridique mais que les bailleurs ont entendu unilatéralement en reporter les effets au 30 juin 2021 ce que la locataire a accepté implicitement en n’émettant aucune contestation sur ce point.

En conséquence, il y a lieu de constater que le bail liant les parties a expiré le 30 juin 2021 à 24 heures.

Sur l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Il est de principe que si la consistance de l’exploitation ou du fonds est évaluée à la date du congé, la valeur de l’exploitation est évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire.

Il y a donc de rechercher en premier lieu si la locataire a quitté les lieux de manière effective.

Sur la restitution des lieux

L’article L. 145-29 du code de commerce dispose qu’en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l'indemnité à un séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.
L'indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s'il n'y a pas d'opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

L’article L. 145-30 du même code ajoute qu’en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance.

Il est de jurisprudence constante que la remise des lieux ne saurait être effective lorsque l’immeuble est encore occupé (Cass. 3e civ., 4 févr. 1986,
n° 84-16.371).

Par ailleurs, il résulte de l’arrêt du 13 septembre 2018 (Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-22.719), la motivation suivante :
"Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 7 juin 2017), que, le 4 janvier 2008, la société civile immobilière GMC Stephen P. (la SCI) a donné congé à la société Hôtel des écoles, locataire exploitant un hôtel meublé ; que, le 10 février 2016, la SCI, autorisée à consigner l’indemnité d’éviction fixée, a sommé la société locataire de libérer les lieux à l’expiration du délai de trois mois ; que, le 10 mai 2016, la SCI a fait constater par un huissier de justice que les locaux n’étaient pas libérés ; que, le 18 juillet 2016, la société Hôtel des écoles a assigné la SCI et le séquestre aux fins de remise des fonds séquestrés sous astreinte sans pénalité de retard ;
Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande ;
Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que, si la société locataire avait tardé dans ses démarches pour obtenir la complète libération des lieux au
10 mai 2016, elle s’était heurtée à l’opposition de l’autorité administrative qui lui avait signifié que la procédure d’expulsion ne présentait pas les garanties de relogement dont devaient bénéficier les derniers occupants en application de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation et ne pouvait être poursuivie, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la société locataire justifiait d’une impossibilité absolue de restitution complète des lieux dans le délai légal et que la pénalité de 1 % par jour de retard encourue ne pouvait être appliquée".

Il résulte de la combinaison des textes et des décisions précitées que le locataire même dans le cadre de l’exploitation d’un hôtel meublé est tenu de restituer des locaux vides et qu’en tout état de cause, ce n’est qu’à l’expiration du délai légal de l’article L. 145-29 précité que la locataire pourra se prévaloir de l’impossibilité absolue d’une restitution complète des lieux.

En l’espèce, il ressort du constat réalisé par commissaire de justice le
19 avril 2024 dont se prévaut la société DOUSA que celle-ci a restitué des clés aux bailleurs, cinq chambres étaient encore occupées.

A défaut de tout paiement d’une indemnité d’éviction à cette date et depuis, la locataire ne saurait se prévaloir d’une impossibilité absolue d’une restitution des locaux dépourvue d’occupants.

En conséquence, il y a lieu de considérer que la locataire n’a pas procédé à une restitution effective des locaux et ne saurait donc s’en prévaloir.

Sur l’indemnité principale

Comme précédemment rappelé, l’indemnité d’éviction ayant vocation à indemniser le préjudice du locataire évincé, la valeur de l’exploitation est évaluée à la date la plus proche possible du départ du locataire.

Comme statué au point précédent, il y a lieu de considérer que la locataire n’a pas restitué les locaux et n’a donc pas quitté les locaux. En conséquence, la valeur de son exploitation doit être évaluée au jour de la présente décision.

Or, la locataire indique elle-même avoir cessé toute exploitation et ce sans attendre le versement de l’indemnité d’éviction et/ou son départ des lieux en exécution du congé délivré de sorte que cette cessation ne peut être considérée comme étant la conséquence de l’éviction dont elle fait l’objet.

De ce fait, les éléments corporels et incorporels du fonds de commerce ont été réduits à néant par la seule action de la locataire à l’exception de la valeur du droit au bail qui, seule, peut servir à calculer le montant de l’indemnité d’éviction, la méthode par pourcentage du chiffre d’affaires dont l’objet est de déterminer la valeur de l’ensemble des éléments constituant le fonds de commerce n’ayant plus de pertinence dès lors qu’il n’y a plus d’exploitation et donc plus de chiffre d’affaires du seul fait de la locataire.

Sur l’évaluation de la valeur du droit au bail, celui-ci peut être défini comme l’élément qui mesure l’intérêt pour un exploitant d’être situé à un emplacement donné pour exploiter un commerce donné moyennant un loyer donné. La valeur du droit au bail est déterminée par la capitalisation de la différence entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement versé, à laquelle est appliqué un coefficient multiplicateur variant de 0 à 10 en fonction de l’emplacement.

L’expert judiciaire n’a pas évalué la valeur du droit au bail dans le cadre de son rapport alors même que celle-ci doit en principe être systématiquement déterminée dans le cadre de l’évaluation d’une indemnité d’éviction puisque, lorsqu’elle est supérieure à celle du fonds de commerce estimée selon les usages, elle doit être retenue pour le calcul de l’indemnité d’éviction et ce en l’absence de toute considération des possibilités de cession qu’offre le contrat de bail.

Il estime néanmoins la valeur locative à 33.000 euros et le loyer effectivement payé en page 44 de son rapport à 6.477 euros soit une différence de
26.523 euros.

Par ailleurs, il indique concernant l’emplacement :
« La commune de [Localité 15] se situe dans le département des YVELINES, dont elle est le chef-lieu, à 17 kilomètres au Sud-Ouest de [Localité 10]. Il s’agit d’une commune résidentielle à fort pouvoir d’achat d’environ 86.000 habitants.
La ville bénéficie d’un flux de touristes soutenu, grâce à son château, de renommée internationale. Il s’agit en en effet du troisième monument le plus visité de la région, derrière la cathédrale [9] et le Musée du [8], avec près de 8 millions de visiteurs par an.
Les locaux se situent plus spécifiquement dans le quartier dit des « Chantiers » de la commune, face à la [Adresse 11].
Il s’agit d’un quartier en mutation ayant fait l’objet d’une opération d’aménagement urbain significative avec la création de logements, commerces et bureaux ainsi que le réaménagement de la place. Depuis 2019, le quartier a été remodelé et modernisé en lieu et place des anciennes friches ferroviaires et a gagné en attractivité. Des entreprises de stature nationale et des administrations se sont installées dans les bureaux (CAF des Yvelines, Nature et Découverte, SMA BTP, etc.)
Les locaux se situent à proximité de la gare [Localité 15]-Chantiers, deuxième d'Ile-de-France en termes de flux (hors [Localité 10]) avec près de 90.000 voyageurs et 500 trains par jour (Source : Société du Grand [Localité 10]), notamment desservie par le RER ligne C, Transilien lignes N et U, TER, etc.
La [Adresse 12] est une voie très circulante de la commune à double sens de circulation et stationnement bilatéral, bénéficiant d’une bonne commercialité de quartier, et faisant l’objet de travaux le jour de l’expertise.
En synthèse, il s’agit d’un excellent emplacement, bien adapté à une activité d’hébergement hôtelier ».

Au regard des grilles des évaluations en usage en matière d’expertise immobilière un tel emplacement correspondrait à la catégorie « bonne commercialité de quartier, forte circulation automobile, passage piétons faible, emplacement favorable » ce qui correspond à un coefficient de commercialité de 6.

Il en résulte que la valeur du droit au bail pourrait être évaluée à 159.138 euros correspondant au différentiel de loyer (26.523) multiplié par le coefficient de commercialité (6).

Comme précédemment rappelé, cette valeur du droit du bail constituant le seul élément restant du fonds de commerce, l’indemnité principale sera donc fixée à ce montant.

Sur les indemnités accessoires

Les parties étant d’accord sur ce point et nonobstant la cessation de l’exploitation, il y a lieu de fixer à la charge des bailleurs, les indemnités accessoires définies par l’expert pour les montants suivants :
Frais de remploi : 18.210 euros
Trouble commercial : 4.330 euros
Frais de déménagement : 6.860 euros
Frais divers : 3.100 euros

Sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction

Il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus évoqués qu’il convient de fixer l’indemnité d’éviction comme suit :
- indemnité principale
valeur du droit du bail : 159.138 euros
- indemnités accessoires
frais de remploi : 18.210 euros
trouble commercial : 4.330 euros
frais de déménagement : 6.860 euros
frais divers : 3.100 euros
SOIT UN TOTAL DE : 191.638 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Cependant, la fixation de l’indemnité d’occupation à la valeur locative conformément à ce texte n’a lieu qu’à défaut de convention contraire (Cass. 3e civ., 3 oct. 2007, n° 06-17.766).

Il résulte du congé sans offre de renouvellement notifié par les bailleurs le 21 juin 2018, la mention suivante « A compter du 01.01.2019, il sera dû, jusqu’à la restitution des locaux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel ».

Dans l’acte non signifié de 2019, il est indiqué : « A compter du 01. 07.2021, il sera dû, jusqu’à restitution des locaux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel ».

Il y a lieu dès lors de considérer que les bailleurs ont proposé à la locataire que l’indemnité d’occupation soit fixée au loyer courant sans même qu’il soit prévu d’indexation ou revalorisation.

La locataire prétend sans que les consorts [Y] ne le contestent qu’elle a accepté ce point en réglant le loyer suivant ces modalités à tout le moins jusqu’au 18 avril 2024.

Il y a lieu dès lors de considérer qu’il y a eu accord des parties pour déroger aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce et le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé au montant du loyer contractuel en cours au 21 juin 2018, date du seul acte signifié faisant référence au loyer actuel donc exigible à cette date pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré de charges

Antérieurement à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, la possibilité pour le bailleur de recouvrer des charges était régie essentiellement par la liberté contractuelle des parties.

En l’espèce, il ne résulte ni du bail du 20 octobre 1977, ni des avenants des
5 octobre 1983, 18 juillet 1994 et 27 juillet 2004 que les parties aient convenu que des charges pourraient être récupérées par le bailleur auprès du locataire.

En conséquence, les charges dont les consorts [Y] sollicitent le paiement sont dépourvues de fondement juridique.

A titre surabondant, il faut constater que les décomptes produits en pièce 20 et 21 dont se prévalent les demandeurs ne mentionnent que des « régularisations de charges » dont la nature n’est pas précisé ni a fortiori, justifiée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter les demandeurs de leurs prétentions à ce titre.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article L. 145-28 précité, la locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

En conséquence, il ne saurait être ordonné à ce stade son expulsion des locaux objets du litige et les consorts [Y] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [Y] étant à l’origine de la procédure et redevables de l’indemnité d’éviction doivent être considérés comme succombant à titre principal. Ils supporteront donc la charge des dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile en ce compris les frais d’expertise judiciaire. En revanche, les frais de constat qui n’ont pas été ordonnés par décision judiciaire ne constituent pas des dépens mais des frais irrépétibles et seront écartés à ce titre.

Pour le surplus, les demandeurs font valoir que la défenderesse n’a jamais cherché à parvenir à un règlement amiable. Sur ce point, il faut constater que le 12 novembre 2024, le juge de la mise en état a fait injonction aux parties de se présenter à un rendez-vous d’information sur la médiation le 16 décembre 2024.

Par message du 12 décembre 2024, le conseil de la société DOUSA a indiqué se dispenser de répondre à ladite injonction arguant de l’état de santé de son client et sans proposer d’alternative pour permettre la mise en œuvre d’un processus amiable. Or, par message du 9 avril 2025, le même conseil a sollicité un report d’audience pour lui permettre de plaider l’affaire au fond aux côtés de son client de sorte qu’il en résulte que le motif de santé invoqué le 12 décembre 2024 pour justifier le refus de répondre à l’injonction du juge de la mise en état n’était manifestement pas d’une gravité suffisante pour empêcher la comparution personnelle du représentant de la société DOUSA au tribunal au besoin en sollicitant un report.

Cette attitude procédurale étaye les affirmations des demandeurs relativement à l’obstruction de la défenderesse à toute tentative de règlement amiable.

Dans ces conditions, l’équité recommande de ne pas mettre à la charge des consorts [Y] les frais irrépétibles de leur adversaire dont la dépense aurait peut-être pu être évitée par un processus amiable qui n’a pu être mis en place du fait de la défenderesse.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS