TJ 24037, 16 juill. 2025, RG 25/00071

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 25/00071 - N° Portalis DBXO-W-B7J-C4AD
CODE NAC :5AH

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2025,

Le tribunal composé de Edwige BIT, vice-présidente au Tribunal judiciaire de Bergerac, en charge des contentieux de la protection, assistée de Muriel DOUSSET, greffier, en présence de Marie-Laure BOST, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac,

Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEURS:

Madame [F] [N], née le 30 octobre 1977 en Espagne, de nationalité espagnole, demeurant [Adresse 4]

Monsieur [Y] [R], né le 26 septembre 1975 en Espagne, de nationalité espagnole, demeurant [Adresse 4]

Tous deux représentés à l’audience de plaidoirie par Maître Caroline REGES, avocat au barreau de LIBOURNE

ET

D’autre part,

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [H], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Le :
Formule exécutoire délivrée à : Madame [H]
Copie conforme délivrée à : Madame [H], Me REGES,
copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 25 août 2023 ayant pris effet au 1e septembre 2023, [K] [H] a donné à bail à [F] [N] et [Y] [R] un local meublé à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée d’un an, moyennant un loyer mensuel de 950 €, ainsi que la somme de 1900 € au titre du dépôt de garantie
Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi en date du 31 août 2024, date à laquelle [F] [N] et [Y] [R] ont quitté le logement après remise des clefs.
Par courrier du 31 octobre 2024, [K] [H] a informé [F] [N] et [Y] [R] qu’elle conservait le dépôt de garantie, compte tenu des dégradations locatives retenues estimées à la somme de 1984.50 euros et en remboursement de la taxe d’ordures ménagères à hauteur de 241 euros, et leur demandait de lui verser en outre la somme de 275 euros au titre du solde du décompte de fin de location.
Par acte de Commissaire de Justice délivré le 11 mars 2025, [F] [N] et [Y] [R] ont fait assigner en restitution du dépôt de garantie [K] [H] devant le juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de BERGERAC.
Appelée à l’audience 1er avril 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties puis a été examinée à l’audience du 1er juillet 2025.

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[F] [N] et [Y] [R], représentés par leur conseil, sollicitent dans leurs dernières conclusions développées oralement, de voir :
Condamner [K] [H] à leur payer la somme de 2 375 € à parfaire au jour de la décision à intervenir, et ce, avec intérêt au taux légal,Condamner [K] [H] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.Au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ils contestent les motifs invoqués par la bailleresse pour ne pas leur restituer le dépôt de garantie.
Ils font ainsi valoir s’agissant du jardin que l’état des lieux, ne mentionne ni l’existence ni l’état de la haie et qu’au demeurant la bailleresse ne rapporte pas la preuve que le jardin n’a pas été restitué dans le même état que lors de la prise à bail.
S’agissant de la douche, ils affirment que l’état des lieux de sortie mentionne que la douche est dans un état « ok », que les moisissures sont probablement dues à un défaut de ventilation et que rien ne permet d’établir avec certitude l’objet et la date des photos produites par la bailleresse.
Ils estiment également ne pas être responsable du bris de la clé dans la porte du garage, alors que l’état des lieux d’entrée faisant mention d’une porte de garage vétuste.
Ils relèvent de surcroit qu’au vu de l’état des lieux de sortie, ils ne peuvent être condamnés qu’au seul rebouchage du trou du mur situé à droite de l’entrée de la chambre BRIQUE et non à la reprise des peintures de la pièce.
Enfin, ils exposent qu’il appartient à la requérante de justifier du montant de la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) pour pouvoir prétendre à son remboursement.

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[K] [H], comparant en personne, sollicite dans ses dernières conclusions développées oralement, de voir :

débouter [F] [N] et [Y] [R] de l’ensemble de leurs demandes,constater la légitimité des retenues sur le dépôt de garantie,

A titre reconventionnel :

condamner [F] [N] et [Y] [R] à lui payer la somme de 1500 euros pour procédure abusive.
En défense, [K] [H] soutient que la retenue du dépôt de garantie est justifiée par l’existence de dégradations au sein du logement, constatées au départ des locataires.

Elle indique ainsi que les locataires n’ont pas respecté leur obligation d’entretien du jardin qui a été donné à bail et pour lequel un devis d’un montant de 630 € a été établi par un professionnel pour procéder à sa remise en état.
Par ailleurs, elle conteste la pertinence des deux photographies du jardin produites par les requérants, qui ont manifestement été prises selon elle à deux périodes différentes, alors que l’état de la végétation n’est pas identique sur les deux clichés.

S’agissant de la salle de bain, elle estime que les moisissures présentes dans la pièce et mentionnées dans l’état des lieux de sortie sont imputables à un défaut d’entretien des locataires, et non à un problème structurel, rappelant au demeurant qu’elle a fait remplacer la VMC en cours de bail.

Concernant le sol de la salle à manger, elle fait valoir que les locataires ont imposé sous la menace d’appeler la police, que l’état des lieux de sortie soit établi à 6h30 du matin, soit avant le lever du soleil, compromettant l’examen complet des lieux, et qu’au demeurant ledit état des lieux mentionne une saleté manifeste sous le comptoir de la cuisine.

S’agissant de la porte du garage, [K] [H] relève que la vétusté mentionnée dans l’état des lieux d’entrée concerne la porte et non sa serrure qui fonctionnait au jour de la prise à bail et que par conséquent les locataires doivent être tenus responsable de cette dégradation.

S’agissant du mur de la salle à manger, elle explique que le mur est abîmé à l’angle comme mentionné dans l’état des lieux.

S’agissant du mur de la chambre BRIQUE, elle expose que le seul rebouchage du trou présent sur le mur est insuffisant pour restaurer l’état initial et justifiant ainsi une réfection complète.

S’agissant de la TEOM, elle affirme l’exactitude du montant présenté, précisant que ce dernier a été calculé prorata temporis conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, sans frais annexe.

Enfin, elle soulève à titre reconventionnel le caractère abusif de la procédure engagée à son encontre, dès lors que les locataires ont refusé la conciliation, qu’ils ont contesté des frais légitimes, et la contraignant à effectuer des démarches pénibles alors qu’elle était en reprise d’activité professionnelle.

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A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION
Sur les dégradations locatives :
Aux termes de l'article 7-c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
L’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit la notion de vétusté comme étant l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. La vétusté doit alors être prise en compte dans le cadre des réparations locatives demandées à l'issue du bail et ce peu importe si des grilles de vétusté n'ont pas été prévues au contrat de bail.

En l’espèce, [F] [N] et [Y] [R] produisent aux débats l’état des lieux d’entrée établi le 31 août 2023, ainsi que l’état des lieux de sortie établi contradictoirement par les parties le 31 août 2024.
* S’agissant du jardin
[K] [H] produit un devis du 10 septembre 2024 d'un montant total de 630 € portant sur la remise en état du jardin.
L’état des lieux d’entrée fait état d’un jardin entretenu.
L’état des lieux de sortie indique que le jardin n’est pas entretenu, que les allées et les bordures ne sont pas nettoyées, que les haies ne sont pas taillées, que la clôture côté terrasse est à nettoyer et le devant de la maison côté rue n’est pas entretenu.
Il en résulte que les locataires avaient une obligation générale d’entretien du jardin, qui concerne l’ensemble de ses éléments (y compris les haies) et qu’au jour de l’état des lieux de sortie qu’ils ne contestent pas, un défaut d’entretien du jardin a été constaté.
Par conséquent il convient de faire droit à la demande de [K] [H] et de retenir la somme de 630 euros au titre de la remise en état du jardin.

* S’agissant de la remise en état du salon et de la salle de bain :
[K] [H] produit un devis du 3 septembre 2024, d’un montant total forfaitaire de 216 € portant sur la remise en état des sols et des plaintes de la salle de bain et de la salle à manger.

L’état des lieux d’entrée mentionne une salle de bain et un salon en bon état (revêtements des sols, murs et menuiseries, plafond et électricité plomberie).

L’état des lieux de sortie indique, pour la salle de bain, la présence de moisissures, la présence de calcaire, de traces de rouille ainsi que des joints sales au niveau de la douche.

Toutefois, concernant le salon, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas l’état des sols, et ne fait état que d’un « dessous de comptoir cuisine sale ».

[K] [H] prétend que les locataires l’auraient contrainte, sous la menace d’appeler la police, de réaliser l’état des lieux à 6h30 du matin soit avant le lever du soleil, afin de la tromper quant à l’état du logement, sans toutefois verser aux débats des éléments permettant d’établir les faits allégués (l’attestation de son époux n’étant pas recevable, comme ne respectant pas les formalités prévues par l’article 202 du code de procédure civile).
Par conséquent la somme réclamée à ce titre sera ramenée à la somme de 150 euros.
* S’agissant de la porte du garage
[K] [H] produit un devis du 9 septembre 2024, d’un montant total forfaitaire de 180 € portant sur une intervention suite à une clef cassée dans la serrure.
L’état des lieux d’entrée mentionne une porte de garage vétuste
L’état des lieux de sortie fait état d’une serrure avec une clef cassée.
Il résulte de ces éléments, que la porte du garage présentait un caractère vétuste au jour de la prise à bail des locataires, et en l’absence de précision sur ce point, l’ensemble des éléments composant la porte sera présumé vétuste, y compris la serrure.
Par conséquent, cette demande sera rejetée.
* S’agissant de la reprise des peintures :
[K] [H] produit un devis du 3 septembre 2024, d’un montant total forfaitaire de 958,50 € portant sur la réalisation des peintures des murs d’une chambre et de la salle à manger.

L’état des lieux d’entrée mentionne des murs en bon état.
L’état des lieux de sortie fait état de peintures abimées au niveau de l’angle du mur bleu de la cuisine, ainsi que de peintures abîmées et la présence d’un trou situé à droite de l’entrée dans la chambre brique.
[F] [N] et [Y] [R] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 958,50 euros à ce titre.
Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables sont exigibles sur justificatifs.
Selon le décret n°87-713 du 26 août 1987, fixant la liste des charges récupérables, la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères peut être récupérée par le bailleur auprès de ses locataires.
En l’espèce [K] [H] produit aux débats un extrait d’avis de taxe foncière mentionnant une cotisation « Taxe ordures ménagères » d’un montant de 223 € au titre de l’année 2023 et d’un montant de 251 € au titre de l’année 2024.
En retenant une période de location allant du 1e septembre 2023 au 31 août 2024, [F] [N] et [Y] [R] sont redevables de la somme de 74,33 € au titre de la TEOM 2023 ((223 € / 12 mois) x 4) et de la somme de 167,33 € au titre de la TEOM 2024 ((251 € / 12 mois) x 8)
Par conséquent, [F] [N] et [Y] [R] seront condamnés à payer la somme de 241,66 euros à ce titre.
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Au total, les réparations locatives ainsi que la récupération de la TEOM mise à la charge de [F] [N] et [Y] [R] sont évaluées à la somme de 1980.16 euros.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en

retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En l’espèce, [F] [N] et [Y] [R] ont versé en début de bail un dépôt de garantie d’un montant de 1 900 €.
Il est constant que [F] [N] et [Y] [R] ont remis les clefs du logement le 31 août 2024 et qu’un état des lieux de sortie a été établi le même jour, lequel n’est pas identique à l’état des lieux d’entrée.
Les réparations locatives ainsi que la récupération des charges ayant été évaluées à la somme totale de 1980.16 euros, soit une somme supérieure au montant du dépôt de garantie, [K] [H] n’était pas tenue d’en restituer le montant aux locataires.
La demande de [F] [N] et [Y] [R] sera par conséquent rejetée.
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Le montant du dépôt de garantie d’un montant de 1 900 euros viendra en déduction du montant des réparations locatives et de la récupération des charges.
Par conséquent [F] [N] et [Y] [R] seront condamnés solidairement à payer à [K] [H] la somme de 80.16 euros.

Sur la demande pour procédure abusive :
Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de la combinaison de ces deux articles qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir agi ou défendu en justice que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.
En l’espèce, [K] [H] ne rapporte aucun élément démontrant des pressions abusives ou l'iniquité de leurs demandes de la part de [F] [N] et [Y] [R], ces derniers s’étant bornés à exercer leur droit d’agir sans faire preuve d’un comportement abusif.
Dès lors, [K] [H] sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

[F] [N] et [Y] [R], qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :