TJ 62160, 16 juill. 2025, RG 25/00317

Tribunal Judiciaire
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N° RG 25/00317 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EJT

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2025

E.P.I.C. PAS DE [Localité 9] HABITAT

C/

[I] [M]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

Jugement rendu le 16 Juillet 2025 par Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d'appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. PAS DE [Localité 9] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Mme [J] [P], gestionnaire contentieux, dûment munie d'un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [M],
demeurant [Adresse 3]

comparant

DÉBATS : 05 Juin 2025

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00317 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EJT et plaidée à l'audience publique du 05 Juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 16 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 13 février 2012, l’EPIC Pas-de-[Localité 9] Habitat a donné à bail à Monsieur [I] [M] un logement, situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 303,20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, l’EPIC Pas-de-[Localité 9] Habitat a fait signifier à Monsieur [I] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 352,41 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 20 décembre 2024, l’EPIC Pas-de-[Localité 9] Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2025, l’EPIC Pas-de-[Localité 9] Habitat a fait assigner Monsieur [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [M] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,
- condamner Monsieur [I] [M] au paiement des sommes suivantes:
342,38 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 21 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,150,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens, - dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée le 24 février 2025 à la préfecture du Pas-de-[Localité 9].

A l'audience du 05 juin 2025, l’EPIC Pas-de-[Localité 9] Habitat, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 695,80 euros arrêtée selon décompte du 05 juin 2025.
Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il indique que Monsieur [I] [M], n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [I] [M], à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Il est opposé à l'octroi de tout délai de paiement précisant que le locataire n'a pas repris le paiement des loyers courant (dernier paiement le 25 mars 2025 pour la somme de 135,00 euros) et n'a donné suite à aucune prise de contact.

Monsieur [I] [M], comparait, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et demande des délais de paiement à hauteur de 30,00 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique percevoir la somme de 559,00 au titre du RSA outre la somme de 262,00 euros au titre de l'APL, directement versé au bailleur.

L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Pas-de-[Localité 9] le 24/02/25 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, l’EPIC Pas-de-[Localité 9] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 22 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 février 2012, du commandement de payer délivré le 18 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 05 juin 2025 que l’EPIC Pas-de-[Localité 9] Habitat rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] [M] à payer à l’EPIC Pas-de-[Localité 9] Habitat la somme de 695,80 euros actualisée au 05 juin 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 février 2025 sur la somme de 342,38 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [I] [M] le 18 décembre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois - rappel étant fait que c'est à tort que le bailleur a visé le délai de 6 semaines dans le commandement de payer dans la mesure où le bail, conclu antérieurement à la réforme du 27 juillet 2023, vise un délai de 2 mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 18 février 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 13 février 2012 à compter du 19 février 2025.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [I] [M] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort, néanmoins, des éléments communiqués que Monsieur [I] [M] n'a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, l’EPIC Pas-de-[Localité 9] Habitat est opposé à l'octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais formulée par Monsieur [I] [M].

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [I] [M] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 février 2025, Monsieur [I] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du 19 février 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 décembre 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX / Caisse d’Allocations Familiales.

Il n'apparaît cependant pas conforme à l'équité de le condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS