TJ 62160, 16 juill. 2025, RG 25/00312

Tribunal Judiciaire
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Minute :

N° RG 25/00312 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EK7

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2025

[Y] [L] épouse [I]

C/

[O] [S]
[V] [S]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

Jugement rendu le 16 Juillet 2025 par Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d'appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [Y] [L] épouse [I]
née le 28 Juin 1951 à [Localité 11],
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Emilie CAMUZET-FLECKENSTEIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par Me Sophie GRAUX, avocate au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [S]
né le 14 Avril 1989 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 5]

comparant

Mme [V] [B] épouse [S]
née le 23 Décembre 1995 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 6]

non comparante

DÉBATS : 05 Juin 2025

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00312 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EK7 et plaidée à l'audience publique du 05 Juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 16 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :
EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 05 octobre 2023, Madame [Y] [I] née [L] a donné à bail à Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S] un logement, situé [Adresse 4] à [Localité 12], pour un loyer mensuel de 650,00 euros outre le paiement de la taxe sur les ordures ménagères.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, Madame [Y] [I] née [L] a fait signifier à Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2971 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l'assurance du logement.

Par notification électronique du 23 décembre 2024, Madame [Y] [I] née [L] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, Madame [Y] [I] née [L] a fait assigner Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des locataires,
- condamner solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S] au paiement des sommes suivantes:
2996,37 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 26 février 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens, - dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée le 26 février 2025 à la préfecture du Pas-de-[Localité 9].

A l'audience du 05 juin 2025, Madame [Y] [I] née [L], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4442,74 euros arrêtée selon décompte du 05 juin 2025. Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S], n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 elle indique que Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S] n'ont pas justifié de leur assurance dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement. Subsidiairement, elle soutient, sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil, que Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S], ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.
Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S], à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement à hauteur de 200,00 euros par mois en plus du loyer courant.

Monsieur [O] [S], comparait, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et demande des délais de paiement à hauteur de 200,00 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique percevoir des revenus mensuels à hauteur de 1700,00 euros outre une prime de licenciement à venir pour Madame [V] [B] épouse [S] et que le loyer du mois de juin a été payé le jour même.

Madame [V] [B] épouse [S], régulièrement assignée à personne, ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience.

L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [V] [B] épouse [S], régulièrement assignée à personne, ne comparait pas et n'est pas representée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Pas-de-[Localité 9] le 26 février 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, Madame [Y] [I] née [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 05 octobre 2023, du commandement de payer délivré le 23 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 05 juin 2025 (portant mention de la somme de 4.442,74 euros) que Madame [Y] [I] née [L] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire la somme de 298,74 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S] à payer à Madame [Y] [I] née [L], en deniers et quittances, la somme de 4.144,00 euros actualisée au 05 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet à l'issu d'un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S] le 23 décembre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois visé par ledit commandement.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 23 février 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 05 octobre 2023 à compter du 24 février 2025.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S] proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, Madame [Y] [I] née [L] n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 février 2025 Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner les locataires au paiement de cette indemnité à compter du 24 février 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [S] et Madame [V] [B] épouse [S] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 décembre 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX..

Il convient également de les condamner à verser à Madame [Y] [I] née [L] la somme de 150,00 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS