TJ 62160, 17 juill. 2025, RG 25/00250

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 6]
Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00250 -
N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EA2

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2025

[B] [W]
[X] [V]

C/

[U] [T]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE
DU 17 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [B] [W]
né le 19 Janvier 1954 à , demeurant [Adresse 3]
représenté par [V] [X], munie d'un pouvoir

Mme [X] [V]
née le 30 Mai 1960 à , demeurant [Adresse 3]
comparante

ET :

DÉFENDEUR

Mme [U] [T], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Laetitia BONNARD PLANCKE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Juin 2025

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 JUILLET 2025, date indiquée à l'issue des débats par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2023, M. [B] [W] et Mme [X] [V] ont consenti un bail d’habitation à Mme [U] [T] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 605 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1030 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [T] le 5 novembre 2024.

Par assignation du 17 février 2025, M. [B] [W] et Mme [X] [V] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−2995 ευροσ αυ τιτρε δε λ’αρρι⎡ρ⎡ λοχατιφ αρρ⎢τ⎡ αυ 13 φ⎡ϖριερ 2025, αϖεχ ιντ⎡ρ⎢τσ αυ ταυξ λ⎡γαλ ◊ χομπτερ δε λ∍ασσιγνατιον,−300 ευροσ συρ λε φονδεμεντ δε λ’αρτιχλε 700 δυ χοδε δε προχ⎡δυρε χιϖιλε, ουτρε λεσ εντιερσ δ⎡πενσ.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2025, lors de laquelle le conseil de la défenderesse a sollicité un renvoi à une date ultérieure.

L’affaire a été rappelée et évoquée à l'audience du 19 juin 2025.

Lors de l’audience, Mme [X] [V] comparaît en personne et représente son mari M. [B] [W]. Elle sollicite le bénéfice de leur acte introductif d'instance et précise que la dette actualisée au 19 juin 2025 est de 2725 euros.

Mme [U] [T], représentée par son conseil, sollicite l’autorisation de produire son dossier de plaidoirie en cours de délibéré, ce que le juge a autorisé dans le délai de 8 jours. Elle sollicite le rejet des demandes des bailleurs à titre principal et, subsidiairement, à travers le diagnostic social et financier, l’octroi de délais de paiement pour apurer la dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [B] [W] et Mme [X] [V] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 25 octobre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1030 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 décembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [U] [T] justifie avoir repris le paiement d'au moins un loyer courant entre l'assignation et l'audience. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement du loyer courant avant la date de l'audience sera ici réputée satisfaite par le paiement de la part de loyer dite résiduelle, déduction faite des aides au logement dans leur ultime montant.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [U] [T] lui permettent d’assumer le paiement d’une somme de 63 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande formulée de Mme [U] [T] dans le diagnostic social et financier tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [B] [W] et Mme [X] [V] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 juin 2025, Mme [U] [T] leur devait la somme de 2300 euros au titre des loyers impayés, soustraction faite des frais de procédure.

Le surplus à hauteur de 392 euros s’agissant des ordures ménagères et de 33 euros s’agissant de l’électricité n’étant pas justifié, les bailleurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

Mme [U] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera donc condamnée à payer la somme de 2300 euros aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [U] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 605 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [B] [W] et Mme [X] [V] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,