TJ 49007, 10 juill. 2025, RG 25/00357

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 7]
(Site Coubertin)

N° RG 25/00357 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H2ZV

JUGEMENT du
10 Juillet 2025

Minute n° 25/00714

Société [Localité 7] [Localité 10] HABITAT

C/

[S] [D] [K], [G] [Y] [V] [G]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire
ALH

Copie conforme
M et Mme

Copie dossier

Préfecture de Maine et [Localité 10]

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 10 Juillet 2025

après débats à l'audience du 24 Avril 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

L’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 10] HABITAT
immatriculé au R.C.S d’[Localité 7] sous le N°B 389 106 865,
dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 6],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [I] [N], régulièrement mandatée

ET :

DÉFENDEUR

Madame [S] [D] [K]
née le 01 Janvier 1978 à [Localité 8] ([Localité 11])

Monsieur [G] [Y] [V] [G]
né le 01 Janvier 1961 à [Localité 9] ([Localité 11])

demeurant ensemble : [Adresse 1]
[Localité 5]

comparants en personne
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 11 avril 2023, l'Office Public de l'Habitat [Localité 7] [Localité 10] HABITAT a donné à bail à Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] , moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 342.14 euros, outre une provision sur charges .
Par acte sous-seing privé en date du 30 mai 2024, l'Office Public de l'Habitat [Localité 7] [Localité 10] HABITAT a donné à bail à Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] un box de garage situé emplacement [Adresse 3] à [Localité 7] , moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 50.47 euros, outre une provision sur charges .

Le 29 novembre 2024 , l'Office Public de l'Habitat [Localité 7] [Localité 10] HABITAT a fait délivrer à Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour la somme en principal de 1.081,81 euros représentant les loyers impayés arrêtés à la date du 14 novembre 2024 .

Par acte de Commissaire de Justice en date du 12 février 2025, l'Office Public de l'Habitat ANGERS [Localité 10] HABITAT a fait assigner Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir:

- la condamnation solidaire de Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] à payer la somme de 1.902,72 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés pour le logement et le garage, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- la constatation de la résiliation de plein droit des baux à la date du 10 JANVIER 2025 , et subsidiairement le prononcé de la résiliation des baux.
- l'expulsion de Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] et de tous occupants du chef du locataire à l'expiration d'un délai de deux mois à compter d'un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation solidaire de Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jour d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
- l'exécution provisoire,
- la condamnation solidaire de Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l'audience du 24 avril 2025 , l'Office Public de l'Habitat [Localité 7] [Localité 10] HABITAT a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes. Le bailleur a indiqué être opposé à l'octroi de délais de paiement à Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] , compte tenu de l’absence de respect du plan d’apurement signé.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier

Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] n'ont pas contesté l'existence ni le montant de la dette locative et ont sollicité l'octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 50.00 euros en plus du loyer courant.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d'assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l'espèce, l'Office Public de l'Habitat [Localité 7] [Localité 10] HABITATjustifie avoir signalé la situation d'impayé à la Caisse d'allocations familiales le 14 novembre 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 10] par la voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet .

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

L'article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu'à cette date .

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que «  tout contrat de bail d'habitation contient une telle clause .

En l'espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par l'Office Public de l'Habitat [Localité 7] [Localité 10] HABITAT que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] , ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 29 novembre 2024 lequel visait en l'espèce un délai de régularisation de deux mois .

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 JANVIER 2025 pour le logement et le garage qui en constitue l’accessoire .

Les locataires sont donc occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d'ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après pour le logement et le garage qui en constitue l’accessoire .

Il y a également lieu de condamner solidairement Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux pour le logement et le garage qui en constitue l’accessoire .

L'Office Public de l'Habitat [Localité 7] [Localité 10] HABITAT réclame, en outre, le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 22 avril 2025 mensualité de mars comprise , prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner solidairement Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] à payer à l'Office Public de l'Habitat [Localité 7] [Localité 10] HABITAT la somme de Mille huit cent cinquante deux euros et soixante douze centimes ( 1.852,72 ) , assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à la demande formulée.

Sur la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire  :

Conformément aux dispositions de l'article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l'espèce, il ressort des éléments du diagnostic social et financier et des éléments du dossier que Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] ont repris le paiement des loyers courants et réalisés des versements pour réduire le montant de la dette. Un dossier de surendettement a été déposé et ils ont accepté une mesure d’aide éducative budgétaire ce qui était nécessaire.

Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] proposent en conséquence de s’acquitter de la dette par mensualités de 50.00 euros .

Au vu de ces éléments, la proposition de règlement apparaît adaptée à la situation et permettrait de solder la dette dans les délais légaux.

Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] doivent comprendre qu’il s’agit d’une dernière chance à saisir et qu’ils doivent accepter les conseils donnés dans le cadre de la mesure d’aide éducative budgétaire.

Dès lors, il convient d'octroyer aux locataires des délais de paiement et d'autoriser Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] à se libérer de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

En application des dispositions de l'article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

À l'inverse, dans le cas où l’échéancier n'est pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets, quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception, et Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] seront alors sans droit ni titre et redevable, à compter du premier impayé de l'échéancier et jusqu'à libération complète des lieux, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit .

Mme [S] [D] [K] et M. [G] [Y] [G] supporteront solidairement la charge des dépens qui comprendront le cout du commandement de payer .

PAR CES MOTIFS