TJ 68224, 17 juill. 2025, RG 24/02321

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

---

[Adresse 11]
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 5]

---

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n° 25/1406

N° RG 24/02321 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I7YA
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

[Localité 10] HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 10] AGGLOMERATION, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4] (HAUT-RHIN)

représentée par Me François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [T] [V], née le 22 Mai 1975 à [Localité 9] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH - MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 24 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier lors du prononcé

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 3 mai 2021, [Localité 10] Habitat - l’Office public de l’habitat de [Localité 10] Agglomération, a donné à bail à Madame [T] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial hors charges de 379,51 €.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 10] Habitat - l’Office public de l’habitat de [Localité 10] Agglomération a fait signifier à Madame [T] [V] le 8 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, Saint-Louis Habitat - l’Office public de l’habitat de Saint-Louis Agglomération a fait assigner Madame [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2025 et après un renvoi a été plaidée à l’audience du 24 avril 2025.

A cette audience, Saint-Louis Habitat - l’Office public de l’habitat de Saint-Louis Agglomération a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
- Déclarer la présente requête recevable et bien fondée,
En conséquence,
- Dire et juger que le contrat de bail signé entre les parties en date du 3 mai 2021 est résilié de plein droit aux torts de la défenderesse, par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour laquelle un commandement de payer a été signifié en date du 8 décembre 2023,
- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts de la locataire, du fait de ses manquements répétés à ses obligations,
- Ordonner en conséquence l’évacuation de Madame [T] [V] ainsi que tous occupants de son chef, de l’appartement situé à l’étage 06/6d de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6], sous astreinte définitive d’un montant de 30 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,
- Autoriser la partie requérante à se faire assister d’un serrurier et de la force publique pour évacuer Madame [T] [V] ainsi que tous occupants de son chef, dudit appartement et au besoin autoriser le transport et l’entreposage des meubles meublants,
En toute hypothèse,
- Condamner Madame [T] [V] au paiement :
Du montant de 10551,70 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au mois de juillet 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la présente demande, D’une indemnité d’occupation mensuelle de 700 € hors charges à compter d’août 2024 jusqu’à évacuation définitive de la locataire, De la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile- La condamner aux entiers frais et dépens de la procedure,
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

[Localité 10] Habitat - l'Office public de l'habitat de [Localité 10] Agglomération, représenté par son conseil, réitère ses prétentions.

Madame [T] [V], représentée par son conseil, reprend ses conclusions du 17 avril 2025 dans lesquelles elle demande au tribunal de :
- Débouter la demanderesse de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Ordonner la compensation de toute somme que la défenderesse se verrait condamnée à payer à la demanderesse avec le montant de 379 € versé au titre du dépôt de garantie.

Elle indique ne pas contester la dette locative et ne pas solliciter des délais de paiement au regard notamment de sa situation financière.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 17 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l'Office public de l'habitat de [Localité 10] Agglomération, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 22 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 3 mai 2021 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales. En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
               
En l’espèce, le bail conclu le 3 mai 2021 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 décembre 2023, pour la somme en principal de 5825,56 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois tel que cela ressort du décompte produit, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 février 2024. 

Madame [T] [V] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Selon l'article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 février 2024. Madame [T] [V] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Dans ses conclusions, le demandeur mentionne que le loyer initial était de 379,51 € et qu’actuellement il s’élève à la somme de 597,05 €.

Au vu des différents éléments versés aux débats, le montant réclamé par le demandeur, supérieur au montant du loyer, apparaît manifestement excessif. Aussi, il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé selon l'indice prévu au contrat de bail, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 597,05 € et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 9 février 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, cela afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Elle devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la défenderesse n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire et ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

[Localité 10] Habitat - l’Office public de l’habitat de [Localité 10] Agglomération produit dans le cadre de l’audience un décompte daté du 17 avril 2025 dans lequel il ressort que Madame [T] [V] reste devoir la somme de 13555,19 €, terme de mars 2025 inclus.

Madame [T] [V], indique dans ses conclusions ne pas contester la somme sollicitée au titre de l’arriéré locatif et n’apporte de ce fait aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement et le bailleur justifie de la prise en compte des versements effectués par le locataire.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Madame [T] [V] au paiement de la somme de 13555,19 €, terme de mars 2025 inclus (loyers impayés et indemnités d'occupation échues).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal et à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce la défenderesse ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer et indique dans ses conclusions ne pas solliciter des délais de paiement.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur la demande de compensation

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, Madame [T] [V] sollicite la compensation des créances puisque lors de son entrée dans les lieux, elle a versé la somme de 379 € au titre du dépôt de garantie. Néanmoins, cette dernière n’ayant pas libéré les lieux, le dépôt de garantie peut être retenu par le bailleur en cas notamment de dégradations locatives ou de régularisation des charges.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit dans l’immédiat à la demande de compensation présentée par Madame [T] [V].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [T] [V] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité impose de rejeter la demande présentée par [Localité 10] Habitat - l’Office public de l’habitat de [Localité 10] Agglomération.

Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS