TJ 68224, 17 juill. 2025, RG 24/02996

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n° 25/1413

N° RG 24/02996 - N° Portalis DB2G-W-B7I-JDR6
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 7]

représentée par Me Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [B] [W] épouse [M], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 24 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier lors du prononcé

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 20 juin 2017, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné à bail à Madame [B] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial de 366,70 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait signifier à Madame [B] [M] le 10 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait assigner Madame [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 24 avril 2025 où elle a été plaidée.

A l’audience, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE régulièrement représenté, reprend oralement ses conclusions d’assignation et demande au tribunal de :
- Déclarer la demande recevable et bien fondée,
A titre principal,
- Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 11 novembre 2024,
En conséquence,
- Ordonner à la défenderesse de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision,
- Dire qu’à défaut pour à la défenderesse d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
- Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- Dire et juger qu’à compter du 11 novembre 2024, la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,
- Condamner la défenderesse à payer à la partie demanderesse la somme de 8654,58 € au titre des loyers et charges locatives impayés à la date du 21 novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date,
- Condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,
- La condamner au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit,
A titre subsidiaire,
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE d’une part et à la défenderesse d’autre part portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 6],
En conséquence,
- Condamner la défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer, immédiatement et sans délai, corps et biens, les locaux qu’elle occupe dans l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 6],
- Dire qu’à défaut d’évacuation volontaire il y sera procédé avec le concours de la force publique,
- Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- Condamner la défenderesse à payer à la partie demanderesse la somme de 8654,58 € arrêtée au 21 novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à dater de la présente assignation,
- Condamner la défenderesse à payer à la partie demanderesse les loyers, charges ou provisions sur charges à échoir à partir du 22 novembre 2024,
- Dire et juger qu’à compter du jugement à intervenir, à la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et l’y condamner,
- Dire et juger que la clause d’indexation du loyer figurant dans le bail résilié s’appliquera à l’indemnité d’occupation, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir,
- Condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens et au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE fait valoir que la clause résolutoire est acquise, que le dernier versement effectué par Madame [B] [M] date du 3 mai 2024. Enfin, il produit un décompte actualisé de la dette.

Madame [B] [M], comparante, indique avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 13 mars 2025. Elle expose avoir rencontré des difficultés financières et reprendre le paiement du loyer à compter du 2 mai 2025. Elle indique reconnaitre le montant de la dette locative et souhaite des délais de paiement.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe dont il en a été donné lecture à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 12 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure alors applicable.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 17 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire en son article 4-5.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 septembre 2024, pour la somme en principal de 7651,34 €.

La charge de la preuve de paiements libératoires pèse sur la locataire laquelle d'une part, ne conteste pas la situation d'impayés et d'autre part, ne rapporte pas la preuve de paiements autre que ceux décomptés par le bailleur.

Or dans les deux mois suivant la délivrance du commandement, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE n'a enregistré aucun paiement.

Il est donc établi que Madame [B] [M] ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer.

Le dépôt d'un dossier en vue du traitement de sa situation de surendettement est sans effet sur le jeu de la clause résolutoire laquelle a produit ses effets le 11 novembre 2024, soit antérieurement à la décision de recevabilité du 13 mars 2025.

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 24V de la loi du 6 juillet 1989, il convient de rappeler qu'à défaut d'avoir repris au jour de l'audience, le paiement du loyer et des charges, Madame [B] [M] est exclue du bénéfice des dispositions de ce texte. En effet, Madame [B] [M] a reconnu à l’audience n’avoir effectué aucun versement et cela est confirmé par le décompte actualisé du bailleur arrêté à la date du 23 avril 2025.

Par conséquent la décision de recevabilité du dossier de surendettement est sans emport sur le jeu de la clause résolutoire mais encore sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement sollicités par la défenderesse.

Depuis le 11 novembre 2024, Madame [B] [M] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [B] [M] de son bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d'une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et d'autre part, de dire qu'elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n'y a pas lieu de l'assortir d'une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Enfin, il convient de condamner Madame [B] [M] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 11532,79 € au titre de l'arriéré locatif et indemnités d’occupation arrêté à la date du 23 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse. Cette dernière indique à l’audience être redevable de ladite somme. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation soit le 11 décembre 2024.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [B] [M] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de rejeter la demande présentée par l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS