TJ 68224, 17 juill. 2025, RG 24/02910

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n° 25/1407

N° RG 24/02910 - N° Portalis DB2G-W-B7I-JDGK
Section 3
PH
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [N] [B]
né le 14 Janvier 1956 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]
comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [X] [L]
né le 14 Juillet 1978 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Monsieur [J] [Z] [E]
né le 21 Novembre 1982 à [Localité 9] (MOSELLE), demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 24 Avril 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [B] a donné à bail à Monsieur [X] [L] un logement meublé situé [Adresse 4] selon contrat du 14 juillet 2023.

Monsieur [J] [Z] [E] s'est porté caution des engagements locatifs de Monsieur [X] [L].

Monsieur [X] [L] a donné congé et libéré les lieux le 5 février 2024.

Par exploit en date du 24 avril 2024, Monsieur [N] [B] a fait assigner Monsieur [J] [Z] [E] et Monsieur [X] [L] devant le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé, afin d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer différentes sommes au titre de dégradations locatives de fin de bail, de frais divers d'électricité, de consommation d'eau consécutive à une fuite, d'actes de commissaire de justice ou d'envoi de mise en demeure.

L'affaire a été fixée à l'audience du 28 juin 2024 date à laquelle elle a été renvoyée au 11 octobre 2024.

A cette date, Monsieur [N] [B] a repris oralement le bénéfice de son assignation dont il précise certains des termes à l'audience et demande au juge :
- d'ordonner solidairement à Monsieur [J] [Z] [E] et Monsieur [X] [L] de lui payer une somme de 1 206.85 € à titre de provision concernant les dégradations du logement loué et de ses équipements,
- d'ordonner solidairement à Monsieur [J] [Z] [E] et Monsieur [X] [L] de lui payer la somme de 7.60 € par mois de retard au titre des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2024,
- d'ordonner à Monsieur [J] [Z] [E] et Monsieur [X] [L] de lui payer solidairement la somme de 42.91€ au titre de l'acte de dénonce du commandement à la caution,
- d'ordonner à Monsieur [J] [Z] [E] et Monsieur [X] [L] de lui payer solidairement la somme de 10 euros au titre de frais d'électricité et 30 € de consommation d'eau consécutive à une fuite imputable au locataire, à titre provisionnel,
- d'ordonner à Monsieur [J] [Z] [E] et Monsieur [X] [L] de lui payer solidairement la somme de 200 € au titre des frais irrépétibles,
- condamner Monsieur [J] [Z] [E] et Monsieur [X] [L] solidairement aux dépens.

Pour l'essentiel à l'appui de ses prétentions, Monsieur [N] [B] invoque le bénéfice de l'état des lieux d'entrée et de sortie.
Il précise que les lieux ont été libérés et expose avoir assumé certains coûts liés aux agissements du locataire qui a notamment "coupé" l'électricité avant son départ ou encore a mal entretenu le joint d'étanchéité des toilettes ce qui a occasionné une fuite d'eau.
En réponse aux moyens de défense qui lui sont opposés, Monsieur [N] [B] souligne que les problèmes de moisissures pour lesquels il est intervenu à plusieurs reprises, étaient en réalité dus à une mauvaise aération des locaux du fait du locataire. Il ajoute qu'en réalité les occupants étaient au nombre de 3 - ce qui n'était pas prévu - pour une surface de 18m².
Monsieur [X] [L] régulièrement représenté a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 9 octobre 2024 et demandé au juge :
- à titre principal, de juger qu'en raison de contestations sérieuses, les demandes de Monsieur [N] [B] sont irrecevables,
- à titre subsidiaire, limiter la somme réclamée à 273.70 € et condamner Monsieur [N] [B] à lui restituer son dépôt de garantie de 450 €,
- ordonner le cas échéant, la compensation des créances réciproques,
- condamner Monsieur [N] [B] aux dépens et à lui payer une somme de 1200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [L] considère que la demande se heurte à une contestation sérieuse à raison des problèmes importants d'humidité et moisissures qui affectaient le logement et qui l'ont conduit à donner congé le 5 janvier 2024.
Il soutient que les montants réclamés au titre de réparations ne lui sont pas imputables.
A titre subsidiaire et après comparaison des états des lieux d'entrée et de séjour, il soutient que seule une somme de 273.70 € pourrait être mise à sa charge mais rappelle que le dépôt de garantie de 450 € ne lui a pas été restitué.

Monsieur [J] [Z] [E] régulièrement cité, n'a pas comparu ni personne pour le représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2024.

Par ordonnance du 22 novembre 2024, le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé a :
- Déclaré Monsieur [N] [B] irrecevable en ses prétentions en raison de l'existence d'une contestation sérieuse ;
- Condamné Monsieur [N] [B] aux dépens et l'a débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
- Condamné Monsieur [N] [B] à payer à Monsieur [X] [L] la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Par actes de commissaire de justice des 10 décembre 2024 et 12 décembre 2024, Monsieur [N] [B] a assigné Monsieur [J] [Z] [E] et Monsieur [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection et demande de :
- Ordonner solidairement à Monsieur [J] [Z] [E] et Monsieur [X] [L] de lui payer une somme de 1 656.85 € à titre de réparation des dégradations du logement loué et de ses équipements et ordonner la compensation des créances sur le dépôt de garantie de 450 € non restitué,
- Ordonner solidairement à Monsieur [J] [Z] [E] et Monsieur [X] [L] de lui payer la somme de 10 € pour l'électricité défaillante et 144,80 € pour la fuite d'eau qui ne font pas partie des charges liées à l'usage du logement,
- Ordonner solidairement à Monsieur [J] [Z] [E] et Monsieur [X] [L] de lui payer la somme de 7.90 € par mois de retard au titre des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 mars 2024,
- Ordonner solidairement à Monsieur [J] [Z] [E] et Monsieur [X] [L] de lui payer la somme de 250 € au titre des frais irrépétibles,
- Condamner solidairement Monsieur [J] [Z] [E] et Monsieur [X] [L] aux dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 avril 2025.

A cette audience, Monsieur [N] [B] a repris les termes de son assignation.

Il expose que le locataire a commis des dégradations dans le logement et sollicite à ce titre la somme de 1 656.85 € en se basant notamment sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie. Il sollicite également différentes sommes découlant d'une fuite d'eau ainsi que des frais de procédure correspondant à des trajets depuis son lieu de résidence. Il précise que le locataire a formulé de nombreuses demandes quand il a occupé le logement soit sur environ six mois.

Monsieur [X] [L] bien que régulièrement assigné par remise de l'exploit à étude n'a pas comparu et personne pour le représenter.

Monsieur [J] [Z] [E] bien que régulièrement assigné par remise de l'exploit à personne présente n'a pas comparu et personne pour le représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience par application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu'elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l'extinction de son obligation.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :
(...)
c - "de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d - "de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées."

Le décret du 26 août 1987 pris pour l'application de ces dispositions rappelle qu'outre la liste de réparations visées en son annexe, "sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif."

Cette obligation perdure pendant toute la durée d'occupation postérieure à la résiliation du bail.

C'est au bailleur qu'il appartient de démontrer l'existence de dégradations et au preneur qu'il revient d'établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.
En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l'appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l'usure résultant d'un usage normal.

L'existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie.

Il ressort de l'état des lieux d'entrée effectué contradictoirement entre les parties le 19 juillet 2023 que Monsieur [N] [B] a loué un studio de 20m2 à Monsieur [X] [L] qui est évalué en état d'usage à l'exception des murs du séjour et des plafonds du séjour et de la cuisine. En outre, le sol de la cuisine est évalué en mauvais état puisque du lino est arraché sous le frigo et deux plinthes en bois sont dans un " état très moyen ". La liste du mobilier permet d'établir que les meubles, le linge et accessoires présentent un état d'usage à l'exception notamment du meuble de rangement bas de la cuisine, des deux oreillers et de la lampe de chevet.

L'état des lieux de sortie effectué par les parties le 5 février 2025 permet d'établir que l'électricité était coupée, que dans les sanitaires une fuite d'eau à l'arrivée de la chasse d'eau était présente, que les murs du séjour et de la cuisine sont qualifiés en mauvais état en raison de la présence de moisissures et d'humidité, que les plafonds sont sales ainsi que la fenêtre et la porte de la salle de bain. En outre le gond de la fenêtre de la cuisine est cassé ainsi qu'une chaise. Concernant le mobilier, le convertible qui était évalué en état d'usage présente plusieurs lattes manquantes et est inutilisable, la housse est également manquante, la première table de chevet présente des trous à l'arrière et la seconde est manquante, des assiettes, des couverts, des poêles, un dessous de plats sont manquants et enfin le range couverts est sale.

Monsieur [X] [L] présumé responsable des dégradations qui sont survenues pendant la durée du contrat dans les locaux loués, n'établit pas qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers.
Il est de principe qu'en raison du principe de réparation intégrale, il n'est pas exigé du demandeur en réparation qu'il justifie de l'engagement des dépenses au jour du jugement.

Pour autant il lui incombe de soumettre à l'appréciation souveraine du juge les éléments sur lesquels il s'est fondé pour chiffrer sa demande, ces éléments étant soumis à la libre contradiction des parties.

Monsieur [N] [B] sollicite la somme de 1 656,85 € au titre des dégradations locatives et joint dans le cadre de son assignation un tableau récapitulatif et des justificatifs dans ses annexes.

Néanmoins, il ne peut solliciter une remise à neuf des murs de son logement puisque sur l'état des lieux d'entrée les murs de la cuisine et de la salle de bain étaient qualifiés en état d'usage. En outre, il n'est pas fait mention sur l'état des lieux de sortie d'un état de saleté important du logement nécessitant quatre heures de nettoyage et cela d'autant plus que Monsieur [N] [B] sollicite une indemnisation au titre de la réfection des murs. Ce dernier sollicite également une somme pour le nettoyage de la table de cuisson mais ne démontre pas son état de saleté, la mention figurant sur l'état des lieux étant illisible.

Ainsi, au regard des dégradations commises, des justificatifs produits, il convient de chiffrer les réparations locatives à la somme de 1 296,85 €.

Monsieur [N] [B] sollicite également la somme de 10 € au titre de l'électricité et la somme de 144,80 € au titre de la consommation d'eau découlant d'une fuite du joint de la chasse d'eau. Si il est joint un constat amiable de dégât des eaux ainsi qu'un courrier émanant de la ville de Mulhouse mentionnant une surconsommation de 63m3 au 1er mars 2024, le tribunal constate que sur l'état des lieux de sortie aucun relevé des compteurs n'a été effectué et le tribunal n'est ainsi pas mis en mesure de s'assurer que cette surconsommation est intégralement imputable au locataire. Ainsi, Monsieur [X] [L] sera condamné au versement de la somme de 72,40 € au titre de la surconsommation d'eau. Monsieur [N] [B] sera débouté de sa demande au titre de l'électricité pour défaut d'éléments probants et cela d'autant plus qu'il indique dans ses conclusions s'être branché sur l'électricité des communs, dont il n'est pas justifié que les 10 € n'ont pas été imputés aux autres locataires.

Ainsi, Monsieur [X] [L] sera condamné au versement de la somme totale de 1 369,25 euros.

Sur l'engagement de caution

Conformément aux termes de l'engagement de cautionnement signé par Monsieur [J] [Z] [E], et versé aux débats, Monsieur [N] [B] est fondé à solliciter sa condamnation solidaire au paiement des sommes dues au titre des réparations locatives au titre de l'appartement.

Il résulte de l'article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

Monsieur [J] [Z] [E] s'est porté caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d'occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail d'habitation susvisé. Il résulte dudit contrat qu'il a eu connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par hypothèse, Monsieur [J] [Z] [E], non comparant, ne conteste ni ne discute son engagement.

Dès lors, Monsieur [J] [Z] [E] est donc tenu au paiement des sommes dues par Monsieur [X] [L] au titre des charges et réparations locatives au titre de l'appartement jusqu'au 5 février 2024 et pour un montant maximum de
21 840 €.

Sur les comptes entre les parties

Aux termes de l'article 1347-1 du code civil, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l'espèce, il apparaît nécessaire de procéder à la compensation des créances réciproques des parties afin de définir le compte définitif entre les parties.

En conséquence, Monsieur [X] [L] et Monsieur [J] [Z] [E] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 919,25 euros déduction faite du dépôt de garantie (soit 1 369,25 € - 450 € au titre du dépôt de garantie).

Conformément à la demande et en application des dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2024. En effet, si le demandeur produit la mise en demeure du 23 février 2024 réceptionnée le 27 février 2024, ce dernier dans ses conclusions sollicite comme point de départ des intérêts le 17 mars 2024. Au regard du montant de la condamnation inférieure à celle retenue par Monsieur [N] [B], sa demande de condamnation à la somme de 7,90 € sera rejetée puisque la base de calcul ne correspond pas.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [X] [L] et Monsieur [J] [Z] [E] supporteront in solidum la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Monsieur [X] [L] et Monsieur [J] [Z] [E] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [N] [B] la somme de 250 € au titre de l'article précité.

Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS