TJ 30189, 15 juill. 2025, RG 23/00855

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 6]
[Localité 5]

Minute N°

N° RG 23/00855 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KB3N

[H] [L] [I]
né le 03/10/1965 à [Localité 13] (Cuba), [A] [G] [L] [I]
née le 12/12/1991 à [Localité 9] (Cuba), [Y] [Z]
né le 30/09/1989 à [Localité 9] (Cuba)

C/

S.A.R.L. LE CERISIER

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2025

DEMANDEURS

M. [H] [L] [I]
né le 03/10/1965 à [Localité 13] (Cuba)
né le 03 Octobre 1965 à [Localité 13]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Célestine BIFECK, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-30189-2023-00151 du 16/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 10])

Mme [A] [G] [L] [I]
née le 12/12/1991 à [Localité 9] (Cuba)
née le 12 Décembre 1991 à [Localité 9] (CUBA)
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Célestine BIFECK, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 30189-2022-001102 du 23/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 10])

M. [Y] [Z]
né le 30/09/1989 à [Localité 9] (Cuba)
né le 30 Septembre 1989 à [Localité 12]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Célestine BIFECK, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro c-30189-2022-00088 du 04/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 10])

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE CERISIER
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Claire DEMOUGIN de la SELARL DCA - DEMOUGIN CLAIRE AVOCAT, avocats au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection

En présence de Marion VILLENEUVE, auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 21 Novembre 2023
Date des Débats : 06 mai 2025
Date du Délibéré : 15 juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 15 Juillet 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seings privés du 9 décembre 2017, la SARL LE CERISIER a donné à bail à Madame [H] [L] [I], un appartement d’une superficie de 65 m² situé au [Adresse 1] sur la commune de [Adresse 11] ([Adresse 4]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560 euros avec provision pour charges de 60 euros.

Deux avenants au bail ont été successivement conclus le 1er février 2018 et le 1er mars 2021 afin de rajouter Madame [A] [F] [L] [I] et Monsieur [Y] [Z] en qualité de colocataire.

Le 2 juin 2023, La SARL LE CERISIER a donné un congé pour vendre aux trois locataires pour le 8 décembre 2023.

Se plaignant de l’indécence de leur logement, et par acte du 8 juin 2023, Mesdames [H] et [A] [F] [L] [I] et Monsieur [Y] [J] ont assigné la SARL LE CERISIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes afin d’obtenir la condamnation de la SARL LE CERISIER à effectuer des travaux dans le logement et prononcer une réduction du loyer jusqu’à la réalisation des travaux.

Subsidiairement, ils demandent de condamner la SARL LE CERISIER à payer aux demandeur la somme de 31 248 euros au titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice de jouissance, 964,34 euros pour la réparation des meubles dégradés par l’humidité du logement, 6 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral ainsi que 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le même temps, le 18 novembre 2024, la SARL LE CERISIER a relogé les demandeurs dans un logement situé au premier étage du même bâtiment.

Lors de l’audience du 6 mai 2025, les demandeurs, représentés par leur conseil reprennent leur dernière conclusion et demandent de :
Déclarer leur demande recevable et bien fondée ;Prononcer la nullité du congé pour vendre délivré par la SARL LE CERISIER le 02 juin 2023 ;Débouter la SARL LE CERISIER de toutes ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la SARL LE CERISIER à leur payer la somme de 33 176,25 euros, et subsidiairement la somme de 17 692,50 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissan ce ;Condamner la SARL LE CERISIER à leur payer la somme de 964,34 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la dégradation du mobilier meublant le logement ;Condamner la SARL LE CERISIER à leur payer la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;Condamner la SARL LE CERISIER aux entiers dépens ;Condamner la SARL LE CERISIER à payer à Maître Célestine BIFECK, avocat de Madame [H] [L] [I] au titre de l’aide juridictionnelle, la somme de 4000 H.T. euros soit 4800 euros T.T.C. sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile

Au soutien de leur demande principal d’indemnisation de leur préjudice, ils font valoir, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 que la SARL LE CERISIER n’a pas réalisé de travaux nécessaires pour que le logement réponde aux critères de décence. Ils soutiennent que le logement présente des désordres liés pour l’essentiel à une électricité défectueuse, à des infiltrations, à un fort taux d’humidité, à l’apparition d’importantes moisissures et à l’insuffisance de chauffage dans la pièce à vivre. Ils expliquent que la SARL LE CERISIER n’a pris aucune mesure pour faire cesser le trouble malgré les mises en demeures du service de prévention des risques la ville de [Localité 10]. En conséquence, ils arguent qu’ils sont fondés à solliciter une réduction de 80% du montant du loyer mensuel, charges comprises, pour la période allant du 9 décembre 2017 au 1er novembre 2021, date du premier jour du mois suivant l’affichage de l’arrêté de mise en sécurité du 14 octobre 2021 puis pour la période du 1er mars 2023 au 18 novembre 2024, pour un montant total de 33 176,25 euros.
Dans l’hypothèse où l’action en paiement des dommages et intérêts serait déclarée irrecevable pour la période antérieure, ils sollicitent une indemnisation à hauteur de 17 692,50 euros pour la période du 8 juin 2020 au 18 novembre 2024.

Sur la demande de dommage et intérêts au titre de la dégradation du mobilier meublant le logement, ils demandent, au visa de l’article 1231-1 du code civil, une indemnisation du cout d’achat des meubles dégradées en raison de l’humidité du logement et de la présence de cafard à hauteur de 964,34 euros.

Sur le préjudice moral, ils soutiennent que la crainte pour leur santé et celle de leurs enfants compte tenu de la dégradation du logement leur a causé un préjudice moral.

Au soutien de leur demande de nullité du congé pour vente délivré le 2 juin 2023, les demandeurs font valoir qu’ils ont transmis l’assignation au commissaire de justice avant de recevoir le congé pour vendre en date du 2 juin 2023. Ils ajoutent que le congé est frauduleux car il ne correspond pas aux intentions du bailleur. La SARL LE CERISIER ne verse au débat aucune pièce attestant de la réelle intention de vendre logement. Ils concluent que le logement n’a toujours pas trouvé acquéreur et le bailleur ne justifie pas des démarches.

*
En défense, la SARL LE CERISIER, représentée par son conseil demande au tribunal :

REJETER l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de la SARL LE CERISIERJUGER valable le congé pour vendre délivré le 02 juin 2023,JUGER que les demandeurs sont occupants sans droit ni titre depuis le 09 décembre 2023 ;En conséquence, les condamner solidairement au paiement d’une somme de 696 euros au titre d’indemnité d’occupation à compter du 09 décembre 2023 jusqu’au 18 novembre 2024 ;

Sur la demande des travaux et réduction des loyers :

JUGER IRRECEVABLES les demandes de Madame [H] [L] [I], Madame [B] [L] [I], et Monsieur [Y] [Z] pour défaut de qualité à agir, en raison d’une occupation illicite des lieux loués depuis le 09 décembre 2023 ;
À titre subsidiaire,
JUGER IRRECEVABLE la demande fondée sur la période du 1er mars 2023 à novembre 2023, car prescrite ;DEBOUTER Madame [H] [L] [I], Madame [B] [L] [I], et Monsieur [Y] [Z] de leur demande de réduction de loyer la seconde période du 1er mars 2023 à la réalisation des travaux.
Sur les demandes de dommages et intérêts :

Juger irrecevables les demandes d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance et celles au titre du remboursement du mobilier car prescrites ;Débouter Madame [H] [L] [I], Madame [B] [L] [I], et Monsieur [Y] [Z] de leurs demandes au titre des dommages et intérêts ;
Reconventionnellement,

CONDAMNER solidairement les demandeurs au paiement de la somme de 4 415 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, somme arrêtée au 12 février 2024 ;CONDAMNER solidairement les demandeurs au paiement de la somme de 2000 euros au titre de dommages et intérêts en raison de leur résistance abusive à ne pas quitter le logement et à ne pas laisser rentrer les diagnostiqueurs en vue de la vente ;

En toutes hypothèses,

REJETER la demande de Madame [H] [L] [I], Madame [B] [L] [I] et Monsieur [Y] [Z] fondée sur l’article 37 de la loi de 1991, outre les dépens ;CONDAMNER solidairement Madame [H] [L] [I], Madame [B] [L] [I] et Monsieur [Y] [Z] au paiement d’une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens
A l’appui de sa demande reconventionnelle principale, la SARL LE CERISIER fait valoir que le congé a été délivré valablement tant sur le fond que sur la forme et que ce dernier n’a pas été contesté dans le délai de deux mois qui était imparti aux destinataires. Elle explique que les locataires se sont opposés à plusieurs reprises à la venue d’un diagnostiqueur afin d’établir le diagnostic avant-vente, ce qui lui a nécessairement causé un préjudice. Elle ajoute enfin, que le congé étant régulier et non contesté, les demandeurs se sont maintenus dans les lieux sans droit ni titre à partir du 9 décembre 2023 et jusqu’à libération des lieux et qu’ils doivent en conséquence une indemnité d’occupation.

En réponse aux demandes des locataires, la SARL LE CERISIER fait valoir qu’aucune expertise judiciaire n’a constaté l’indécence du logement et que le juge ne peut se fonder exclusivement sur le rapport unilatéral d’URBANIS. Elle ajoute que les locataires sont sans droit ni titre depuis le 9 décembre 2023 si bien qu’ils n’ont pas la qualité ni intérêt à agir concernant leur demande de réduction des loyers. Elle soutient également que le la demande de réduction des loyers pour la période du 9 décembre 2017 au 1er novembre 2021 est prescrite. Pour la seconde période allant du 1er mars 2023 à la réalisation des travaux, le défendeur fait valoir que le logement a été déclaré conforme par la caf suite à une visite d’URBANIS le 20 décembre 2022. La SARL LE CERISIER

Pour rejeter les demandes indemnitaires, la SARL LE CERISIER fait valoir dans un premier temps que la demande indemnitaire prend comme point de départ l’entrée dans les lieux, et qu’en conséquence elle est prescrite depuis le 9 décembre 2022. Elle ajoute que la notion de préjudice continu et actuel n’est pas de nature à reporter ou suspendre un délai de prescription. En outre, elle ajoute que Madame [B] [L] [I] a choisi d’intégrer volontairement le logement à partir du 1er décembre 2018 et Monsieur [Y] [Z] à partir du 1er mars 2021, si bien qu’aucune impossibilité de vivre dans le logement n’est démontrée ou justifiée. Enfin, elle soutient que les locataires ont volontairement caché l’information de la présence d’un quatrième locataire adulte dans les lieux.

Sur la demande de réparation de la dégradation locative et d’indemnisation du préjudice moral, la SARL LE CEISIER soutient que les demandeurs ne démontrent pas l’état du mobilier, ni la réalité de leur préjudice moral, si bien que leur demande devra être rejetée.

Concernant les demandes reconventionnelles, la SARL LE CERISIER fait valoir que l’occupation illicite du logement l’a empêché de vendre son bien. Par ailleurs, elle argue que les locataires n’ont pas payé l’intégralité de leur loyer depuis novembre 2021 de telle sorte qu’elle est fondée à ce qu’ils soient condamnés solidairement au paiement du loyer et charges entre novembre 2021 et le 8 décembre 2023 et d’une indemnité d’occupation entre le 9 décembre 2021 et la libération effective des lieux. Elle conclut que même dans l’hypothèse d’u logement indécent, le preneur à l’obligation de s’acquitter du loyer.

L’affaire est mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS

Sur le moyen tiré de la prescription soulevé par la SARL LE CERISIER

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :
« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

En l’espèce, le point de départ du délai de prescription de la demande principale des demandeurs se situe au 1er juillet 2020, date à laquelle les service de la Caisse aux allocations familiales leur ont notifié les conclusions du rapport d’intervention du service prévention des risques de la ville de [Localité 10] ayant constaté des manquements au Règlement Sanitaire Départemental représentant un risque pour sa santé et sa sécurité.

L’assignation a été délivrée le 8 juin 2023, soit moins de trois ans depuis la notification de ce rapport. Dès lors, l’action des demandeurs n’est pas prescrite.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir des demandeurs

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité.

Il convient de rappeler que l’occupant sans droit ni titre ne peut revendiquer le bénéfice des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la délivrance d’un logement décent qui bénéficie uniquement aux locataires.

Pour déterminer si les demandeurs disposent de la qualité et d’un intérêt à agir contre la SARL LE CERISIER, il convient donc de déterminer s’ils avaient la qualité de locataire. Si sur la période du 9 décembre 2017 jusqu’à la date d’effet du congé pour vendre, le bail et les avenants permettent d’établir qu’ils ont qualité à agir, il convient de rechercher si le congé pour vendre est régulier pour apprécier la période postérieure.

Sur la validité du congé pour vendre

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé peut être justifié par sa décision de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

A l’appui de leur demande en nullité du congé, les demandeurs soutiennent que le congé est dépourvu de motif réel et sérieux.

Dès que le locataire ne manifeste pas son intention d'acquérir, mais, au contraire, prétend se maintenir dans les lieux, le bailleur a des motifs légitimes de ne pas faire diligence pour rechercher un acquéreur avant l'aboutissement de la procédure d'expulsion, sans que cette attitude réaliste démontre de sa part aucune fraude ni une quelconque absence de volonté de vendre.

La contestation de l’intention réelle de vendre est fondée lorsque, par exemple, le bailleur ne justifie d’aucun acte positif en vue de la mise en vente du bien immobilier depuis la délivrance du congé.

La décision de vendre constitue un motif de congé et le bailleur n’a pas à justifier de la réalité du motif allégué. La charge de la preuve d’une fraude pèse en conséquence sur le locataire, conformément au droit commun de la charge de la preuve.

En l’espèce, Mesdames [H] et [A] [F] [L] [I] et Monsieur [Y] [J] ne rapportent pas la preuve que le congé pour vente est dépourvu de cause réelle. Le congé est régulier tant sur la forme que sur le fond.

Sur les conséquences de la validation du congé pour vendre

Le congé étant validé, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail au 9 décembre 2023.

Comme mentionné plus haut, l’occupant sans droit ni titre ne peut revendiquer le bénéfice des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la délivrance d’un logement décent qui bénéficie uniquement aux locataires.

Mesdames [H] et [A] [F] [L] [I] et Monsieur [Y] [J] étant occupants sans droit ni titre à compter du 9 décembre 2023, ils n’ont pas la qualité à agit pour une action indemnitaire sur la période du 9 décembre 2023 au 18 novembre 2024, date de départ des locataires.

Sur les manquements au bailleur au titre de son obligation de délivrance

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés en vertu de l’article 25-3 du même texte, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Il est également obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état à l’entretien normal des locaux loués.

En application de ces dispositions, l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit notamment que le logement loué doit satisfaire aux critères de bon état d’entretien et de solidité, de protection contre les eaux de ruissellement et de remontées d’eau, contre les infiltrations, de conformité des réseaux de branchements d’électricité et de gaz, d’aération et de renouvellement de l’air, d’évacuation de l’humidité, d’un éclairement naturel suffisant des pièces principales.

La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu’il concerne la décence du logement ou le bon état d’usage et de réparation, incombe au preneur.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, les demandeurs invoquent l’infestation de leur logement par des nuisibles et des parasites (prolifération et infestation de xylophages), de l’état d’humidité général du logement entrainant la présence de moisissure, de la non-conformité des réseaux et des branchements d’électricité, ainsi que du mauvais état d’usage et de fonctionnement de l’installation électrique à son domicile.

A ce titre, les demandeurs produisent :

Un courrier du 31 juillet 2019, dans lequel Madame [A] [L] [I] a alerté son bailleur de l’infestation de son logement par des cafards et de la présence d’une très forte humidité et s’est plainte du trouble de jouissance que cela lui occasionnait. Le courrier mentionne qu’elle avait déjà alerté le bailleur de la situation en avril 2018. Un diagnostic du logement effectué par le cabinet URBANIS, prestataire de la Caisse d’Allocations Familiales, qui intervenait dans le logement le 5 aout 2019 et concluait dans son courrier du même jour à la présence nombreuses défectuosités du logement, notamment la présence de nuisibles, l’humidité, les branchements du chauffage de la salle de bain et de la chambre à revoir ;
Ces éléments sont confirmés par le rapport des services techniques de l’habitat de la ville de [Localité 10] en date du 19 juin 2020 qui conclut que les locaux « ne satisfont pas aux caractéristiques de la décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ». Aux termes du rapport, il est notamment mentionné que sur l’ensemble du logement, aucun pole de terre des prises n’est relié à la terre. Le raccordement du radiateur électrique de la salle de bain n’est pas conforme. Dans la chambre, des moisissures se développent autour des fenêtres et en bas du mur, à l’angle du placard. Le rapport mentionne également que la circulation de l’air dans l’appartement ne s’effectue pas correctement.

La Caisse d’Allocations Familiales informait les locataires que le bailleur avait 18 mois pour procéder aux travaux nécessaires à la mise en conformité du logement et les informait de la suspension du versement de l’aide au logement versée entre ses mains.

Il ressort également des pièces versées au débat qu’un arrêté municipal de mise en sécurité concernant les façades de l’immeuble sis [Adresse 2] était pris par la marie de la ville de [Localité 10] en raison « de la gravité de la situation et de la persistance des désordres ».

Il ressort, en revanche, de la lecture de l’arrêté du 17 février 2023 que des travaux portant sur la mise en sécurité de la façade étaient effectués par la SCI LE CERISIER, et qu’en conséquence il était ordonné la main levée de l’arrêté de mise en sécurité du 14 octobre 2021.

La SCI LE CERISIER ne produit quant à elle aucun élément permettant d’établir qu’elle a effectué les travaux qui lui incombaient dans le cadre de son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage.

Par conséquence, il résulte des pièces versées aux débats par les parties que le logement donné à bail aux locataires ne respecte pas les critères de conformité et de décence fixés par la législation. La demande de réparation d’un préjudice de jouissance est ainsi bien-fondé en son principe, la circonstance selon laquelle deux avenants au bail ont été successivement conclus le 1er février 2018 et le 1er mars 2021 afin de rajouter Madame [A] [F] [L] [I] et Monsieur [Y] [Z] en qualité de colocataire est indifférente à qualifier le manquement à l’obligation du bailleur et le préjudice d’agrément que les locataires subissent.

Sur la baisse des loyers résultant de la non décence du logement

Sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux critères de décence prévus à l’article 6 de la même loi, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux de remise aux normes.

Bien que le juge des contentieux de la protection n’ait pas été saisi à la suite du constat de non décence aux fins d’enjoindre le bailleur à procéder à des travaux, le juge peut se fonder sur les dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour appliquer rétroactivement une réduction du loyer en cas de bail concernant un logement déclaré non décent.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent une réduction de loyer de 80% pour la période allant du 9 décembre 2017, date d’effet du bail, au 1er novembre 2021, date du 1er jour du mois suivant l’affichage de l’arrêté de mise en sécurité du 14 octobre 2021 ; puis pour la période du 1er mars 2023, date du premier jour suivant l’arrêté de mainlevée du 17 février 2023, au 18 novembre 2024, date de leur départ des lieux, pour un montant total de 33 176,25 euros.

Il ressort des pièces produites au débat, notamment de l’état des lieux d’entrée dans le logement en date du 9 décembre 2017 que le logement a été donné à bail « en bon état ».
Pour autant, le rapport établi le 19 juin 2020 fait état de désordres qui n’ont pas pu survenir au cours du bail. En effet, les désordres liés au raccordement de l’électricité du logement entier, ainsi que ceux liés à la mauvaise ventilation de l’air dans le logement étaient, étaient, par essence, présents dans le logement au moment de la prise du bail.

En outre, il ressort du courrier du 31 juillet 2019 de Madame [A] [L] [I] que la présence de cafards et d’une humidité importante dans le logement ont été signalés au bailleur dès avril 2018.

Il est toutefois constant que la SARL LE CERISIER a effectué des travaux dans le logement. La réalité de ces travaux est établie à la fois par l’arrêté municipal de mainlevée de la mise en sécurité du 17 février 2023 ainsi que par le rapport du 5 juillet 2024 de l’Agence Départementale de l’Habitat et du Logement

Cependant, il ressort du courrier de constat de non décence des services de la caisse aux affaires familiales du 17 octobre 2024 que suite au rapport de visite du 22 aout 2024 par le service prévention des risques de [Localité 10], le logement litigieux ne répond pas aux critères de décence. Ainsi en dépit de la réalité des travaux effectués, de tels travaux ne peuvent être utilement invoqués aux regards des dispositions relative à l’indécence d’un logement loué, le constat de non décence a perduré jusqu’à la libération complète des lieux par les locataires.

Dès lors, il y a lieu d’appliquer une baisse du loyer dû par les locataires pour la période du 9 décembre 2017 au 1er novembre 2021, date du 1er jour du mois suivant l’affichage de l’arrêté de mise en sécurité du 14 octobre 2021 ; puis pour la période du 1er mars 2023, date du premier jour suivant l’arrêté de mainlevée du 17 février 2023, au 9 décembre 2023, date des effets du congé pour vendre. La période comprise entre le 1er novembre 2021 et le 1er mars 2023, ne pouvant donner lieu à une réduction du loyer en raison de l’arrêté de mise en sécurité qui interdisait au bailleur de percevoir les loyers.

Il convient de fixer au regard des éléments rappelés ci-dessus, notamment les travaux engagés par le propriétaire et l’étendue des désordres constatés, une baisse à 25% du loyer, soit [Immatriculation 7]%=140 euros par mois, ce qui représente un total de 7700 euros pour la période concernée (de 55 mois).

Sur les autres demandes indemnitaires :

S’agissant du préjudice matériel, Mesdames [H] et [A] [F] [L] [I] et Monsieur [Y] [J] n’apportent aucun élément pour étayer de la dégradation éventuelle de meubles, étant relevé que les photographies présentées illustrent les moisissures aux seuls murs. Les seules factures des meubles neufs sont insuffisantes à caractériser les dégradations alléguées. Par suite, leur demande sera rejetée sur ce point.

Sur le préjudice moral, seul un certificat médical concernant [K] [L] [I] mentionnant que « son état de santé nécessite un changement de domicile dans les plus brefs délais » est produit au débat. Toutefois, en l’absence d’élément sur la situation personnelles des demandeurs, leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la SARL LE CERISIER

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui sont prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Il est constant que nul ne peut se produire preuve à soi-même

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il ressort des articles 1358 et suivants du code civil que l’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant 1 500 euros doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. Il peut, cependant, être suppléé à l’écrit par un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.

En l’espèce, le décompte produit par la SARL LE CERISIER, établi par ses propres soins, afin de justifier sa demande en paiement de l’arriéré locatif est insuffisant pour établir la réalité de la créance locative. Sa demande sera rejetée sur ce point.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

La validation du congé a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 décembre 2023, les demandeurs étants occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer après l’application du pourcentage de réduction du fait de l’indécence des lieux, soit un montant mensuel de (560-140)=420 euros.

Sur les demandes accessoires

La SARL LE CERISIER qui succombe à l’instance supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs, les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 600 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS