TJ 45234, 17 juill. 2025, RG 25/00530

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00530 - N° Portalis DBYV-W-B7I-HALU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. CASANOVA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Christophe CARPE de la SCP LAVAL CROZE CARPE, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [W], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [G] [W], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 26 avril 2022 à effet au 1er juillet 2022, la SCI P and B, a consenti un contrat de location à Monsieur [N] [W] s'agissant d'un appartement à usage d’habitation avec place de stationnement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 325 euros, ainsi qu’une provision pour charges de 61 €, payables d’avance entre le 1er et le 5 de chaque mois.

Le bail ainsi conclu a également été signé par Madame [G] [W] en qualité de caution solidaire et un acte de cautionnement a été rédigé et annexé à ce contrat.

Par acte notarié du 31 mars 2023, le bien loué a été vendu par la SCI P ans B à la SCI CASANOVA.

Se prévalant d'une situation d'impayés locatifs, la SCI CASANOVA a fait délivrer - par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024 signifiés à l’étude - à son locataire défaillant, Monsieur [N] [W], un commandement de payer dans le délai d'un mois lequel portait sur la somme principale de 1285,02 euros au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés pour la période de mars à mai 2024. La SCI CASANOVA a ainsi visé les articles 1184 et 1224 à 1230 du Code civil.

La SCI CASANOVA a parallèlement fait dénoncer -par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024 avec procès verbal de recherches infructueuses - à Madame [G] [W], en sa qualité de caution, le commandement de payer délivré au locataire, en lui faisant sommation de payer la somme principale de 1285,02 euros correspondante.

En l’absence de règlement intégral des causes du commandement dans le délai imparti, tant par le locataire en titre, que par la caution, la SCI CASANOVA a donc fait assigner Monsieur [N] [W], ainsi que Madame [G] [W], -suivant actes de commissaire de justice respectivement signifiés le 30 octobre 2024 à personne, et le 28 octobre 2024 à étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner que la location consentie à Monsieur [N] [W] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que Monsieur [N] [W] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
-Condamner solidairement Monsieur [N] [W] et Madame [G] [W] au titre des loyers et charges à la somme de 2171,99 euros en principal en application de l'article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;
-Condamner solidairement Monsieur [N] [W] et Madame [G] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du Code civil ;
-condamner solidairement Monsieur [N] [W] et Madame [G] [W] au paiement d'une somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter ;
-condamner solidairement Monsieur [N] [W] et Madame [G] [W], en tous les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 novembre 2024.

A l’audience publique du 22 mai 2025, l’avocat de la SCI CASANOVA a maintenu l’intégralité de ses demandes, s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement du fait notamment du non-règlement du loyer courant et de l'absence de justificatifs de revenus, puis a déclaré que la dette actualisée selon décompte daté du 17 avril 2025 (échéance d'avril 2025 incluse) s’élevait désormais à la somme de 3836,59 €.

Monsieur [N] [W], a comparu à l'audience et a expliqué la dette par le fait qu'il n'avait plus de travail. Il a sollicité des délais de paiement, indiquant avoir retrouvé un emploi.

Madame [G] [W], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représentée.

La fiche de diagnostic social et financier n'a pas été reçue au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsqu'au moins un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet du Loiret le 7 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025.

Par ailleurs, la SCI bailleresse justifie avoir régulièrement saisi la CCAPEX auprès de la Préfecture du Loiret le 5 juin 2024 par la voie électronique, suite au commandement de payer du 4 juin 2024, afin de l’informer de la situation d’impayés de loyers de Monsieur [N] [W], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par la SCI CASANOVA est donc parfaitement recevable.

II. Sur les demandes principales :

-Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d'expulsion et la demande d'indemnité d'occupation :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 -modifié par la loi du 27 juillet 2023- tel qu'il s'applique à la date du commandement de payer qui a été délivré le 4 juin 2024 dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé le 26 avril 2022 et versé aux débats ne contient pas de clause résolutoire et le commandement de payer délivré le 4 juin 2024 n'a d'ailleurs pas été délivré sur le fondement d'une clause résolutoire contenue dans le bail.

L'assignation des 28 et 30 octobre 2024 comprend au titre de ses demandes : « Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner que la location consentie à Monsieur [N] [W] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que Monsieur [N] [W] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ».

En l'absence de clause résolutoire contenue dans le bail et de commandement de payer visant une telle clause, la SCI CASANOVA ne pourra qu'être déboutée de sa demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire et de cessation du bail de ce fait.

Par ailleurs, aucune demande n'étant formulée quant à une éventuelle demande subsidiaire de résiliation du bail sur le fondement des dispositions du Code civil, la SCI CASANOVA ne pourra qu'être déboutée de sa demande d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, le bail n'étant ni résolu, ni résilié.

-Sur le montant de l'arriéré locatif et sur la validité de la caution

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, afin de prouver les obligations dont elle réclame l’exécution, la SCI CASANOVA verse aux débats l’acte de bail d’origine daté du 26 avril 2022 à effet au 1er juillet 2022, ainsi que le décompte détaillé des loyers et charges restant impayés (décompte actualisé arrêté au 17 avril 2025 - échéance mensuelle d'avril 2025 incluse) pour un montant de 3836,59 €.

Il conviendra de déduire du montant réclamé la somme de 733,23 euros, laquelle correspond à une régularisation de charges non justifiée dans le cadre des pièces versées au débat.

S'agissant de Madame [G] [W], elle s'est portée caution solidaire du locataire pour le paiement des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes et a contresigné le bail en qualité de garant.

En conséquence, Monsieur [N] [W] et Madame [G] [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3103,36 euros au titre des loyers et charges impayés assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2171,99 euros à compter du 28 octobre 2024, date de l'assignation et à compter de la présente décision pour le surplus.

-Sur la demande de délais de paiement de l'arriéré locatif

L’article 1343-5 du code civil dispose que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

Monsieur [N] [W] ne conteste, ni le principe, ni le montant de la dette locative.

Cependant, à l’examen des éléments versés aux débats à l’appui de sa demande de délais de paiement, il n’est rapporté au tribunal aucune preuve d’un paiement substantiel de la dette arriérée, ceci depuis le mois d’août 2024, les seuls versements intervenus étant ceux de la CAF.

Il est ensuite constant qu’aucun engagement de Monsieur [N] [W] susceptible de produire l'extinction de ses obligations de locataire n’a été produit aux débats, au regard de sa situation sociale et financière, et notamment de ses réelles ressources disponibles, tandis que la perspective d’un apurement échelonné de cette dette locative -supportée exclusivement et anormalement depuis mars 2024 par les bailleurs particuliers- ne peut, en conséquence, être sérieusement envisagé.

Dans ces circonstances, Monsieur [N] [W] et Madame [G] [W] ne pourront donc pas bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de leur dette.

III. Sur les demandes accessoires :

-Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l'espèce, Monsieur [N] [W] et Madame [G] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens de l’instance.

-Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI CASANOVA, Monsieur [N] [W] et Madame [G] [W] seront, en conséquence, condamnés in solidum à leur verser la somme de 200,00 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS