TJ 45234, 17 juill. 2025, RG 25/00486

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00486 - N° Portalis DBYV-W-B7I-HAJA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [T], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d'ORLEANS postulant substitué par Maître Sonia MALLET GIRY de la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS,
Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant

Madame [C] [T], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Pierre françois DEREC de la SELARL DEREC, avocats au barreau d'ORLEANS postulant substitué par Maître Sonia MALLET GIRY de la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS,
Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [P], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [N] [K], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2016, prenant effet le 23 juillet 2016, Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] ont donné à bail à Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] un local à usage d’habitation, situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 610 euros et 40,00 € de provision pour charges, payables d’avance au 1er de chaque mois.

Se prévalant d'une situation d'impayés locatifs, Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] ont fait délivrer le 27 février 2024 à Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P], un commandement de payer dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) portant sur la somme principale de 2782,55 euros due au titre des loyers et charges échus et demeurés impayés au 1er février 2024.

Les propriétaires ont par la suite saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 28 février 2024, s'agissant de cette situation d'impayés.

Les causes du commandement de payer les loyers arriérés n’ayant pas été intégralement réglées, selon les propriétaires, Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] ont donc fait assigner Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] le 3 décembre 2024, par acte de commissaire de justice signifié -à l’étude- à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :
-prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l'acte introductif d'instance aux torts exclusifs de Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,
-en conséquence, ordonner sans délai l'expulsion de Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
-voir condamner solidairement Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] au paiement des loyers et charges impayés au mois de novembre 2024 soit la somme de 2408,24 euros, quittancement du mois de novembre 2024 inclus,
-voir condamner solidairement Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] à compter de l'assignation au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant des loyers et charges en cours jusqu'à leur départ effectif des lieux,
-juger et ordonner que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ,
-juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2024,
-A titre subsidiaire, si par impossible la juridiction ne devait pas prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l'assignation telle que sollicitée au visa de l'article 1229 du Code civil,
.Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l'acte introductif d'instance aux torts exclusifs de Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,
.en conséquence, ordonner sans délai l'expulsion de Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
.voir condamner solidairement Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] au paiement des loyers et charges impayés au mois de novembre 2024 soit la somme de 2408,24 euros, quittancement du mois de novembre 2024 inclus,
.voir condamner solidairement Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] à compter de l'assignation au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant des loyers et charges en cours jusqu'à leur départ effectif des lieux,
.juger et ordonner que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ,
.juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2024,
-Dans tous les cas, voir condamner in solidum en conséquence, Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] au paiement d'une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
-voir condamner in solidum Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile,
-juger qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire au visa des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile demeurant la nature de l'affaire.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 décembre 2024.

À l’audience du 22 mai 2025, Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] -représentés par leur conseil substitué- ont maintenu leurs demandes introductives d’instance et actualisé la dette locative arrêtée au 5 mai 2025 (mois de mai 2025 inclus) à la somme de 2187,79 euros. Ils se sont opposés à l'octroi de délais de paiement notamment en l'absence de justificatifs de revenus.

Monsieur [V] [P] a comparu en personne. Il a expliqué être en cours de séparation avec Madame [N] [K] et a précisé reconnaître le principe et le montant de la dette locative. Il a ajouté qu'il envisage de quitter le logement mais que Madame [K] va y rester avec leurs deux enfants. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 50 à 60 euros par mois en plus du loyer courant et a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [N] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La fiche diagnostic social et financier n'a pas été reçue au greffe avant l'audience.

Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque au moins un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 5 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir -suite à la délivrance du commandement de payer du 27 février 2024 - préalablement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier électronique réceptionné en date du 28 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Cette formalité n'est par ailleurs pas prévue à peine d'irrecevabilité pour les bailleurs, personnes physiques.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA RESILIATION POUR FAUTE :

Conformément à l'article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d'une décision de justice en cas d'inexécution suffisamment grave.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s'agit d'une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort du décompte fourni lors de l’audience par le bailleur que Monsieur [V] [P] et Madame [N] [K] sont en situation de loyers impayés depuis novembre 2023.

Depuis cette date, la dette a fluctué, jusqu’à représenter au moment de l’audience la somme de 2187,79 euros, frais inclus.

Un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire a été signifié le 27 février 2024, pour la somme en principal de 2782,55 euros.

De cette somme, doivent être décomptés les frais de procédure (177,72 euros et 131,80 euros facturés le 1er décembre 2023, qui relèvent des dépens d'une précédente procédure et qui n'ont pas la qualité de dette locative) et la somme de 500 euros attribuée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile dans le cadre d'une précédente procédure et qui n'a pas le caractère de dette locative si bien que Monsieur [V] [P] et Madame [N] [K] devaient régler une somme de 1973,03 euros pour éteindre les causes du commandement de payer.

Les taxes ordures ménagères ainsi que les régularisation de charges ayant été justifiés, il n'y a pas lieu de procéder à des déductions de ce point de vue.

Monsieur [V] [P] et Madame [N] [K] avaient jusqu'au 29 avril 2024 à 24 heures pour procéder à ce règlement, le 27 avril 2024 correspondant à un samedi, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 27 février 2024 et le 29 avril 2024 à 24 heures, ils ont procédé à trois règlements, d’un total de 2734,02 euros, si bien que les causes du commandement ont été éteintes.

Il convient cependant de constater qu'à la suite de ce règlement, de nouveaux impayés se sont accumulés.

Par ailleurs, les demandeurs versent aux débats la copie d'une ordonnance déjà rendue en référé le 7 novembre 2023 et constatant un désistement des propriétaires de leurs demandes, notamment d'expulsion, en raison de l'apurement du passif locatif.

Il convient donc de remarquer que si les locataires parviennent par moment à apurer leur dette locative, celle-ci se reconstitue presque aussitôt, mettant nécessairement les propriétaires dans une situation d'imprévisibilité et de nécessité d'effectuer des démarches judiciaires. Ce comportement est constitutif d'une faute caractérisée et réitérée.

Au moment de l’audience, le dernier règlement effectif datait du 5 mai 2025 mais la somme versée (367,01 euros) ne couvrait pas l'intégralité du loyer dû (734,02 euros).

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [V] [P] et Madame [N] [K] à la date de l'audience du 22 mai 2025. La résiliation ne saurait être rétroactive compte tenu du fait qu'elle a été constatée selon la situation exposée au jour de l'audience.

L’expulsion de Monsieur [V] [P] et Madame [N] [K] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] produisent un décompte démontrant que Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] restent devoir la somme de 2187,79 euros à la date du 5 mai 2025 (mois de mai 2025 inclus).

De cette somme, il convient de déduire :
-les frais d'huissier de 177,72 euros, 131,80 euros et 157,65 euros.
-la somme de 500 euros d'article 700 du Code de procédure civile allouée dans le cadre d'une précédente procédure et qui ne constitue pas une dette locative.

Les taxes ordures ménagères ainsi que les régularisation de charges ayant été justifiés, il n'y a pas lieu de procéder à des déductions de ce point de vue.

Présent à l'audience, Monsieur [V] [P] ne conteste ni le principe, ni le montant de sa dette locative. Madame [N] [K] n'a pas comparu et ne conteste pas par définition le montant de la dette locative.

Il est constant que Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] demeurent redevables de ses loyers et charges jusqu’au 21 mai 2025 et, à compter du 22 mai 2025, le bail étant judiciairement résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 22 mai 2025, les locataires en place ont manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l'audience, outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l'actualisation.

La partie échue de cette indemnité d'occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l'audience.

Le bail contenant une clause de solidarité (VII page 3), Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] seront solidairement condamnés au payement des sommes dues.

Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] seront par conséquent condamnés solidairement à verser à Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] la somme de 1220,62 euros, au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté au 5 mai 2025 -mois de mai 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation sera fixée au seul montant du loyer et charges du logement -indexés et actualisés selon les conditions contractuelles- et ce à compter du 1er juin 2025.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [V] [P], présent à l'audience, a sollicité l'octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les propriétaire se sont opposé à l'octroi de délai de paiement.

Il convient de constater que Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] n'ont pas repris le paiement intégral de leur loyer, si bien qu'il ne peuvent bénéficier légalement de tels délais de paiement. La suspension des effets de la clause résolutoire n'est pas possible pour cette même raison et du fait qu'une résiliation judiciaire du bail a été prononcée.

Par ailleurs, d'éventuels délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil n'apparaissent pas non plus appropriés dans la mesure où les locataires n'ont pas repris le paiement intégral des loyers.

En conséquence, il ne pourra leur être accordé de délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile qui dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. » Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l'assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T], Madame [N] [K] et Monsieur [V] [P] seront condamnés in solidum à leur verser une indemnité de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS