TJ 45234, 17 juill. 2025, RG 25/00546

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00546 - N° Portalis DBYV-W-B7I-HAMN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [K] [X]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

A l'audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La SARL MOTHIRON a donné à bail à Madame [K] [X] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 2], par contrat du 1er février 2023, moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre 45 euros de provision sur charges, payables d'avance le 5 de chaque mois.

Le 1er février 2023, le bailleur a également signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

A compter du mois de décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers au bailleur en tant que caution.

Le 22 janvier 2024, une première quittance subrogative a été délivrée par le bailleur à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 1190 euros.

Par acte du 13 février 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [K] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1190 euros, au titre des loyers et charges impayés des mois de décembre 2023 et février 2024.

Dénonçant la situation d’impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par voie électronique, le 14 février 2024.

Le 9 septembre 2024, une seconde quittance subrogative a été établie, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3669,53 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Madame [K] [X], pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Par acte du 25 octobre 2024 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Madame [K] [X] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [K] [X] au paiement de la somme de 3189,53 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 février 2024 sur la somme de 1190 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Madame [K] [X] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Madame [K] [X] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.
L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 28 octobre 2024.

Le diagnostic social de prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l'audience. Il y est indiqué que Madame [K] [X] est aide soignante mais qu'elle a subi une baisse de revenus du fait d'un problème de santé, son compagnon, qu'elle héberge, n'ayant pas réglé le loyer le temps de son hospitalisation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 mai 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu oralement ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 3189,53 euros. Le créancier a fait savoir que le locataire a quitté les lieux et a été autorisé, par note en délibéré devant être transmise au plus tard le 5 juin 2025, à justifier de ce que le propriétaire a repris possession des lieux. La demanderesse a précisé que la proposition de règlement faite par la locataire à hauteur de 200 euros par mois lui semble élevée.

Madame [K] [X] a comparu à l'audience et a indiqué qu'elle conteste la somme réclamée car il y aurait eu 150 euros d'APL versés pendant 6 mois qui ne seraient pas déduits. Elle a précisé avoir été en arrêt de travail de septembre 2024 à janvier 2025 et a proposé de régler 200 euros par mois pour régler sa dette tout en précisant qu'elle n'était plus dans les lieux.

Par courriel reçu le 4 juin 2025 au Tribunal, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a transmis un procès verbal de constat valant état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice le 27 janvier 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

Il sera constaté que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de ce que Madame [K] [X] a quitté les lieux loués, ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion, ainsi que d'indemnité d'occupation, étant dès lors sans objet.

SUR L'INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 1er février 2023 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (page 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. »

L'article 8.2 précise que la caution s'engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion » (page 9).

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 1er février 2023 et en expulsion à l’encontre de Madame [K] [X] et en l’espèce plus particulièrement, au vu des demandes sans objet, en paiement des loyers et charges impayés.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail ainsi qu'un décompte arrêté à la date du 20 mai 2025 démontrant que Madame [K] [X] reste lui devoir la somme de 3189,53 euros au titre des loyers et charges, échéance de septembre 2024 incluse et hors frais de poursuite.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative datée du 9 septembre 2024 mentionnant qu'un total de 3669,53 euros a été versé au bailleur en garantie du paiement du loyer. La caution justifie ainsi du fait qu’elle a réglé la somme de 3189,53 euros au bailleur, rendant ainsi le locataire débiteur.

A l'audience, Madame [K] [X] a contesté le montant de la somme due en indiquant que des APL ont été versés au bailleur et non pris en compte pendant 6 mois à raison de 150 euros par mois. Madame [K] [X] n'a produit aucun relevé de la CAF ni aucun élément susceptible de corroborer ses dires de sorte que la somme indiquée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera retenue, d'autant plus le décompte mentionne les différents versements réalisés par la locataire (3X 160 euros).

Madame [K] [X] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3189,53 euros au titre des loyers de janvier 2024 à septembre 2024 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1190 euros à compter du commandement de payer (13 février 2024), sur la somme de 3189,53 euros à compter de l’assignation (25 octobre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil et à la demande.

SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT DE L'ARRIERE LOCATIF :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative, n’a pas vocation à s’appliquer dans la mesure où il n’a pas été fait application des dispositions des premiers alinéas de cet article.

Selon l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame [K] [X] sollicite des délais de paiement et propose de régler 200 euros par mois pour solder la dette locative.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a quant à elle indiqué que les mensualités proposées apparaissaient élevées.

Il y aura donc lieu d'accorder à Madame [K] [X] des délais de paiement, selon les modalités indiquées dans le dispositif étant précisé que la dette locative a été étalée sur 24 mois afin de permettre un remboursement effectif de la dette au regard des difficultés de la défenderesse, celle-ci pouvant toujours verser plus que les mensualités prévues au présent jugement.

Il y aura lieu néanmoins de prévoir que tout non-respect des délais de paiement rendra la totalité du solde de la créance immédiatement exigible selon les modalités également indiquées dans le dispositif.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Madame [K] [X] supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Madame [K] [X] sera condamnée à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS