TJ 45234, 17 juill. 2025, RG 25/00736

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00736 - N° Portalis DBYV-W-B7I-HAZV

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.C.I. AMAZONE
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [F]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Madame [G], [N] [W] [V],
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

A l'audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SCI AMAZONE, immatriculée au RCS d’Orléans sous le numéro 394085971, a donné à bail à Monsieur [M] [F] et Madame [G], [N] [W] [V] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 19 février 2019 ayant pris effet le 1er mars 2019, pour un loyer mensuel de 630 euros, outre 70 euros de provisions sur charges, payable d’avance avant le 1er de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI AMAZONE a fait signifier, le 8 août 2024, à Monsieur [M] [F] et Madame [G], [N] [W] [V] un commandement de payer les loyers pour un montant de 9.485 euros, visant la clause résolutoire.

L’assurance du logement n’étant pas justifiée, la SCI AMAZONE a fait signifier, le 8 août 2024, à Monsieur [M] [F] et Madame [G], [N] [W] [V], un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois, visant la clause résolutoire.

La SCI AMAZONE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 août 2024.

La SCI AMAZONE a ensuite fait assigner le 28 octobre 2024 Monsieur [M] [F] et Madame [G], [N] [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Voir constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires pour non-paiement des loyers et/ou défaut d’assurance ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [F] et Madame [W] [V] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner solidairement Monsieur [F] et Madame [W] [V] au paiement de la somme de 9.485 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompter qui sera fourni lors des débats ;Condamner solidairement Monsieur [F] et Madame [W] [V] au paiement des loyers et charges impayés au jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;Condamner solidairement Monsieur [F] et Madame [W] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;Condamner solidairement Monsieur [F] et Madame [W] [V] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [F] et Madame [W] [V] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile).
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 28 octobre 2024.

A l’audience du 22 mai 2025, la SCI AMAZONE – représentée par son conseil – a maintenu l'ensemble de ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 8.400 euros.

Cités à étude, Monsieur [M] [F] et Madame [G], [N] [W] [V] ont comparu. Ils ont transmis à l’audience l’assurance du logement pour la période courant du 1er avril 2025 au 31 mars 2026. Ils ont indiqué avoir réglé en espèce et ne pas avoir eu de quittance pour certains loyers. Ils ont sollicité des délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois en plus du loyer courant. Ils ont indiqué que le dernier loyer a été réglé et leur souhait de pouvoir conserver le logement.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience.

Il a été sollicité la production, par le biais d’une note en délibéré, de l’assurance du logement pour la période courant du mois de mars 2024 au mois de mars 2025, avant le 29 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

Par note en délibéré autorisée, les défendeurs ont adressé leur attestation d’assurance pour la période courant du mois de mars 2024 au mois de mars 2025 le 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

Il convient également d’indiquer que l’assurance ayant été transmise, les demandes au titre de l’assurance sont désormais sans objet.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SCI AMAZONE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s'appliquant au moment de la délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 19 février 2019, ayant pris effet le 1er mars 2019 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers (page 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 août 2024, pour la somme en principal de 9485 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures.

Le délai de paiement dont les locataires bénéficiaient pour régler cette somme a expiré le 8 octobre 2024 à 24 heures.

Entre le 8 août 2024 et le 8 octobre 2024 24 heures, les locataires n’ont procédé à aucun règlement.

Il en résulte que les locataires n’ont pas éteint les causes du commandement de payer du 8 août 2024.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 9 octobre 2024 et il y aura lieu de le constater.

Il convient également d’indiquer que l’assurance a été transmise par les locataires.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI AMAZONE produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [F] et Madame [G], [N] [W] [V] restent devoir la somme de 10.679 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Toutefois, à l’audience, la SCI AMAZONE a sollicité une somme inférieure à celle vérifiée. Le juge ne pouvant statuer au-delà des demandes formulées à l’audience, la dette locative qui sera retenue sera celle sollicitée à l’audience, à savoir la somme de 8.400 euros.

La solidarité entre les locataires n’est pas prévue contractuellement.

Présents à l'audience, Monsieur [M] [F] et Madame [G], [N] [W] [V] ne contestent ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [M] [F] et Madame [G], [N] [W] [V] seront condamnés conjointement au paiement de la somme de 8.400 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

III. SUR LES DEMANDES DE DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Présents à l'audience, Monsieur [F] et Madame [W] [V] ont reconnu le montant de la dette locative.

En l’espèce, les locataires ont sollicité des délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, le propriétaire s’est opposé à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’analyse du décompte permet d’observer une reprise des paiements au jour de l’audience.

En conséquence, Monsieur [F] et Madame [W] [V] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [F] et Madame [W] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [F] et Madame [G], [N] [W] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI AMAZONE, Monsieur [M] [F] et Madame [G], [N] [W] [V] seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS