TJ 45234, 17 juill. 2025, RG 24/04826

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 24/04826 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G4LL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [B] [G] [T] épouse [V], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [L] [W], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Didier CLIN de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d'ORLEANS

Madame [K] [U] épouse [L] [W], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Didier CLIN de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d'ORLEANS

A l'audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2020 à effet au 1er juillet 2020, Madame [B] [T] épouse [V] a donné en location à Monsieur [M] [L] [W] un appartement à usage d’habitation principale meublé situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 400 euros payable d'avance, le 5 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, Madame [B] [T] épouse [V] a fait délivrer à Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] un congé pour motifs légitimes et sérieux. Cet acte indique que le congé est donné en raison du non respect des clauses contractuelles du contrat de bail et notamment des nombreux impayés de loyers et le retard récurrent dans le paiement des loyers , la somme de 1600 euros étant due au titre des loyers impayés et celle de 218,62 euros au titre des charges impayées au 14 février 2024. Cet acte a été remis en personne aux locataires.

Le 12 avril 2024, un constat d'accord a été signé entre Madame [B] [T] épouse [V] et Monsieur [M] [L] [W]. Dans le cadre de ce constat, Madame [B] [T] épouse [V] a consenti à réduire la somme due par son locataire de 2650 euros à la somme de 2000 euros et de mandater une entreprise pour vérifier l'existence de fuites qui seraient liées à la climatisation installée par un autre locataire. Monsieur [M] [L] [W] s'était quant à lui engagé à régler la somme de 2000 euros avant le 6 mai 2024 et à autoriser l'entreprise mandatée par la propriétaire à intervenir. Le locataire devait également régler les différents loyers dus jusqu'à la fin du bail.

Par ordonnance du 16 juillet 2024, le Vice président chargé des contentieux de la protection, coordonnateur de la protection et de la conciliation de justice au Tribunal judiciaire d'Orléans a homologué l'accord intervenu entre les parties et lui a donné force exécutoire.

Le 23 juillet 2024, par acte de commissaire de justice, Madame [B] [T] épouse [V] faisait sommation de quitter les lieux à Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W].

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, Madame [B] [T] épouse [V] faisait signifier un titre exécutoire et un commandement de payer la somme de 2800 euros en principal avant saisie vente à Monsieur [M] [L] [W].

Un décompte actualisé au 8 août 2024 faisait état d'une dette locative de 3600 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024 remis à étude, Madame [B] [T] épouse [V] a fait assigner Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] aux fins suivantes :
-Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré pour motifs légitimes et sérieux par la propriétaire en date du 27 février 2024,
-Déclarer Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] occupants sans droit ni titre des lieux loués,
-ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tout occupant de leur chef et dire qu'à défaut de départ volontaire de leur part ainsi que de tout occupant de leur chef, ils seront expulsés avec le concours d'un serrurier si besoin est, le tout en les formes et délais des articles L411-1 et R411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
-condamner solidairement Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] au paiement des sommes suivantes :
*3600 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 8 août 2024 outre intérêts de retard au taux légal à compter du 23 juillet 2024 en application des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil,
*400 euros correspondant à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et de la provision pour charge jusqu'au départ effectif des lieux par les locataires à compter du 1er septembre 2024, outre revalorisation légale,
*2000 euros de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
*800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
*des frais et dépens de la présente instance y compris notamment le coût de la signification du congé, le coût de la sommation de quitter les lieux et de la présente assignation conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 septembre 2024.

La fiche diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant la première audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 27 mars 2025 et renvoyée à celle du 22 mai 2025 afin de permettre aux défendeurs de préparer leur défense.

A l'audience du 22 mai 2025, Madame [B] [T] épouse [V] a comparu et a indiqué que les locataires étaient partis et qu'ils avaient remis les clés le 5 avril 2025. Elle a indiqué ne pas maintenir ses demandes d'expulsion et de résiliation du bail de ce fait mais maintenir l'ensemble de ses autres demandes. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 4314,13 euros et a précisé que cette somme ne concerne que des loyers et charges impayés. Elle a précisé que sa demande de dommages et intérêts vise à réparer le préjudice subi du fait de toutes les démarches qu'elle a du réaliser et a ajouté que les photographies produites en défenses se semblent pas correspondre à son appartement.

Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] ont également comparu à l'audience, représentés par leur conseil. Ils ont indiqué qu'une conciliation a eu lieu en 2024, que cette conciliation a été homologuée par un juge mais que la propriétaire n'a pas respecté son engagement de mandater une entreprise pour constater les désordres subis par les locataires. Les locataires ont précisé être d'accord sur le montant de leur dette locative mais ont indiqué avoir subi un préjudice de jouissance dont ils demandent réparation avec compensation par rapport à la dette locative. Les locataires se sont opposés à la demande de dommages et intérêts formulée par la propriétaire et se sont rapportés à leurs écritures dans le cadre desquelles ils ont formé les demandes reconventionnelles suivantes :
-condamner Madame [B] [T] épouse [V] à verser à Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour les désordres qu'ils ont subis,
-ordonner la compensation avec les loyers dus,
-dire que Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] pourront s'acquitter du solde des loyers par un paiement en 36 mensualités,
-Débouter Madame [B] [T] épouse [V] de ses demandes, fins et prétention contraires,
-Réserver les dépens.
Les défendeurs ont par ailleurs versé aux débats différentes photographies.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, les parties ayant été représentées à l'audience.

Les locataires ayant quitté les lieux loués, il convient de relever que la propriétaire s'est désistée de sa demande d'expulsion et de résiliation du bail de sorte qu'il n'y aura pas lieu de statuer sur ces demandes initiales, non maintenues.

Il conviendra par ailleurs de relever que si Madame [K] [U] épouse [L] [W] ne figure pas sur le bail initial, Madame [B] [T] épouse [V] a effectué différents actes de procédures à l'encontre de Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] de sorte qu'elle les considère donc comme tous les deux redevables des sommes dues en application du contrat de bail, ceux-ci étant par ailleurs tenu solidairement aux dettes ménagères en application des règles de droit commun du mariage. En outre, les locataires, assistés d'un avocat, n'ont pas relevé de difficultés quant à leur co-titularité du bail, ayant effectué des demandes reconventionnelles en leurs deux noms.

I) Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il y aura lieu de requalifier la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation en une demande en paiement des loyers et charges jusqu’au départ du logement, du fait du non maintien de la demande de constat de la résiliation du bail.

En l’espèce, outre le contrat de bail, Madame [B] [T] épouse [V] produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] restent devoir la somme de 4314,13 euros au 21 mai 2025.

La lecture des sommes dues permet de constater que le bailleur a fixé le terme du bail au 5 avril 2025.
Cette date pourra donc être retenue comme terme du bail et de l’obligation de paiement du loyer et des charges.

Il convient de noter que le contrat de bail versé aux débats ne mentionne pas le versement d'un dépôt de garantie.

Il est nécessaire de retirer de la somme sollicitée les coûts des différents actes de procédure, qui relèvent éventuellement des dépens (1280,28 euros) et celui des intérêts calculés (63,99 euros) qui n'ont pas le caractère de dette locative. Le Montant de 2000 euros figurant dans le décompte sera bien retenu comme dette locative en ce qu'il correspond à une somme forfaitaire de 6 mois de loyer aux termes du constat d'accord homologué.

Il en résulte une dette locative de 2969,86 euros.

Les locataires ont indiqué ne pas contester le montant de la dette locative dont les éléments ont par ailleurs été vérifiés.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu au paiement des loyers et charges.

Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 2969,86 euros, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal sur la somme de 3600 euros à compter du 5 septembre 2024, date de l'assignation et à compter de la présente décision pour le surplus.

II) Sur la demande de dommages et intérêts formée par la propriétaire :

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Madame [B] [T] épouse [V] sollicite le versement d’une indemnité de 2000 euros en réparation de son préjudice subi du fait des différentes démarches qu'elle a du accomplir pour recouvrer les sommes dues.

Toutefois, Madame [B] [T] épouse [V] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice spécifique et particulier lié aux démarches accomplies, le coût des différentes démarches dépendant par ailleurs davantage des dépens et des frais irrépétibles. Par ailleurs, Madame [B] [T] épouse [V] n'a transmis au Tribunal aucun document susceptible d'attester de son préjudice et de son montant.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande indemnitaire au titre du préjudice matériel lié aux démarches judiciaires réalisées.

III) Sur la demande de dommages et intérêts formée par les locataires :

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse.

En l'espèce, Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] sollicitent la somme de 2000 euros au titre de leur préjudice de jouissance du bien en raison de fuites du fait de l'installation par un voisin d'une climatisation défectueuse.

A l'appui de leur demande, Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] indiquent que la propriétaire a reconnu qu'ils subissaient un préjudice en acceptant de diminuer la somme due au titre des loyers et charges et en s'engageant à faire intervenir une entreprise.

Les locataires versent également aux débats différentes photographies.

Tout d'abord, il convient de relever que si Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] reprochent à la propriétaire de ne pas avoir respecté l'accord homologué en ne faisant pas intervenir d'entreprise, ils n'ont pas davantage respecté cet accord puisque les 2000 euros qui étaient dus le sont encore aujourd'hui.

Par ailleurs, il convient de constater que les locataires ne versent aux débats que quelques photographies non datées dont on ne peut avoir la certitude qu'elles correspondaient à l'état du logement au cours des derniers mois. En effet, Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] n'ont pas fait intervenir d'huissier pour constater d'éventuels dégâts et n'ont pas non plus déclaré un éventuel dégât des eaux auprès de leur assureur qui aurait pu se mettre en relation avec l'assureur du locataire concerné et faire intervenir un expert.

Ainsi, Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] n'apportent aucune preuve d'un préjudice réel et certain et n'apportent au surplus pas de preuve de l'existence d'un lien de causalité certain entre un fait du propriétaire et leur éventuel préjudice, indiquant d'eux même que les désordres dont ils s'estiment victimes seraient dus aux installations faites par un autre occupant de l'immeuble.

En conséquence, Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêt pour préjudice de jouissance et de compensation avec les sommes dues.

IV) Sur les délais de paiement sollicités par les locataires :

Si les défendeurs sollicitent des délais de paiement sur une durée de 36 mois, il convient toutefois de rappeler que ce délai élargi n'est applicable qu'en cas de suspension des effets de la clause résolutoire ce qui n'est ici pas le cas puisque les locataires ont quitté les lieux. Il conviendra donc d'appliquer les dispositions de droit commun.

L'article 1343-5 alinéa 1er du Code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] présentent une demande de délais de paiement.

Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] versent ainsi aux débats différents documents afin d'attester de leur ressources et charges et notamment un relevé de la CAF ainsi qu'un relevé de France Travail et leur nouveau contrat de bail.

La propriétaire ne s'est pas formellement opposée à l'octroi de délais de paiement.

Par ailleurs, il y a lieu de constater que la dette locative, si elle est importante, ne pourra pas évoluer, compte tenu du départ de Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] ceux-ci ayant des revenus et s'engageant à rembourser la dette.

Il conviendra donc d'autoriser Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] à se libérer de leur dette locative par le versement de 23 mensualités de 123 euros et une 24ème soldant la dette en intérêt en en principal.

V) Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. ».

En l’espèce, Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] succombent à l’instance et seront condamnés in solidum aux dépens comprenant notamment le coût du congé pour motif légitime et sérieux du 27 février 2024, de la signification de la sommation de quitter les lieux du 23 juillet 2024 et de l'assignation.

VI) Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [B] [T] épouse [V], Monsieur [M] [L] [W] et Madame [K] [U] épouse [L] [W] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS