TJ 45234, 17 juill. 2025, RG 25/00648

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00648 - N° Portalis DBYV-W-B7I-HAT4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Mme [P] [Z] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [T] [W], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

A l'audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS

La SA d'HLM IMMOBILIERE CENTRE LOIRE (devenue [Adresse 3]) a donné à bail à Madame [T] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 26 octobre 2015, pour un loyer mensuel de 326 euros hors charges, payable à terme échu.

Par jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Nanterre en date du 24 septembre 2015, le divorce entre Madame [T] [W] épouse [S] et Monsieur [L] [S] a été prononcé.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier, le 16 août 2024, à Madame [T] [W] un commandement de payer les loyers pour un montant de 1.308,11 euros, et d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois, visant la clause résolutoire.

La SA d'HLM [Adresse 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 août 2024.

La SA d'HLM a ensuite fait assigner le 29 octobre 2024 Madame [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :
-Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
-Voir constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;
-A titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail aux tords de la locataire pour non-paiement des loyers et/ou défaut d’assurance ;
-Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [T] [W] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
-Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
-Condamner Madame [T] [W] au paiement de la somme de 1.308,11 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompter qui sera fourni lors des débats ;
-Condamner Madame [T] [W] au paiement des loyers et charges impayés au jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
-Condamner Madame [T] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
-Condamner Madame [T] [W] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-Condamner Madame [T] [W] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile).

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 29 octobre 2024.

A l’audience du 22 mai 2025, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [P] [Z], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4.084,98 euros hors frais et a indiqué que l’assurance n’a pas été produite.

Citée à étude, Madame [T] [W] a comparu. Elle a indiqué que le logement n’est pas assuré. Elle a ajouté qu’elle respecte le plan d’apurement. Aussi, elle a indiqué qu’elle ne travaille pas et qu’elle n’a pas réglé les deux derniers mois de loyers.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SA d'HLM [Adresse 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l'espèce, le bail conclu le 26 octobre 2015 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d'une assurance (article 9.2 des conditions générales, page 6).

Le 16 août 2024, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Madame [T] [W], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant reproduite dans l'acte.

Madame [T] [W] avait jusqu'au lundi 16 septembre 2024 à 24 heures pour remettre l'attestation d'assurance du logement.

A l'audience, le bailleur a maintenu ses demandes et indiqué que cette assurance n’avait pas été produite dans le délai du commandement de payer.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 17 septembre 2024.

L'expulsion de Madame [T] [W] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [T] [W] reste redevable des loyers jusqu’au 16 septembre 2024 et, à compter du 17 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 17 septembre 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

La SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Madame [T] [W] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (124,38 euros, 163,93 euros, 137,29 euros et 163,93 euros qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 3.757,12 euros à la date du 19 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Présente à l'audience, Madame [T] [W] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Madame [T] [W] sera condamnée au paiement de la somme de 3.757,12 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [T] [W] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Madame [T] [W], du fait du motif de l’acquisition de la clause résolutoire (défaut d’assurance) et celle-ci n’ayant en tout état de cause pas repris le paiement du loyer au moment de l’audience.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [T] [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM [Adresse 3], Madame [T] [W] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS