TJ 45234, 17 juill. 2025, RG 25/00535

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00535 - N° Portalis DBYV-W-B7I-HAL6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.C.I. AMAZONE
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [W] [R] [E] épouse [B]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

A l'audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SCI AMAZONE, immatriculée au RCS d’Orléans sous le numéro 394085971, a donné à bail à Madame [W] [R] [E] épouse [B] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 23 novembre 2018, ayant pris effet le 1er décembre 2018, pour un loyer mensuel de 450 euros, outre 60 euros de provisions sur charges, payable d’avance avant le 1er de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI AMAZONE a fait signifier, le 8 août 2024, à Madame [W] [R] [E] épouse [B] un commandement de payer les loyers pour un montant de 9.084 euros, visant la clause résolutoire.

L’assurance du logement n’étant pas justifiée, la SCI AMAZONE a fait signifier, le 8 août 2024, à Madame [W] [R] [E] épouse [B], un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois, visant la clause résolutoire.

La SCI AMAZONE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 août 2024.

La SCI AMAZONE a ensuite fait assigner le 28 octobre 2024 Madame [W] [R] [E] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Voir constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers et/ou défaut d’assurance ;Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [R] [E] épouse [B] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner Madame [R] [E] épouse [B] au paiement de la somme de 9.084 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompter qui sera fourni lors des débats ;Condamner Madame [R] [E] épouse [B] au paiement des loyers et charges impayés au jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;Condamner Madame [R] [E] épouse [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;Condamner Madame [R] [E] épouse [B] au paiement de la somme de 500 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [R] [E] épouse [B] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile).

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 28 octobre 2024.

A l’audience du 22 mai 2025, la SCI AMAZONE – représentée par son conseil – a maintenu l'ensemble de ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.120 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale fondée sur les loyers impayés a été mise d'office dans les débats.

Citée à étude, Madame [W] [R] [E] épouse [B] a comparu. Elle a indiqué son souhait de rester dans le logement et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 170 euros par mois en plus du paiement de son loyer courant. Elle n'a pas transmis de preuve de ce que le logement serait bien assuré.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SCI AMAZONE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l'espèce, le bail conclu le 23 novembre 2018, ayant pris effet le 1er décembre 2018 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d'une assurance (page 9).

Le 8 août 2024, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Madame [W] [R] [E] épouse [B], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant reproduite dans l'acte.

Madame [W] [R] [E] épouse [B] avait jusqu'au 9 septembre 2024 à 24 heures pour remettre l'attestation d'assurance du logement, le 8 septembre 2024 correspondant à un dimanche et le délai était reporté au premier jour ouvrable suivant.

A l'audience, le bailleur a maintenu ses demandes et n’a fait aucune précision s’agissant de l’attestation d’assurance, si bien qu’il sera considéré que celle-ci n’avait pas été transmise au moment de l’audience, la locataire n'ayant pas rapporté la preuve de ce que le logement aurait bien été assuré.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 10 septembre 2024.

L'expulsion de Madame [W] [R] [E] épouse [B] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [W] [R] [E] épouse [B] reste redevable des loyers jusqu’au 9 septembre 2024 et, à compter du 10 septembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 10 septembre 2024, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

La SCI AMAZONE produit un décompte démontrant que Madame [W] [R] [E] épouse [B] reste devoir la somme de 13.596 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Toutefois, à l’audience, la SCI AMAZONE a sollicité une somme inférieure à celle vérifiée. Le juge ne pouvant statuer au-delà des demandes formulées à l’audience, la dette locative qui sera retenue sera celle sollicitée à l’audience, à savoir la somme de 6.120 euros.

Présente à l'audience, Madame [W] [R] [E] épouse [B] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Madame [W] [R] [E] épouse [B] sera condamnée au paiement de la somme de 6.120 euros, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Madame [W] [R] [E] épouse [B] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Madame [W] [R] [E] épouse [B], du fait du motif de l’acquisition de la clause résolutoire (défaut d’assurance) et celle-ci n’ayant en tout état de cause pas repris le paiement intégral du loyer au moment de l’audience.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W] [R] [E] épouse [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI AMAZONE, Madame [W] [R] [E] épouse [B] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation

PAR CES MOTIFS