TJ 45234, 17 juill. 2025, RG 25/00649

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 25/00649 - N° Portalis DBYV-W-B7I-HAT6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société RESIDENCES DE L'ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Mme [D] [L] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [K] [M], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

A l'audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2021, la Société Anonyme d’Économie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a donné en location à Monsieur [B] [A] et Madame [K] [M] un bien à usage d’habitation ainsi qu’un jardin situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 372,73 euros pour le logement et 36,96 euros pour le jardin, payable à terme échu.

Par courrier en date du 9 mai 2022, Monsieur [B] [A] a donné congé du logement qu’il occupait avec Madame [K] [M], la laissant seule titulaire du bail à compter du 9 août 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a fait signifier à Madame [K] [M] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 8 août 2024, pour un montant en principal de 570,53 euros. Ce commandement a été remis à étude.

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 août 2024.

La Société Anonyme d’Économie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a ensuite fait assigner Madame [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, aux fins suivantes :
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;
-A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers ;
-Ordonner l'expulsion de Madame [K] [M], ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
-Ordonner que, faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
-Condamner Madame [K] [M] au paiement de la somme de 570,53 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
-Condamner Madame [K] [M] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
-Condamner Madame [K] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
-Condamner Madame [K] [M] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse ;
-Condamner Madame [K] [M] au paiement des frais et dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières, conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 11 octobre 2024.

A l’audience, qui s'est tenue le 22 mai 2025, la Société Anonyme d’Économie Mixte Les Résidences de l'Orléanais - représentée avec pouvoir par Madame [D] [L], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.582,73 euros et a précisé qu’il s’agissait d’un bail du 20 janvier 2021.

Citée à étude, Madame [K] [M] a comparu. Elle a reconnu le montant de la dette locative et a indiqué qu’un plan d’apurement à hauteur de 40 euros par mois a été mis en place. Elle a précisé que l’APL sera versé à compter du mois de mai et être en attente à ce titre d’un rappel APL. Elle a ajouté avoir fait une demande de FULL et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 11 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l'assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 20 janvier 2021 contient une clause résolutoire reprenant cette durée de deux mois (dans ses conditions générales page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 août 2024 pour la somme en principal de 570,53 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Madame [K] [M] avait jusqu'au 8 octobre 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois, Madame [K] [M] a procédé à deux règlements pour un total de 180 euros.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 9 octobre 2024.

Il n'y aura pas lieu en conséquence de statuer sur la demande subsidiaire tendant à ce que la résiliation du bail soit prononcée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l'Orléanais produit un décompte démontrant que Madame [K] [M] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (75,13 euros et 163,93 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), ainsi que des frais de dossier enquête (5 fois 7,62 euros, dont la procédure permettant leur débit n’est pas versée aux débats), et de la somme de 7,70 euros correspondant à des réparations locatives, non justifiées en procédure, la somme de 1.375,03 euros à la date du 20 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Présente à l’audience, Madame [K] [M] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [K] [M] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 1.375,03 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 8 août 2024, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi la bailleresse a indiqué le respect d’un plan d’apurement convenu avec la défenderesse qu’elle souhaite continuer quand bien même il ne ressort pas du décompte une reprise intégrale du loyer au mois d’avril 2025 et consent en outre à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le juge étant tenu par ces demandes communes en vertu de l'article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l'ordre public de protection, il y aura donc lieu d'accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 34 mensualités successives de 40 euros, la dernière et 35ème mensualité devant solder la dette, en plus de l'échéance locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [K] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [K] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [K] [M] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS