TJ 45234, 17 juill. 2025, RG 24/00722

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 24/00722 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G37A

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [E] [V], demeurant [Adresse 1]
représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [N] [L], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

A l'audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 août 2023 à effet au 1er septembre 2023, Madame [E] [V] a consenti à Madame [N] [L] un bail d'habitation d’une durée de 3 ans renouvelable portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 620,00 € outre 85,00 € de provision pour charges - payable d’avance le 1er jour de chaque mois.

Suite à des impayés de loyers, Madame [E] [V] a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à Madame [N] [L] avec sommation de payer la somme principale de 2293,38 €.

Le 6 mars 2024, le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d'impayés.

Puis, Madame [E] [V] a, par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024 fait assigner Madame [N] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes:
-de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dire la locataire sans droit ni titre d'occupation,
-d'ordonner en conséquence son expulsion des lieux qu'elle occupe indûment ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, conformément à l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
-d'autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
-de condamner la locataire au paiement par provision de la somme de 2363,36 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,
-de la condamner par provision au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant qu'il y aura lieu de fixer à la somme de 620 euros, égale au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et jusqu'à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef,
-condamner la locataire au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
-de condamner la locataire aux entiers dépens de la présente instance et de son exécution sur le fondement de l'article 696 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2024.

L'affaire a été évoquée et retenue à l'audience du 11 mars 2025, ayant été mise en délibéré au 27 mai 2025.

Puis, il a été décidé de procéder à un rabat de délibéré et à une réouverture des débats à l'audience du 22 mai 2025 pour permettre à Madame [N] [L] de comparaître à l'audience, de justifier de sa situation et de préparer sa défense au regard de sa demande de renvoi justifiée et faite avant l'audience mais non parvenue au Juge avant l'audience.

A l'audience du 22 mai 2025, Madame [E] [V], représentée par son avocat, a maintenu ses demandes et déposé son dossier. Il a transmis un décompte actualisé de la dette faisant état de la somme de 4752,04 euros, selon décompte au 6 mars 2025, loyer de mars 2025 inclus.

Madame [N] [L] a comparu à l'audience du 22 mai 2025. Elle a expliqué que sa dette a diminué, ayant effectué des règlements depuis le décompte fourni, ne devant plus que 4263 euros. Elle a précisé que son dossier de surendettement est toujours en cours, son dossier ayant été déclaré recevable et une contestation relative aux mesures imposées étant en cours. Elle a sollicité 12 mois de délais pour régler sa dette et a indiqué pouvoir régler 400 euros par mois en plus du loyer courant. Elle a fourni des captures d'écran de ses virements ainsi que ses fiches de paie.

Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.Il y est indiqué que la locataire n'a pas répondu aux différents rendez vous proposés.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées.

I. Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

-Sur la recevabilité de l'action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 mars 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

-Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat du 28 août 2023 contient une clause résolutoire (Clause résolutoire, page 6)

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié à la locataire le 5 mars 2024, pour la somme en principal de 2293,38 euros.

Il convient toutefois de noter que si le bail a bien été conclu postérieurement à la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire qu'il comprend mentionne un délai de 2 mois pour régulariser les causes du commandement de payer si bien que ce délai doit s'appliquer, comme étant prévu par les parties au contrat, en dépit de la durée de 6 semaines indiquée dans le commandement de payer.

Madame [N] [L] avait alors jusqu’au lundi 6 mai 2024 à 24 heures pour régler la somme de 2293,38 euros, le 5 mai 2024 correspondant à un dimanche et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire ayant seulement réglé la somme de 782 euros sur la période et la CAF ayant versé la somme de 536 euros, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mai 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 7 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Madame [E] [V] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Ce décompte, arrêté à la date du 6 mars 2025, évalue la dette locative à la somme de 4752,04 euros. Il convient toutefois de retrancher à ce somme les montants suivants, faute de justificatifs transmis ou parce qu'il s'agit de frais relevant des dépens :
-41,78 euros pour la taxe enlèvement des ordures ménagères
-1,20 euros X 8 de frais bancaires de rejet de prélèvement
-160,94 euros de frais d'huissier
-10,56 euros de régularisation de charges
-130 euros pour la taxe enlèvement des ordures ménagères
-331,45 euros de frais d'huissier

Madame [N] [L], présente à l’audience, a indiqué ne devoir à son propriétaire plus que la somme de 4263 euros en raison de différents règlements intervenus. Si elle a transmis des captures d'écran qui indiqueraient des versements, ces captures d'écran ne font pas apparaître le titulaire du compte concerné et mentionnent des versement avec + devant alors que des virements devraient au contraire figurer au débit. Ces éléments ne pourront donc pas être pris en compte. Il convient toutefois de noter que tout versement intervenu après le 6 mars 2025, date du dernier décompte devra nécessairement venir au crédit de la locataire.

Madame [N] [L] sera en conséquence condamnée à payer la somme 4067,71 euros, à titre provisionnel.

S'agissant de Madame [N] [L], il ressort des différentes pièces transmises que la commission de surendettement des particuliers du Loiret, par décision du 28 mars 2024, a déclaré son dossier de surendettement recevable. La concernant, l'absence d'intérêts est donc sous toute réserve de l’application des dispositions du Code de la consommation en matière d’intérêt à partir de la recevabilité du dossier de surendettement prononcée le 28 mars 2024. Un recours relatifs aux mesures imposées semblant être en cours, selon les déclarations de Madame [N] [L], la décision de recevabilité est à ce stade, seule applicable.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [N] [L] a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur n'a pas émis d'observations quant à cette demande et a indiqué maintenir ses demandes.

Le décompte transmis par le bailleur datant de mars 2025, ne permet ni de s'assurer que le dernier loyer a été réglé ni de constater qu'il ne l'a pas été. Madame [N] [L] s'est présentée à l'audience et a transmis des éléments relatifs à sa situation financière, notamment ses derniers bulletins de salaire.

Il y aura donc lieu de faire droit à la demande de délais de paiement formée par la locataire.

Compte tenu de ces éléments Madame [N] [L] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [N] [L] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif au regard de l’existence d’un dossier de surendettement.

Le montant de l'indemnité d'occupation sera ainsi fixé, conformément à la demande formulée dans l'assignation à la somme de 620 euros, le juge ne pouvant aller au delà des demandes des parties.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif y compris eu égard au fait que Madame [N] [L] bénéficie d'un dossier de surendettement recevable.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

- Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [L] partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 mars 2024 et de sa notification à la CCAPEX, ainsi que le coût de l'assignation du 16 septembre 2024 et de sa transmission à la préfecture.

- Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [E] [V], Madame [N] [L] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros sur ce fondement.

- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS