TJ 45234, 17 juill. 2025, RG 24/04074

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 24/04074 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G24K

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [I]
demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [F]
demeurant [Adresse 2]
représenté par la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GROUP, avocats au barreau d'ORLEANS

Madame [L] [F]
demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GROUP, avocats au barreau d'ORLEANS

A l'audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 mars 2020, Monsieur [S] [I] a donné à bail à Monsieur [T] [F] et Madame [L] [F] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2], pour un loyer de 925 euros outre 45 euros de provisions sur charges, payable d'avance, le 1er de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2022, Monsieur [S] [I] a fait délivrer à Monsieur [T] [F] et Madame [L] [F] un congé pour vente du logement avec fin du bail fixée le 15 mai 2023. Cet acte a été signifié à personne concernant Monsieur [F] et à domicile concernant Madame [F].

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2023, Monsieur [S] [I] a notifié à Monsieur [T] [F] et Madame [L] [F] la vente à un prix inférieur, le vendeur entendant vendre le logement au prix de 275 000 euros au lieu de 350 000 euros. Cette notification a été remise à étude.

Puis le 5 décembre 2024, Monsieur [S] [I] a fait assigner Monsieur [T] [F] et Madame [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Déclarer valable le congé donné à Monsieur [T] [F] et Madame [L] [F] par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2022. Dire et juger que le contrat de location du 17 mars 2020 s'est trouvé résilié le 15 mai 2023. Ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [F] et Madame [L] [F], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5], au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 et suivants et R411-1 à R442-4 du Code des procédures civiles d'exécution. Condamner solidairement Monsieur [T] [F] et Madame [L] [F] à payer à Monsieur [S] [I] une indemnité mensuelle d'occupation de 970 euros pour les mois de septembre 2023 et janvier et avril 2024 et toutes autres périodes mensuelles d'occupation qui demeureraient impayées jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef des locaux, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent acte. Condamner solidairement Monsieur [T] [F] et Madame [L] [F] à payer à Monsieur [S] [I] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Cet acte a été remis à la personne des locataires et a été notifié au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2024.

L'affaire a été appelée à une première audience qui s'est tenue le 17 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [T] [F] a sollicité un renvoi pour prendre un avocat. Représenté, Monsieur [S] [I] a indiqué ne pas être favorable à un renvoi. L'affaire a été renvoyée à l'audience du 27 mars 2025 puis à celle du 22 mai 2025.

A l'audience du 22 mai 2025, Monsieur [S] [I], représenté par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes et a actualisé la somme demandée à titre d'indemnité d'occupation à hauteur de 10733,27 euros. Il a précisé que le bail du 17 mars 2020 est le seul bail conclu entre les parties et que si un bail meublé a été envisagé à un moment, celui-ci n'a jamais été signé.

Monsieur [T] [F] et Madame [L] [F], représentés par leur conseil ont déposé leurs conclusions à l'audience, conclusions par lesquelles ils sollicitent :
- que leur soit octroyée l'aide juridictionnelle provisoire,
- que Monsieur [S] [I] soit débouté de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- que la nullité du congé délivré le 15 novembre 2022 et l'acte du 6 mars 2023 soit prononcée,
- A défaut, que la caducité du congé délivré le 15 novembre 2022 et celle de l'acte du 6 mars 2023 soit prononcée,
- En tout état de cause que Monsieur [S] [I] soit condamné à leur verser la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ,
- Que Monsieur [S] [I] soit condamné à leur verser la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Que Monsieur [S] [I] soit condamné aux entiers dépens.

A l'audience, le conseil des défendeurs a précisé qu'un nouveau bail aurait été conclu le 17 juin 2023 et que les locataires occupent toujours les lieux loués. Il a été indiqué que le nouveau loyer de 1200 euros découlerait du nouveau bail et correspondrait à 1150 euros de loyer outre 50 euros de charges. Enfin, le conseil des défendeurs a indiqué qu'ils seraient à jour du paiement de leur loyer.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 juillet 2025.

A l'audience, les défendeurs ont été autorités à produire, par note en délibéré, avant le 5 juin 2025 une copie du nouveau bail d'habitation dont ils allèguent l'existence. Le demandeur a été autorisé à transmettre, également par note en délibéré, avant le 19 juin 2025, toutes observations utiles quant à la pièce complémentaire transmise.

Par courrier reçu au greffe le 5 juin 2025, les défendeurs ont transmis :
- copie du bail du 16 juin 2023 portant sur un loyer de 1200 euros (loyer et charges) via le site internet MONBAIL FACILE
- les justificatifs de paiement de loyer à compter de juin 2023
- une lettre de mise en demeure pour impayé de loyer au titre de laquelle Monsieur [I] reconnaîtrait la régularisation d'un bail le 18 juin 2023
- le récapitulatif des informations sur le bail en cours sur le site internet bail facile.

Par courriel reçu le 19 juin 2025, le demandeur a précisé que la signature d'un nouveau bail avait été envisagée dans un contexte où les défendeurs ne trouvaient pas de nouveau logement mais que ce bail n'a pas été signé par le propriétaire en raison d'un chèque impayé s'agissant du dépôt de garantie et d'un refus de garantie loyers impayés de la part de l'organisme de garantie. Le demandeur rappelle par ailleurs avoir fait signifier aux défendeurs un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 mars 2022 pour impayés et défaut d'assurance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement est contradictoire, l'ensemble des parties ayant comparu ou été représenté à l'une des audiences.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l’espèce, Monsieur [S] [I] verse aux débats, à sa pièce n°2, un congé pour vendre donné pour le 15 mai 2023. Toutefois, les éléments transmis ne font aucunement état de ce que le prix et les conditions de la vente projetée ont été transmis dans le cadre de ce congé.

Il ne saurait par ailleurs être remédié à l'absence de cette formalité, prévue à peine de nullité, dans la notification de vente à un prix inférieur effectuée le 6 mars 2023, celle-ci ne constituant pas un congé donné et n'intervenant pas dans les délais impartis (6 mois avant 15 mai 2023).

Il résulte de ces constatations, que le congé pour vendre délivré le 15 novembre 2022 est nul et de nul effet si bien que le bail du 17 mars 2020 n'a pas été résilié par l'effet du congé et s'est poursuivi dans le temps.

Aucune expulsion ne pourra dès lors être ordonnée.

Sur les impayés :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [T] [F] et Madame [L] [F] restent redevables des loyers, le contrat de bail du 17 mars 2020 n'étant pas résilié.

Si le demandeur a effectué une demande d'indemnité d'occupation, il convient de considérer que cette demande, en l'absence de résiliation du bail est une demande de loyers et charges impayés.

Les défendeurs produisent un contrat de bail en date du 16 juin 2023 qui n'a pas été signé par Monsieur [S] [I]. Par ailleurs, le décompte des sommes dues transmis par le propriétaire fait état d'un loyer de 1016,36 euros qui ne correspond pas au loyer prévu dans le contrat de bail allégué, la seule mention d'un bail du 18 juin 2023 dans le courrier du 12 mai 2023 ne pouvant suffire à établir la preuve d'une nouvelle volonté contractuelle conclue entre les parties.

Monsieur [S] [I] produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [F] et Madame [L] [F] restent devoir la somme de 10733,27 euros (mois de mai 2025 inclus).

Les locataires versent aux débats leurs relevés de comptes qui indiquent que les virements suivants ont été réalisés au profit de Monsieur [S] [I] :
- 1150 euros le 28 juin 2023
- 1200 euros le 5 juillet 2023

Des versements en faveur d'un certain [Z] [I] apparaissent sur les relevés de compte Boursorama Banque mais le prénom ne correspondant pas à celui du propriétaire, ces sommes ne pourront donc pas être considérées comme versées.

Le décompte transmis par le propriétaire fait état des sommes dues au titre des loyers ainsi que des versements effectués par les locataires pour les mois de février 2024 à octobre 2024, aucun versement n'étant comptabilisé par la suite. Si des justificatifs de paiements intervenus en 2023 sont transmis par les locataires, aucune somme relative à cette période n'est mise à leur débit, l'arriéré locatif débutant en janvier 2024.

Il conviendra tout de même de retrancher de la somme demandée par Monsieur [S] [I], celles de 261 euros X 2 réclamées au titre des charges, ces sommes n'étant pas justifiées.

Marié, le couple est légalement solidairement tenu au paiement des loyers et charges.

En conséquence, Monsieur [T] [F] et Madame [L] [F] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [S] [I] la somme de 10211,27 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, si les locataires indiquent que le propriétaire a agi de mauvaise foi, ils ne font état et ne démontrent l'existence d'aucun préjudice.

Il y aura lieu en conséquence de rejeter cette demande.

Sur l'aide juridictionnelle provisoire sollicitée par les défendeurs :

Compte tenu des démarches effectuées par les défendeurs pour assurer leur représentation en justice, il convient de leur accorder l'aide juridictionnelle provisoire.

Sur les dépens :

Si la demande de Monsieur [S] [I] relativement à la validation du congé n'a pas été accueillie, sa demande au titre des impayés a en revanche prospéré de sorte que chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu'elle a engagés.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, aucune partie n'étant condamnée aux dépens et aucune partie n'ayant totalement succombé à la présence instance, aucune somme ne sera allouée à aucune des parties sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette règle s'applique à la présente instance, introduite postérieurement au 1er janvier 2020.

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS