TJ 26362, 17 juill. 2025, RG 24/00605

Minute n°
N° RG 24/00605 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IJWK

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] venant aux droits de Mr [P] [W] [W], demeurant [Adresse 3] BURKINA FASO

représenté par la SELARL SELARL LVA AVOCATS, avocats au barreau de VALENCE

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL SEDEX, avocats au barreau de VALENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Bruno MARCELIN
Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 19 Juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

contradictoire,
en premier ressort,
prononcé par mise à disposition au greffe,
par Bruno MARCELIN, Juge des contentieux de la protection,
assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

le :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er Août 2016, M. [Z] [W] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3595 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [D] le 29 juin 2025.

Par assignation du 25 septembre 2024, M. [Z] [W] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Valence pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

☐ une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
☐ 3103 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 juin 2024,
☐ 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Par conclusions en date du 20 janvier 2025, Monsieur [T] [D] a indiqué avoir régularisé sa situation et n’avoir plus aucun loyer en retard et sollicite le débouté des prétentions adverses. A défaut il demande la suspension de la clause résolutoire et un relogement dans l’attente des travaux de remise en état du logement insalubre.

Par conclusions déposées au greffe le 17 juin 2025, Monsieur [Z] [W] demande la résiliation du bail et l’expulsion des occupants et qu’il soit ordonné au locataire d’évacuer ses effets personnels des parties communes sous astreinte et à défaut de s’exécuter, de l’autoriser à faire évacuer les effets personnels de Monsieur [D] à la déchetterie, aux frais de ce dernier. Il porte à 2.500 euros sa demande au titre des frais irrépétibles.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [Z] [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 28 juin 2024 et que la somme de 3.595 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 août 2024.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [T] [D] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel. Après versement du loyer, le reste à vivre s’élève à la somme de 563 euros.
Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de suspension de la clause résolutoire, même s’ il n’y a plus de retard de loyer.

Après l’assignation en date du 25 septembre 2024, Monsieur [T] [D] a saisi la direction de santé publique de [Localité 4] pour faire constater l’état d’insalubrité du logement qu’il occupe. Le rapport en date du 09 décembre 2024 prescrit la réalisation de travaux.

Or, le cabinet CUER, gestionnaire pour le compte de Monsieur [Z] [W], atteste n’avoir jamais été avisé d’une quelconque insalubrité du logement avant l’existence de la procédure d’expulsion et ajoute que le comportement du locataire empêche les entreprises d’accéder au logement.

Cette impossibilité d’intervenir est confirmée par la SARL RIOM.

Au demeurant, les occupants de l’immeuble se plaignent de l’occupation illicite des parties communes par « le bazar » de Monsieur [T] [D] qui jette des objets par les fenêtres de son logement et brise des carreaux.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [Z] [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. La force publique étant requise, il n’y a pas lieu à astreinte.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 600 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Z] [W] ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de M. [Z] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,