TJ 93008, 2 juin 2025, RG 25/00146

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
8 allée Baratin
93345 LE RAINCY

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REFERENCES : N° RG 25/00146 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PFY

Minute : 25/00671

Monsieur [B] [I]
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
Madame [O] [H] épouse [I]
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
S.A. SEYNA
Représentant : Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [U] [C]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Juin 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [B] [I],
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Madame [O] [H] épouse [I],
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. SEYNA,
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [C],
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2022, Monsieur [B] [I] et Madame [O] [H] épouse [I] ont donné à bail à Monsieur [U] [C] un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1324,00 euros, et 75,00 euros de provisions sur charges.

Par acte du 27 mai 2024, la SA SEYNA s'est porté caution des engagements de Monsieur [U] [C].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024, Monsieur [B] [I] et Madame [O] [H] épouse [I] ont fait signifier à Monsieur [U] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2610,38 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 1er mars 2024 Monsieur [B] [I] et Madame [O] [H] épouse [I] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, Monsieur [B] [I] et Madame [O] [H] épouse [I] et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner Monsieur [U] [C] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Monsieur [B] [I] et Madame [O] [H] épouse [I] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [U] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [U] [C] au paiement des sommes suivantes :la somme de 11262,88 euros au titre des loyers et charges dus au terme de décembre 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 26 décembre 2024, selon la répartition suivante : la somme de 2885,75 euros à Monsieur [B] [I] et Madame [O] [H] épouse [I], la somme de 8377,13 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [B] [I] et Madame [O] [H] épouse [I] à hauteur de ce montant, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 31 décembre 2024.

À l'audience du 10 mars 2025, Monsieur [B] [I] et Madame [O] [H] épouse [I] et SA SEYNA, représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 14221,00 euros arrêtée au 5 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus, incluant la créance de la caution à hauteur de 8377,13 euros.

Monsieur [B] [I] et Madame [O] [H] épouse [I] soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [C], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [U] [C] assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 31 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [B] [I] et Madame [O] [H] épouse [I] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [B] [I] et Madame [O] [H] épouse [I] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 22 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 mars 2025 que Monsieur [B] [I] et Madame [O] [H] épouse [I] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Après déduction des sommes versées par la caution selon quittances des 06 février 2024, 22 avril 2024, 25 juillet 2024, 20 août 2024, 24 septembre 2024, 24 octobre 2024, 21 novembre 204 et 18 décembre 2024, d’un montant total de 8377,13 euros, il reste dû à Monsieur [B] [I] et Madame [O] [H] épouse [I] une somme de 5843,87 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [C] à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [O] [H] épouse [I] la somme de 5843,87 euros, au titre des sommes dues au 05 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes de la SA SEYNA :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, en premier lieu, il ressort des développements qui précèdent que l'existence et le montant de l'arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur est établi. La caution a dû payer des sommes en exécution du contrat de cautionnement.

En second lieu, il ressort de l'examen des quittances subrogatives reprenant l'ensemble des paiements effectués par la SA SEYNA au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 8377,13 euros au titre des loyers et charges.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SA SEYNA est donc bien fondée à demander le paiement à Monsieur [U] [C] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [C] à payer à la SAS SEYNA la somme de 8377,13 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 décembre 2024.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 14221 euros selon décompte au 5 mars 2025.

L'examen du décompte montre l’absence de paiements de la part du locataire depuis juin 2024.

Il s'agit d'un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 26 décembre 2024, date de l'assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [U] [C]

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 décembre 2024, Monsieur [U] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [U] [C] à son paiement à compter de 26 décembre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [C] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [U] [C] à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [O] [H] épouse [I] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS