TJ 93008, 26 juin 2025, RG 25/01454

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Télécopie : [XXXXXXXX02]
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REFERENCES : N° RG 25/01454
N° Portalis DB3S-W-B7J-2U6O

Minute : 767/25

S.A. IN’LI
Représentant : Me Sandrine ZALCMAN, avocat au
barreau de PARIS, vestiaire : G0485

C/

Monsieur [G] [D]
Madame [R] [O]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me ZALCMAN
Copie délivrée à :
M. [D]
MME [O]
Le 26 Juin 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Juin 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 28 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IN’LI, dont le siège est [Adresse 2],
Représentée par Maître Sandrine ZALCMAN, Avocat au Barreau de Paris, substitué par Maître Elodie RODRIGUES, du même Barreau

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [D], demeurant C/O M. [W] - [Adresse 3]
Comparant en personne

Madame [R] [O], demeurant [Adresse 4]
Non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 31 août 2021, la société anonyme In'Li a donné à bail à M. [G] [D] et Mme [R] [O] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 672,71 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 121,24 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme In'Li a fait signifier à M. [G] [D] et Mme [R] [O], par exploit de commissaire de justice du 3 juillet 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 894,04 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, la société anonyme In'Li a fait assigner M. [G] [D] et Mme [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 28 avril 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

La société anonyme In'Li, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [G] [D] et Mme [R] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
? condamner solidairement M. [G] [D] et Mme [R] [O] à payer :
? la somme de 6 049,35 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 24 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 31 août 2021 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [G] [D] et Mme [R] [O] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [G] [D], comparant, demande l'octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 50 euros mensuels. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Mme [R] [O], assignée à l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 3 avril 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que l'impayé de loyer est dû à la faillite de l'entreprise de M. [D] et qu'un dossier de surendettement a été déposé.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [R] [O] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 31 août 2021 que M. [G] [D] et Mme [R] [O] doivent payer un loyer d'un montant de 672,71 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 121,24 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 963,56 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [G] [D] et Mme [R] [O] restaient devoir la somme de 6 049,35 € euros à la date du 24 avril 2025, terme d'avril 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 309,60 € (frais de procédure), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 5 739,75 €, arrêtée au 24 avril 2025, terme d'avril 2025 inclus.

Il y a lieu de condamner M. [G] [D] et Mme [R] [O] au paiement d'une somme de 5 739,75 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 24 avril 2025, terme d'avril 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 996,92 euros à compter du 18 décembre 2024, date de l'assignation et du 26 juin 2025, date du jugement, pour le surplus.

Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 11.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa rédaction applicable à la cause, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le bail conclu le 31 août 2021 contient telle une clause résolutoire en son article 10 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 3 juillet 2024 pour la somme en principal de 4 894,04 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 septembre 2024.

Toutefois, M. [G] [D] et Mme [R] [O] proposent de régler 50,00 € par mois pour apurer leur dette.

Il ressort des déclarations de M. [G] [D] à l'audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que M. [G] [D] et Mme [R] [O] perçoivent respectivement des ressources à hauteur 720,00 euros et 1 000,00 euros chaque mois. Cette situation leur permet d'assumer leurs charges courantes, et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Ils justifient de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience.

Compte tenu de ces éléments et de l'accord du bailleur, M. [G] [D] et Mme [R] [O] sont autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [G] [D] et Mme [R] [O] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [G] [D] et Mme [R] [O] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la société anonyme In'Li pourra faire procéder à l'expulsion de M. [G] [D] et Mme [R] [O]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [G] [D] et Mme [R] [O], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à la société anonyme In'Li une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

o Sur les modalités de l'expulsion

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 3 juillet 2024.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS