TJ 93008, 26 juin 2025, RG 25/04130

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/04130
N° Portalis DB3S-W-B7I-27OQ

Minute : 772/25

S.A. IN’LI
Représentant : Me Sandrine ZALCMAN, avocat au
barreau de PARIS, vestiaire : G0485

C/

Monsieur [H] [A]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me ZALCMAN
Copie délivrée à :
M. [A]
Le 26 Juin 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Juin 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 28 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IN’LI, dont le siège est [Adresse 4], [Localité 2],
Représentée par Maître Sandrine ZALCMAN, Avocat au Barreau de Paris, substitué par Maître Elodie RODRIGUES, du même Barreau

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [A], demeurant [Adresse 5] - [Localité 3]
Comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 septembre 2017, la société anonyme In'Li a donné à bail à M. [H] [A] un logement situé [Adresse 5], [Localité 3] pour un loyer hors charges de 422,72 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 110,70 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme In'Li a fait signifier à M. [H] [A], par exploit de commissaire de justice du 8 octobre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 967,33 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la société anonyme In'Li a fait assigner M. [H] [A] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 28 avril 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

La société anonyme In'Li, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignationet demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [H] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
? condamner M. [H] [A] à payer :
? la somme de 4 319,18 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 22 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 18 septembre 2017 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [H] [A] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [H] [A], comparant, actualise sa situation personnelle et financière. Il demande l'octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 50 euros mensuels mais précise qu'il a déjà réglé sa dette.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe du Tribunal avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue au greffe le 21 mai 2025, In'Li a produit un décompte actualisé arrêté au 29 avril 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 18 septembre 2017 que M. [H] [A] doit payer un loyer d'un montant de 422,72 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 110,70 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 570,94 euros.

Le bailleur produit un décompte en délibéré démontrant que M. [H] [A] restait devoir la somme de 179,18 € euros à la date du 29 avril 2025, terme de mars 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 355,51 € (frais de procédure), de sorte que le locataire n'est plus débiteur d'aucune somme à l'égard de son bailleur.

En conséquence, la demande en paiement sera rejetée

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

En l'espèce, le bail conclu le 18 septembre 2017 contient telle une clause résolutoire en son article 19 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 8 octobre 2024 pour la somme en principal de 2 967,33 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2024.

Toutefois, M. [H] [A] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, rappelant avoir réglé sa dette locative avant l'audience.

Il n'est pas contesté que celui-ci a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Si la loi ne prévoit pas expressément la situation du locataire ayant déjà réglé sa dette à l'audience, rien ne justifie qu'il soit moins bien traité que celui qui se présente à la barre avec une dette locative résiduelle.

En conséquence, il convient d'octroyer des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire au bénéfice du locataire, de constater qu'il les a déjà respectés, et de dire n'y avoir lieu à constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire.

o Sur le rejet de la demande de résiliation judiciaire

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, l'existence d'un contrat de bail entre les parties est démontrée.

S'il est acquis que le locataire a pu rencontrer des difficultés de paiement de son loyer courant, il n'est aujourd'hui plus débiteur d'aucune somme à l'égard de son bailleur. Aucune inexécution suffisamment grave de ses obligations pour justifier la résolution du contrat ne peut donc être reprochée.

En conséquence, il n'y a pas lieu de prononcer la résolution judiciaire du contrat. La demande d'expulsion et l'ensemble des demandes subséquentes seront rejetées.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS