TJ 93008, 2 juin 2025, RG 25/00986

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
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REFERENCES : N° RG 25/00986 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2S5Z

Minute : 25/00674

S.C.I. HESTIA
Représentant : Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0462

C/

Monsieur [R] [E]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Juin 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. HESTIA,
représentée par CDC HABITAT, SEM
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [E],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2023, la SCI HESTIA a donné à bail à Monsieur [R] [E] et Madame [W] [B] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 846,30 euros pour le logement et 80,00 euros pour l’emplacement de stationnement, outre 132,61 euros de provisions sur charges.

Par lettre en date du 26 janvier 2024, reçu le 6 février 2024, Madame [W] [B] a délivré congé du logement.

Par avenant en date du 7 février 2024, Monsieur [R] [E] devient le seul titulaire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, la SCI HESTIA a fait signifier à Monsieur [R] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3876,63 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 3 mai 2024 reçue le 13 mai 2024 la SCI HESTIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, la SCI HESTIA a fait assigner Monsieur [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de Police et d’un serrurier, condamner Monsieur [R] [E] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d'occupation, correspondant au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, 5334,11 euros outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour de la décision à intervenir, 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 20 janvier 2025.

À l'audience du 10 mars 2025, la SCI HESTIA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8704,56 euros arrêtée au 7 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SCI HESTIA soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 mai 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SCI HESTIA souligne qu’il y a eu une reprise du versement intégral du loyer courant et précise que le bail est au nom de Monsieur [R] [E] et Madame [W] [B] bien que Madame [W] [B] ait quitté le logement, ce qui explique que cette dernière n’ait pas été assignée.

Monsieur [R] [E], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 240 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il explique occuper deux emplois et percevoir 2000,00 euros de revenu malgré une baisse de salaire. Monsieur [R] [E] souligne avoir deux enfants et un crédit pour sa voiture à hauteur de 289,00 euros. Il précise avoir effectué des règlements dont un de 1000 euros le 9 mars 2025. Monsieur [R] [E] assure avoir fait une demande d’aide personnalisée au logement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 18 mars 2025, la SCI HESTIA a fait parvenir un décompte actualisé de la dette au 14 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus, soulignant le versement de 1000 euros de la part de Monsieur [R] [E] le 9 mars 2025, abaissant la dette à 8135,45 euros.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 20 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SCI HESTIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SCI HESTIA aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 février 2023, du commandement de payer délivré le 15 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 mars 2025 que la SCI HESTIA rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 611,40 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [E] à payer à la SCI HESTIA la somme de 7524,05 euros, au titre des sommes dues au 14 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 15 mai 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 février 2023 à compter du 16 juillet 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [R] [E] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [R] [E] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la SCI HESTIA n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc de faire droit à la demande de délais formulée par Monsieur [R] [E] selon les modalités définies dans le dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [R] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [R] [E]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 juillet 2024, Monsieur [R] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [R] [E] à son paiement à compter de 16 juillet 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [E] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [E] à payer à la SCI HESTIA la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS