TJ 93008, 26 juin 2025, RG 25/01862

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
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[Localité 1]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
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REFERENCES : N° RG 25/01862
N° Portalis DB3S-W-B7J-2WQM

Minute : 770/25

Monsieur [N] [Z]
Représentant : Maître Sacha LANQUETTE, avocat
au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 57

C/

Monsieur [T] [Y]
Madame [H] [Y]
Représentant : Me Sabrina SAIDANI, avocat au
barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 172

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Sacha LANQUETTE
Copie, dossier, délivrés à :
Me SAIDANI
Le 26 Juin 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Juin 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 28 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 2]
Comparant en personne assisté de Maître Sacha LANQUETTE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne assisté de Me Sabrina SAIDANI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, désignée le 12.02.2025 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : N-93008-2025-001644, AJ totale

Madame [H] [Y], demeurant [Adresse 3]
Comparante en personne assistée de Me Sabrina SAIDANI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, désignée le 12.02.2025 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : N-93008-2025-001694, AJ totale

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 janvier 2023, M. [N] [Z] a donné à bail à M. [T] [Y] et Mme [H] [Y] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 750,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 50,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [N] [Z] a fait signifier à M. [T] [Y] et Mme [H] [Y], par exploit de commissaire de justice du 2 mai 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 500,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, M. [N] [Z] a fait assigner M. [T] [Y] et Mme [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy, à l'audience du 3 mars 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion des locataires.

Par décision revêtant la forme d'une simple mention au dossier, en application de l'article 82-1 du code de procédure civile, le tribunal de proximité du Raincy a désigné la chambre de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny pour connaître du litige, en raison du lieu de situation du logement objet du litige.

Les parties ont été convoquées à l'audience du 28 avril 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception.

M. [N] [Z], comparant, assisté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;
o ordonner l'expulsion immédiate de M. [T] [Y] et Mme [H] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique
o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [T] [Y] et Mme [H] [Y] ;
o condamner solidairement M. [T] [Y] et Mme [H] [Y] à payer :
? la somme de 9 435,00 € à valoir sur l'arriéré des loyers échéance d'avril 2025 incluse ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail majoré de 50 % et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure.
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 1er janvier 2023 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [T] [Y] et Mme [H] [Y] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré, que dès lors leur expulsion doit être ordonnée.

M. [T] [Y] et Mme [H] [Y], comparants, assistés, demandent l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 150 euros par mois, à défaut, les plus larges délais pour quitter les lieux. Ils actualisent leur situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1er janvier 2023 que M. [T] [Y] et Mme [H] [Y] doivent payer un loyer d'un montant de 750,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 50,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [T] [Y] et Mme [H] [Y] restaient devoir la somme de 9 435,00 € euros échéance d'avril 2025 incluse, que les défendeurs ne contestent pas.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [T] [Y] et Mme [H] [Y] au paiement d'une somme de 9 435,00 €.

Aucune cause de solidarité n'étant démontrée, il n'y a pas lieu d'y faire droit en application de l'article 1310 du code civil.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et le rejet de la demande de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa rédaction applicable à la cause, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bail conclu le 1er janvier 2023 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 2 mai 2024 pour la somme en principal de 1 500,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 juillet 2024.

Toutefois, M. [T] [Y] et Mme [H] [Y] proposent de régler 150 euros par mois pour apurer leur dette.

Il apparaît que M. [T] [Y] et Mme [H] [Y] n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Le bailleur étant opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire il convient de rejeter leur demande.

L'expulsion de M. [T] [Y] et Mme [H] [Y] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur les modalités de l'expulsion

Sur la demande de suppression du délai de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de délais d'expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, il apparaît que M. [T] [Y] et Mme [H] [Y] mentionnent une demande de logement social mais s'abstiennent d'en justifier. Ils ne justifient d'aucun paiement depuis le mois de mars 2024.

En conséquence, au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de M. [T] [Y] et Mme [H] [Y].

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [T] [Y] et Mme [H] [Y] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 3 juillet 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 1 janvier 2023.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail. Le dernier loyer appelé s'élevant à la somme de 800 € charges comprises. Il n'y a pas lieu de majorer cette somme en vertu du principe de réparation intégrale du dommage.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [T] [Y] et Mme [H] [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter de l'échéance du mois de mai 2025 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 3 juillet 2024 au 30 avril 2025, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS