TJ 93008, 26 juin 2025, RG 25/02894

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 25/02894
N° Portalis DB3S-W-B7J-22EM

Minute : 763/25

S.A. ICF LA SABLIERE SA D’HLM
Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat
au barreau du VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [L] [W]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me EL YAAGOUBI
Copie délivrée à :
M. [W]
Le 26 Juin 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Juin 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 28 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. ICF LA SABLIERE SA D’HLM dont le siège social est sis [Adresse 2],
Représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, Avocat au Barreau du Val de Marne

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [W] demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 septembre 2022, ICF La Sablière a donné à bail à M. [L] [W] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 340,70 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 189,41 €.

Des loyers étant demeurés impayés, ICF La Sablière a fait signifier à M. [L] [W], par exploit de commissaire de justice du 28 août 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 502,33 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 février 2025, ICF La Sablière a fait assigner M. [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 28 avril 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

ICF La Sablière, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o ordonner l'expulsion immédiate de M. [L] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
o autoriser la séquestration des biens se trouvant sur place dans les conditions de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
o condamner M. [L] [W] à payer :
? la somme de 766,01 € à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
? une somme de 600,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de l'assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la procédure ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 12 septembre 2022 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [L] [W] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré.

M. [L] [W], comparant, reconnaît la dette dans son principe, indique la régler au plus tard le 2 mai 2025 et actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge des contentieux de la protection a soulevé d'office la question de la recevabilité des prétentions du demandeur en raison de l'absence de notification du commandement à la CCAPEX.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 29 avril 2025, ICF La Sablière a indiqué n'avoir aucune autre pièce à fournir que celles délivrées avec son assignation pour justifier de la recevabilité de ses prétentions.

MOTIFS

o Sur l'irrecevabilité des prétentions ayant pour fins l'expulsion du locataire

L'article 24, II, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s'effectuer par voie électronique et est réputée constituée quand la situation est signalée à la CAF.

En l'espèce, ICF La Sablière ne justifie pas avoir saisi ni la CAF, ni la CCPEX de la situation du défendeur avant de délivrer l'assignation introductive de la présente instance. Elle se contente de produire un formulaire destiné à la CCAPEX sans aucune preuve d'envoi.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevables la demande tendant au constat de l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'ensemble des demandes subséquentes.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 12 septembre 2022 que M. [L] [W] doit payer un loyer d'un montant de 340,70 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 189,41 €. Le dernier loyer, charges comprises, s'est élevé à la somme de 591,24 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [L] [W] restait devoir la somme de 766,01 € euros à la date du 16 avril 2025, mars 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 62,70 € (ASS LNA), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 703,31 €, arrêtée au 16 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, ce qui n'est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [L] [W] au paiement d'une somme de 703,31 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté à la date du 16 avril 2025, mars 2025 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025, date du jugement. Les causes du commandement de payer et de l'assignation ont été désintéressées.

o Sur le rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, ICF La Sablière n'établit pas l'existence d'un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d'agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 28 août 2024, non nécessaire à la présente procédure.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS