TJ 75056, 18 juill. 2025, RG 25/01200

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me ROSA BAROSO

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01200 - N° Portalis 352J-W-B7J-C66U2

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 juillet 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT-OPH,
[Adresse 3]

représenté par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [S],
[Adresse 2]

représenté par Me ROSA BAROSO, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 juin 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/01200 - N° Portalis 352J-W-B7J-C66U2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2023, l'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [V] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7467,2 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [S] le 23 août 2024.

Par assignation du 15 janvier 2025, l'établissement public PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
−8441,51 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 12 juin 2025, l'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mai 2025, s'élève désormais à 13939,55 euros.
M. [V] [S] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et s’oppose à la demande au titre des frais irrépétibles.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 août 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 7467,2 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 octobre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [V] [S] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience ce qui ne permet donc pas de lui accorder le bénéfice de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de délais de paiement.

Sa demande en ce sens est donc rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [V] [S] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail crée un préjudice au bailleur justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer provisoirement au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

L'établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2025, M. [V] [S] lui devait la somme de 13594,98 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme de mai inclus, au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

M. [V] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Il sera également condamné à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité justifie de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,