TJ 75056, 11 juill. 2025, RG 25/01088

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [Y] [L] épouse [V]
Monsieur [P] [V]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01088 - N° Portalis 352J-W-B7J-C655J

N° MINUTE : 8/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 juillet 2025

DEMANDERESSE
[Localité 6] HABITAT- OPH
Etablissement Public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3]
représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0096

DÉFENDEURS
Madame [Y] [L] épouse [V]
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 4]
comparante en personne

Monsieur [P] [V]
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mai 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 11 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/01088 - N° Portalis 352J-W-B7J-C655J

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 24 avril 2018, [Localité 6] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [P] [V] et à Madame [Y] [L] épouse [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 7] pour un loyer mensuel hors charges de 1 036,64 euros.

Par actes de commissaire de justice du 13 mars 2024, [Localité 6] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [P] [V] et à Madame [Y] [L] épouse [V] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 9 368,95 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par actes de commissaire de justice du 10 janvier 2025, PARIS HABITAT-OPH a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [V] et de Madame [Y] [L] épouse [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques des défendeurs,
- condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [P] [V] et Madame [Y] [L] épouse [V] à payer la somme provisionnelle de 12 034,74 euros arrêtée au 24 décembre 2024 avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours majoré des charges jusqu’à la libération complète des lieux,
- condamner solidairement au défaut in solidum Monsieur [P] [V] et Madame [Y] [L] épouse [V] à payer la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l'audience du 6 mai 2025, [Localité 6] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation sauf à actualiser sa créance à la somme de 13 429,27 euros selon décompte du 2 mai 2025 terme d’avril 2025 inclus. Il a par ailleurs donné son accord à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire.

Madame [Y] [L] épouse [V], comparante en personne, a indiqué avoir effectué le même jour deux virements d’un montant respectif de 930 euros et 1 000 euros et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 320 euros par mois en plus du loyer courant, en faisant valoir qu’elle perçoit un salaire mensuel de 2 000 euros, que son époux est autoentrepreneur et qu’ils ont trois enfants à la maison, dont deux majeurs qui travaillent.

Assigné à étude, Monsieur [P] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 6] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

En l'espèce, le bail conclu le 24 avril 2018 contient une clause résolutoire (article 16.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024 pour la somme en principal de 9 368,95 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (seule une somme de 1 500 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 mai 2024.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Monsieur [P] [V] et Madame [Y] [L] épouse [V] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, [Localité 6] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [P] [V] et Madame [Y] [L] épouse [V] restent lui devoir la somme de 13 239,89 euros à la date du 2 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, déduction faite des frais du commandement de payer facturé le 23 mars 2024 (13 429,27 euros -189,38 euros).

De cette somme, il conviendra de déduire les frais de délivrance de l’assignation s’ils ont été intégrés dans ce décompte, ce qu’il n’est pas possible de vérifier en l’absence de production d’un relevé détaillé à compter du 1er janvier 2025.

En revanche, il n’y a pas lieu en l’état de déduire les sommes de 930 euros et 1 000 euros que Madame [Y] [L] épouse [V] justifie avoir virées sur le compte de [Localité 6] HABITAT-OPH le 6 mai 2025 en l’absence de preuve de réception des fonds par la demanderesse, mais il en sera nécessairement tenu compte par cette dernière s’ils ont été effectivement perçus.

Monsieur [P] [V] et Madame [Y] [L] épouse [V] seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 13 239,89 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 845,36 euros (12 034,74 euros - 189,38 euros) à compter de la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 10) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil.

Monsieur [P] [V] et Madame [Y] [L] épouse [V] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de l'échéance de mai 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, étant précisé que le dernier loyer charges comprises s’élève à la somme de 1 428,67 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, Monsieur [P] [V] et Madame [Y] [L] épouse [V] ont repris le règlement du loyer courant et [Localité 6] HABITAT-OPH a donné son accord pour l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Dès lors, Monsieur [P] [V] et Madame [Y] [L] épouse [V] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [P] [V] et de Madame [Y] [L] épouse [V] avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [V] et Madame [Y] [L] épouse [V], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 6] HABITAT-OPH les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS