TJ 75056, 18 juill. 2025, RG 25/02859

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [B] [P] [O]
Madame [N] [O] épouse [K]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Liora BENDRIHEM HELARY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02859 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7L7H

N° MINUTE : 7

JUGEMENT
rendu le 18 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [E] [R],
[Adresse 4]
représenté par Me Liora BENDRIHEM HELARY, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [P] [O],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [N] [O] épouse [K],
[Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 juin 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 juillet 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/02859 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7L7H

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 avril 2024, Monsieur [E] [R] a consenti un bail d’habitation meublé à Monsieur [B] [P] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3].

Madame [N] [O] épouse [K] s’est portée caution solidaire des engagements du locataire par acte du 12 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2080 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignation des 19 et 22 février 2025, Monsieur [E] [R] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [P] [O] et obtenir sa condamnation solidairement avec Madame [N] [O] épouse [K] au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du double du dernier loyer soit 1040 euros par mois et des charges actualisées et taxes, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
−3120 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les frais avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et les charges actualisées,
−2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 12 juin 2025, Monsieur [E] [R] maintient l'intégralité de ses demandes.

Monsieur [B] [P] [O] et Madame [N] [O] épouse [K] assignés en application de l’article 659 du Code de procédure civile n’ont pas comparu.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Il est précisé à titre liminaire que la demande au titre de la résiliation judiciaire du bail contenue au dispositif de l’assignation doit s’analyser comme une demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail compte tenu de la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail contenue dans les motifs de l’assignation et de la demande au dispositif de l’assignation de constat de l’occupation sans droit ni titre du locataire à l’issue de la délivrance du commandement de payer.

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [E] [R] ne justifie pas de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience (ni de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant l’assignation).

Compte tenu toutefois du départ de Monsieur [B] [P] [O] des lieux ainsi qu’il résulte du procès-verbal de signification de son assignation, la fin de non recevoir liée à l’absence de dénonciation de l’assignation à la préfecture n’est pas soulevée d’office par le juge.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 novembre 2024. Or, d’après l'historique des versements tel qu’il résulte de l’assignation, la somme de 2080 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [E] [R] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Par ailleurs, compte tenu du départ des lieux de Monsieur [B] [P] [O] ainsi qu’il résulte du procès verbal de signification de l’assignation, il y a lieu de supprimer le délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer en l’espèce, compte tenu de la superficie du logement, de ses charges locatives, de sa valeur locative tenant compte de l’encadrement des loyers parisiens et des éléments de justification du complément de loyer figurant au contrat de bail, au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi ce jusqu’au terme de janvier 2025 inclus, puis à la somme de 360 € par mois charges comprises, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération des lieux.

Aucun décompte locatif n’est visé au bordereau de pièces joint à l’assignation ni n’est produit au débat par le bailleur.

Il est indiqué toutefois dans l’assignation que les paiements ont cessé depuis août 2024.

En conséquence, Monsieur [B] [P] [O] sera condamné à payer à Monsieur [E] [R] la somme de 3120 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 janvier 2025 terme de janvier inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 360 €, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération des lieux

Par ailleurs, il résulte de l’engagement de caution de Madame [N] [O] épouse [K] qu’il a été donné pour une durée indéterminée mais pour un montant maximum total de 520 euros en principal et accessoires.

Ainsi, Madame [N] [O] épouse [K] ne pourra être condamnée solidairement avec Monsieur [B] [P] [O] au paiement de l’arriéré locatif que dans la limite de 520 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et Monsieur [B] [P] [O] sera condamné seul au surplus de la dette.

La demande contenue au dispositif de l’assignation au titre des frais et charges devant s’ajouter au montant de l’arriéré locatif est rejetée, le bailleur ne justifiant pas que d’autres sommes soient dues par le locataire.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [B] [P] [O], qui succombe à titre principal à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité justifie de rejeter la demande de Monsieur [E] [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,