TJ 75056, 18 juill. 2025, RG 25/03943

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [G] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Valérie GARCON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03943 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7TX2

N° MINUTE : 8

JUGEMENT
rendu le 18 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [Z] [J],
[Adresse 3] (QUEBEC)

représentée par Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [D],
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 juin 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 juillet 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/03943 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7TX2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2021, Mme [Z] [J] a consenti un bail d’habitation à M. [G] [D] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 11941,81 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [D] le 7 janvier 2025.

Par assignation du 1er avril 2025, Mme [Z] [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de M. [G] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
−15248,14 euros au titre de l’arriéré locatif,
−1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 12 juin 2025, Mme [Z] [J] maintient l'intégralité de ses demandes.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [G] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [Z] [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 3 janvier 2025.
Or, d’après l'historique des versements, la somme de 11941,81 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [Z] [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation et l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

M. [G] [D] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle qu’il y a lieu de fixer en l’espèce au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi.

Mme [Z] [J] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juin 2025 terme de juin inclus, M. [G] [D] lui devait la somme de 18523,16 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation, déduction faite de la reprise de solde au 1er septembre 2023 de 31,31 euros qui n’est pas justifiée par les pièces produites au débat.

M. [G] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il sera également condamné à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité justifie de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,