TJ 35238, 18 juill. 2025, RG 24/03593

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
7 Rue Pierre Abélard - CS 73127
35031 RENNES CEDEX
JUGEMENT DU 18 Juillet 2025

N° RG 24/03593 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K7O7

Jugement du 18 Juillet 2025

[K] [F]
[I] [F]

C/

[C] [W]
[O] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à maitre LE GOC
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 18 Juillet 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 20 Mars 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 18 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [K] [F]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Mme [I] [F]
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentés par maitre LE GOC, avocat au barreau de RENNES, substitué par maitre GUILLEMOT, avocate au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [C] [W]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

Mme [O] [W]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

FAITS ET PRÉTENTIONS :

M et Mme [K] et [I] [F] ont donné à bail à Mme [O] [W] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], par contrat du 29 février 2020, pour un loyer mensuel de 470 €, outre 30 € de charges. Un dépôt de garantie de 470 € a été versé par la locataire aux bailleurs à la conclusion du contrat.
Par acte du 26 février 2020, M. [C] [W] s’est porté caution solidaire de la locataire “pour le paiement notamment des loyers éventuellement révisés, des charges récupérables, des indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédure, indemnités, pénalités et dommages-intérêts”.

Un état des lieux d'entrée a été effectué contradictoirement le 29 février2020.

Un constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 11 avril 2023 par commissaire de justice, en présence de M et Mme [F] et de Mme [O] [W].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 mai 2023, M et Mme [F] ont informé Mme [O] [W] que les dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie nécessitent un grand nettoyage et une remise en état du logement, si bien qu’ils l’ont informé conserver son dépôt de garantie, en lui précisant qu’elle leur doit encore la somme de 5405,08 €. Ils ont adressé le même courrier recommandé à la caution le 2 juin 2023.

Par actes des 1er août et 14 décembre 2023, ils ont fait délivrer à leur ancienne locataire et à la caution une sommation de payer la somme de 5405,08 €, ces actes leur ayant été remis à personne et à domicile.

Par actes de commissaire de justice des 7 et 13 mai 2024, M et Mme [K] et [I] [F] ont fait assigner Mme [O] [W] et M. [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation solidaire de ces derniers au paiement des sommes suivantes :
* 5 405,08 € au titre de la remise en état du logement loué,
* 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mars 2025 lors de laquelle M et Mme [K] et [I] [F], comparant par ministère d’avocat, ont maintenu leurs demandes.

Bien que régulièrement cités par acte remis en étude de commissaire de justice, Mme [O] [W] et M. [C] [W] n’ont pas comparu.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025.

MOTIFS :

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.”

- Sur le montant de l’arriéré locatif :

L'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé "de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

En l'espèce, M et Mme [K] et [I] [F] font état d’une somme restant due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation de 84,78 €.

Mme [O] [W] et la caution n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de cette dette.

Ils seront donc solidairement condamnés à verser à M et Mme [K] et [I] [F] cette somme.

- Sur les réparations locatives :

L'article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L'article 1730 du même code précise que : "S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure."

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :
“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ;”

En l'espèce, l'état des lieux dressé le 29 février 2020, lors de l'entrée de Mme [O] [W] dans les lieux fait état d'un logement en bon état.

Le procès verbal d’état des lieux de sortie dressé le 11 avril 2023 fait notamment état:
- d’une peinture sur les murs de la cuisine recouverte d’un voile jaunâtre avec des traces de reprise partielles et des griffures de chat et de peintures recouvertes du même voile jaunâtre dans la cage d’escalier et le séjour, provenant de buées de cuisson ou de fumée de cigarettes.
- de nombreux éléments sales.
- d’une porte de la salle d’eau dégradée en pied par l’humidité.
- d’un parquet récent en bon état d’usage avec toutefois, 4 petits accrocs dans le séjour et quelques légères petites marques de poinçonnement dans la chambre.
- d’un WC sale et entartré avec lunette et abattant hors d’usage.
- d’un lave-vaisselle sale.
- d’une porte à refixer sur un meuble suspendu dans la cuisine, ainsi que de la dégradation d’une tablette du meuble sous évier.
- d’une tringle de fixation dégradée avec deux embouts manquant dans la douche.
- d’une ampoule manquante sur le palier.
- d’une bouteille de gaz manquante.
- d’un détecteur de fumée manquant sur le palier.

Au soutien de leurs demandes, les propriétaires du logement produisent des devis.

Ils sollicitent la condamnation de leur locataire et de la caution à leur verser les sommes suivantes:
- 84,90 € au titre de la réparation d’un store occultant. Cette somme ne sera pas mise à la charge des demandeurs puisque l’état des lieux de sortie ne permet pas d’objectiver la dégradation d’un store par la locataire.
- 61,90 € au titre de la réfaction de la peinture murale de la salle de bain. Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, cette somme sera mise à la charge de la locataire.
- 229 € au titre de la réfection de la douche. Au vu des dégradations objectivées par l’état des lieux de sortie, cette somme sera aussi mise à la charge de la locataire.
- 379 € pour le lave vaisselle. Cette somme ne sera pas mise à la charge de la locataire puisque l’état des lieux de sortie ne fait état que d’un lave vaisselle sale, sans mentionner un défaut de fonctionnement.
- 54,90 € au titre du robinet thermostatique de la douche. La dégradation de ce robinet n’étant pas objectivée par l’état des lieux de sortie, cette somme ne sera pas mise à la charge de la locataire.
- 24,90 € pour la bouteille de gaz. L’état des lieux de sortie mentionnant que la bouteille de gaz est manquante, cette somme sera mise à la charge de la locataire.
- 12,90 € au titre de l’abat-jour du bureau. La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie ne permettant pas de caractériser la dégradation d’un abat-jour, cette somme ne sera pas mise à la charge de la locataire.
- 275 € au titre du nettoyage du logement. Cette somme sera mise à la charge de le locataire puisque la lecture du constat d’état des lieux de sortie permet de caractériser un défaut de nettoyage du logement.
- 29,80 € au titre du remplacement de deux détecteurs de fumée. Seule la moitié de cette somme, soit 14,90 €, sera mise à la charge de la locataire puisque l’état des lieux de sortie ne fait état que d’un détecteur de fumée dégradé.
- 4638 € au titre de la réfection des peintures, déduction faite d’un coefficient de vétusté de 30%. Les propriétaires produisent un devis de 6626,47 € correspondant à la remise à neuf des peintures du logement. L’état des lieux d’entrée, particulièrement succinct, fait état de peintures en bon état, sans plus de précisions. L’état des lieux de sortie mentionne que la peinture des murs est recouverte d’un voile jaunâtre dans le séjour-cuisine, la cage d’escalier, le palier et le hall d’entrée, que la peinture du plafond de la salle d’eau et des murs de la cage d’escalier est sale et encrassée, seule la peinture de la chambre étant notée comme étant en “bon état d’usage”.
Au vu de ces éléments et en tenant compte d’une occupation des lieux pendant 3 ans, il convient de mettre à la charge la locataire, la moitié du coût du devis relatif à la réfection des peintures, soit la somme de 3 313,24 €.
La somme totale de 3 918,94 euros sera donc mise à la charge de la locataire au titre des réparations locatives. Il convient de déduire de cette somme, celle de 470 € versée au titre du dépôt de garantie. La somme due par la locataire au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, est donc de 3 448,94 €.

Au vu de l’engagement de caution dont il est justifié, il convient donc de condamner Mme [O] [W], solidairement avec M. [C] [W] pris en sa qualité de caution, à verser la somme totale de 3 448,94 € au titre des réparations locatives dues suite au départ des lieux.

- Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile que "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement."
L'article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."
En l'espèce, il convient donc de constater que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n'y a pas lieu de l'écarter.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° (...).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. (...).”

Mme [O] [W] et M. [C] [W] succombants, ils seront condamnés solidairement à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :