TJ 78646, 17 juill. 2025, RG 25/00175

MINUTE N°
N° RG 25/00175 - N° Portalis DB22-W-B7J-SYYG
Monsieur [D] [I]

C/

Monsieur [R] [M] [N]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [I], demeurant [Adresse 2], non-comparant, représenté par Maître Cécile ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [M] [N], demeurant [Adresse 4], non-comparant, ni représenté

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, vice-président
Greffier : Thomas BOUMIER
en présence de [U] [L], adjointe administrative en formation

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Cécile ROBERT

1 copie certifiée conforme à Monsieur [R] [M] [N]

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [D] [I] a donné à bail à monsieur [R] [M] [N] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 5] par contrat du 18 septembre 2021, pour un loyer mensuel de 1280 € et 40 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, monsieur [D] [I] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner monsieur [R] [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.
L'affaire a été radiée par une ordonnance du 25 juin 2024 avant d'être à nouveau convoquée à la première audience utile.

Le conseil de monsieur [D] [I] a fait signifier par commissaire de justice des conclusions actualisant ses demandes le 2 avril 2024.

A l’audience du 10 juin 2025, monsieur [D] [I] - représenté par son conseil - demande, à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de location ; d'ordonner l’expulsion de monsieur [R] [M] [N] sous astreinte ; d'ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 8571 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2.800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Bien que convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 10 février 2025, l’avis de réception ayant été signé le 13 février 2025, monsieur [R] [M] [N] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 26 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, monsieur [D] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 avril 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2023, se conformant spontanément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.
Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.
Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 18 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 avril 2022, pour la somme en principal de 3.120 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 juin 2022.

L’expulsion de monsieur [R] [M] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour monsieur [R] [M] [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [D] [I] produit un décompte démontrant que monsieur [R] [M] [N] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8.571 € à la date du 1er mars 2025.

Le défendeur, non-comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 8.571 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.120 € à compter du commandement de payer (26 avril 2022) et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [M] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir monsieur [D] [I], monsieur [R] [M] [N] sera condamné à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,