TJ 78646, 17 juill. 2025, RG 24/00693

MINUTE N°
N° RG 24/00693 - N° Portalis DB22-W-B7I-SPY7
Société IMMOBILIERE 3F

C/

Monsieur [U], [K] [E]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F, société anonyme d’habitations à loyer modéré, inscrite au R.C.S. de Paris sous le numéro B 552 141 533, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Elisabeth MENARD, avocat de la SCP MENARD - WEILLER, avocat au barreau de PARIS

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U], [K] [E], né le 4 avril 1947 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, vice-président
Greffier : Thomas BOUMIER
en présence de [B] [N], adjointe administrative en formation

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à la SCP MENARD - WEILLER

1 copie certifiée conforme à Monsieur [U], [K] [E]

RAPPEL DES FAITS

La SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à monsieur [U] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 13 novembre 2023, pour un loyer mensuel de 371,55 € et des provisions sur charges.
Un avenant a été signé entre les parties le 15 décembre 2023 concernant un emplacement de stationnement pour un loyer de 46,62 €

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner monsieur [U] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 juin 2025, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F - représentée par son conseil - demande, à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de location ; d'ordonner l’expulsion de monsieur [U] [E] ; d'autoriser la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 6.223,14 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [U] [E] a comparu et sollicité l'octroi de délai de paiement. Il reconnait la dette mais demande à se maintenir dans les lieux exposant qu'il a trouvé un nouvel emploi très rémunérateur.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 25 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.
Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 13 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 avril 2024, pour la somme en principal de 2.471,47 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 juin 2024.

L’expulsion de monsieur [U] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'autoriser leur séquestration, qui demeure de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA d'HLM IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que monsieur [U] [E] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.223,14 € à la date du 4 juin 2025.

Le défendeur reconnait le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 6.223,14 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Monsieur [U] [E] sollicite l'octroi de délais de paiement, avec effet suspensif quant à l'acquisition de la clause résolutoire. Il est possible pour le magistrat d'octroyer de tels délais sous conditions, d'une part que le loyer courant soit payé et, d'autre part, que le débiteur soit en état de régler sa dette. Or il apparait à la lecture du décompte qu'aucun loyer n'est réglé depuis plusieurs mois, la dette a fortement augmenté depuis l'assignation. De surcroît, monsieur [E] produit un contrat d'intermédiaire commercial en date du 10 mai 2025 qui prévoit une rémunération à hauteur de 5% du du total hors taxe de la facture de vente mais en le jour de l'audience, il ne justifiait de la perception d'aucune commission. Ainsi donc, monsieur sera débouté de sa demande d'octroi de délais de paiement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, monsieur [U] [E] sera condamné à lui verser la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,