TJ 83050, 18 juill. 2025, RG 21/01900

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 18 Juillet 2025
Dossier N° RG 21/01900 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JBKG
Minute n° : 2025/197

AFFAIRE :

S.C.I. GBL IMMO C/ Syndicat des Copropriétaires [Adresse 10] sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS FONCIA GRAND BLEU, Société SMA SA, pris en sa qualité d’assureur de la Société TRAVAUX DU MIDI, S.A.S. TRAVAUX DU MIDI, KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE, venant aux droits de la Société “KAUFMAN & BROAD PROVENCE”, Société BTM INGENIERIE, La compagnie d’assurance AXA France IARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice ès qualités d’assureur DO et CNR

JUGEMENT DU 18 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mai 2025
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Me Arnaud BILLIOTTET
Me Jean-Jacques DEGRYSE
Me Jean-Baptise TAILLANT de la SELARL ITEM AVOCATS
Me Sébastien GUENOT
Me Pascal-Yves BRIN de a SELARL SELARL LE ROUX-BRIN

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. GBL IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Arnaud BILLIOTTET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 10] sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 6]
non représenté

Société SMA SA, pris en sa qualité d’assureur de la Société TRAVAUX DU MIDI, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Jean-Jacques DEGRYSE de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON

S.A.S. TRAVAUX DU MIDI
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Jean Baptiste TAILLAN de la SELARL ITEM AVOCATS, avocat au barreau de TOULON

KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE, venant aux droits de la Société “KAUFMAN & BROAD PROVENCE”, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Pascal-Yves BRIN de la SELARL SELARL LE ROUX-BRIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Société BTM INGENIERIE, dont le siège social est sis [Adresse 13]
non représentée

La compagnie d’assurance AXA France IARD, prise en la personne de son représentant légal en exercice ès qualités d’assureur DO et CNR, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Sébastien GUENOT de la SCP SEBASTIEN GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’AUTRE PART ;

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FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Par acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 27 février 2013, la SCI GBL IMMO a acquis de la SARL KAUFMAN & BROAD PROVENCE plusieurs lots, dont les lots 269 à 271, correspondant à des box 91 à 93 à usage de garage, situés au niveau – 3 de la copropriété [Adresse 10] sur la commune de [Localité 11].
Se plaignant d'importantes infiltrations ayant affecté les box, la SCI GBL IMMO en a informé en 2018 le syndicat des copropriétaires, le syndic déclarant le sinistre à l'assureur dommages-ouvrage de l'immeuble la SA AXA FRANCE IARD.
Après une procédure de référé introduite par la SCI GBL IMMO, le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan a, par ordonnance du 20 mars 2019, désigné un expert notamment chargé d'examiner les désordres au contradictoire du syndicat des copropriétaires, lequel a obtenu le 17 juillet 2019 que l'ordonnance de référé du 20 mars 2019 soit déclarée commune et opposable à la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage. La SA AXA FRANCE IARD a en outre fait assigner différents intervenants à la construction et leurs assureurs afin que les opérations d'expertise se poursuivent également à leur contradictoire.
Parallèlement, le conseil d'Etat a par arrêt rendu le 15 mars 2019 notamment annulé le traité de concession conclu entre la commune de [Localité 11] et la société KAUFMAN & BROAD PROVENCE portant pour partie sur la construction de l'immeuble en litige.
La SCI GBL IMMO a, par exploits d'huissier de justice des 21, 22 et 23 mars 2021, fait assigner la SARL KAUFMAN & BROAD PROVENCE, la SA AXA FRANCE IARD et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de solliciter, à titre principal et sur le fondement des articles 1132, 1217, 1231-1, 1240, 1599, 1641, 1644, 1646-1, 1648, 1792 et suivants du code civil, 700 du code de procédure civile, l'annulation de la vente des lots 269 à 271, outre la condamnation de la venderesse à réparer ses divers préjudices. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/01900.
Par exploits de commissaire de justice des 30 novembre, 1er, 5, 9 décembre 2022 et 3 janvier 2023, la SA AXA FRANCE IARD a fait assigner différents intervenants à la construction, les sociétés SAS BTM INGENIERIE, ENOYA TRAVAUX DU MIDI VAR (en réalité TRAVAUX DU MIDI), SAS SOLETANCHE BACHY FRANCE et son assureur ès-qualités SMA SA, et SARL 83 ETANCHEITE, aux fins de solliciter, à titre principal et au visa des articles 1792, 1240 du code civil, L.121-12, L.242-1 et L.241-1 du code des assurances, la jonction avec l'instance principale introduite par la SCI GBL IMMO, outre les condamnations in solidum des requises à la relever et garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée au bénéfice de la SCI GBL IMMO. Cette instance, enrôlée sous le numéro RG 23/00436, a été jointe à l'instance principale RG 21/01900 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 18 septembre 2023.

Par ordonnance du 24 juin 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance de la société AXA à l’encontre de la société SOLETANCHE BACHY, de la société SA SMA SA en sa qualité d’assureur de la SAS SOLETANCHE BACHY France et de la SAS 83 ETANCHEITE.

Par conclusions en date du 10 juin 2024, la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE a sollicité être déclarée recevable en son intervention volontaire.

Monsieur [O], expert judiciaire, a déposé son rapport le 20 mars 2023.

1/ Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 17 avril 2025, la SCI GBL IMMO sollicite du tribunal de :

A titre principal

ANNULER la vente des lots n° 269, 270, 271 situés dans l’ensemble immobilier [Adresse 10] à [Adresse 12] et cadastré AI n° [Cadastre 5] intervenus entre KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE venant aux droits de KAUFMAN & BROAD PROVENCE et la SCI GBL IMMO ;

En conséquence :

CONDAMNER KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE venant aux droits de KAUFMAN & BROAD PROVENCE à restituer le prix payé de DEUX CENT SOIXANTE QUATORZE MILLE ET DEUX CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS (274.285,00 euros) à la SCI GBL IMMO

CONDAMNER KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE venant aux droits de KAUFMAN & BROAD PROVENCE à payer à la SCI GBL IMMO les frais, taxes et émoluments occasionnés par cette vente soit 6.857,12 euros.

ORDONNER la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier

CONDAMNER KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE venant aux droits de KAUFMAN & BROAD PROVENCE à payer à la SCI GBL IMMO la somme de 37.350 euros (janvier 2018 – juin 2025) au titre du préjudice de jouissance subi

CONDAMNER tout succombant à payer à la SCI GBL IMMO la somme de 25 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral.

A titre subsidiaire

DIRE que les désordres constatés dans les lots n° 269, 270, 271 situés dans l’ensemble immobilier [Adresse 10] à [Adresse 12] et cadastré AI n° [Cadastre 5] rendent l’ouvrage impropre à sa destination ;

En conséquence :

PRONONCER la résolution de la vente des lots n° 269, 270, 271 situés dans l’ensemble immobilier [Adresse 10] à [Adresse 12] et cadastré AI n° [Cadastre 5] intervenus entre KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE venant aux droits de KAUFMAN & BROAD PROVENCE et la SCI GBL IMMO

CONDAMNER KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE venant aux droits de KAUFMAN & BROAD PROVENCE à restituer le prix payé de DEUX CENT SOIXANTE QUATORZE MILLE ET DEUX CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS (274.285,00 euros), solidairement avec AXA France IARD

CONDAMNER KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE venant aux droits de KAUFMAN & BROAD PROVENCE à payer à la SCI GBL IMMO les frais, taxes et émoluments occasionnés par cette vente, soit 6.857, 12 euros, solidairement avec AXA France IARD

ORDONNER la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier

CONDAMNER KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE venant aux droits de KAUFMAN & BROAD PROVENCE à payer à la SCI GBL IMMO la somme de 37.350,00 euros au titre du préjudice de jouissance subi, solidairement avec AXA France IARD

CONDAMNER tout succombant à payer à la SCI GBL IMMO la somme de 25 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral.

A titre infiniment subsidiaire

DIRE que les désordres constatés dans les lots n° 269, 270, 271 situés dans l’ensemble immobilier [Adresse 10] à [Adresse 12] et cadastré AI n° [Cadastre 5] sont constitutifs de vices cachés

En conséquence :

PRONONCER la résolution de la vente des lots n° 269, 270, 271 situés dans l’ensemble immobilier [Adresse 10] à [Adresse 12] et cadastré AI n° [Cadastre 5] intervenus entre KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE venant aux droits de KAUFMAN & BROAD PROVENCE et la SCI GBL IMMO

CONDAMNER KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE venant aux droits de KAUFMAN & BROAD PROVENCE à restituer le prix payé de DEUX CENT SOIXANTE QUATORZE MILLE ET DEUX CENT QUATRE VINGT CINQ EUROS (274.285,00 euros) à la SCI GBL IMMO, solidairement avec AXA France IARD

CONDAMNER KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE venant aux droits de KAUFMAN & BROAD PROVENCE à payer à la SCI GBL IMMO les frais, taxes et émoluments occasionnés par cette vente soit 6.857, 12 euros solidairement avec AXA France IARD

ORDONNER la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier

CONDAMNER KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE venant aux droits de KAUFMAN & BROAD PROVENCE à payer à la SCI GBL IMMO la somme de 37.350,00 euros au titre du préjudice de jouissance subi, solidairement avec AXA France IARD

CONDAMNER tout succombant à payer à la SCI GBL IMMO la somme de 25 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral.

A titre très infiniment subsidiaire

DIRE que les désordres constatés dans les lots n° 269, 270, 271 situés dans l’ensemble immobilier [Adresse 10] à [Adresse 12] et cadastré AI n° [Cadastre 5] engagent la responsabilité contractuelle du vendeur

En conséquence :

CONDAMNER KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE venant aux droits de KAUFMAN & BROAD PROVENCE à payer les travaux de reprises nécessaires au prorata de ses tantièmes de copropriété, solidairement avec AXA France IARD

CONDAMNER KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE venant aux droits de KAUFMAN & BROAD PROVENCE à payer à la SCI GBL IMMO les frais, taxes et émoluments occasionnés par cette vente soit 6.857,12 euros, solidairement avec AXA France IARD

CONDAMNER KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE venant aux droits de KAUFMAN & BROAD PROVENCE à payer à la SCI GBL IMMO la somme de 37.350,00 euros au titre du préjudice de jouissance subi, solidairement avec AXA France IARD

CONDAMNER tout succombant à payer à la SCI GBL IMMO la somme de 25 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle d’évaluation de la valeur locative des boxs en lien avec une mesure de restitution

REJETER la demande d’évaluation de la valeur locative des boxs en vue d’une restitution

A titre subsidiaire,

DIRE que l’expert éventuellement désigné prendra en compte les infiltrations, ruissellements, humidité pour évaluer cette valeur.

DIRE que les frais d’expert resteront à la charge de Kaufman & Broad Real estate

En tout état de cause

CONDAMNER tous succombant à payer chacun à la SCI GBL IMMO 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du rapport d’expertise Monsieur [F] à la charge de la SCI GBL IMMO soit 3.972, 78 euros.

Au soutien de ses prétentions, la requérante considère à titre principal sur le fondement des articles 1599 et 1132 du code civil que l’annulation par le Conseil d’Etat du traité de concession conclu entre la commune de [Localité 11] et la société KAUFMAN & BROAD confère rétroactivement à la commune la propriété du terrain d’assiette de l’opération, la vente de la chose d’autrui étant nulle ; elle ajoute qu’elle pensait contracter avec la société KAUFMAN & BROAD, personne de droit privé constructeur vendeur et non avec la commune, et qu’en l’état des graves désordres constatés, cela constitue une erreur sur la qualité substantielle de la chose entraînant la nullité de la vente.
Sur ce fondement, elle sollicite la restitution du prix de vente, l’indemnisation des frais engagés pour la vente, et des dommages et intérêts eu égard aux difficultés de louer les box en raison des désordres d’infiltrations subis, ainsi que pour le préjudice moral subi.

Elle sollicite la condamnation solidaire de l’assureur dommage ouvrage AXA IARD, rappelant qu’un tiers au contrat peut rechercher sur le fondement de l’article 1240 du code civil la responsabilité d’une partie au contrat dès lors que ses manquements ont entraîné pour le tiers un dommage, manquement en l’espèce caractérisés par l’inefficacité des travaux de reprises entrepris.

Subsidiairement, elle estime que les désordres constatés par l’expert sont d’ordre décennaux et que le constructeur en l’état futur d’achèvement est tenu à indemnisation selon les articles 1792 et suivants et 1646-1 du code civil, car ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination, à savoir le stockage de véhicules qui peuvent être endommagés par les écoulements constatés.

A titre infiniment subsidiaire, elle invoque la résolution de la vente sur la garantie des vices cachés, indiquant que le vice étant parfaitement inconnu de l’acquéreur.

Elle répond à la société Kaufman & BROAD qui sollicite en cas de condamnation la restitution des loyers perçus au titre de la location des garages, que celle-ci a directement bénéficié d’une inégalité de traitement, que sa mauvaise foi est établie, et que les box n’avaient aucune valeur locative étant impropre à leur destination.

Elle invoque in fine à titre infiniment subsidiaire la responsabilité contractuelle du vendeur au titre des désordres constatés et sollicite à ce titre la condamnation solidaire de la société KAUFMAN & BROAD et de son assureur AXA France IARD à lui payer le coût des travaux de reprise nécessaire au prorata de ses tantièmes de copropriété, outre des dommages intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral par elle subi ;

2/ Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 25 avril 2025, la société KAUFMAN & BROAD sollicite du tribunal de :

ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture prévue le 22 avril 2025

DECLARER recevable les présentes conclusions

PRINCIPALEMENT,

DEBOUTER la Société GBL IMMO de sa demande d’annulation de la vente des box 91, 92 et 93 et REJETER de ce chef ses demandes dirigées contre la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE

DEBOUTER la Société GBL IMMO de sa demande fondée sur la garantie visée aux articles 1792 et suivants du Code Civil et REJETER de ce chef ses demandes dirigées contre la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE

DEBOUTER la Société GBL IMMO de sa demande en résolution de la vente et REJETER de ce chef ses demandes dirigées contre la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE

DEBOUTER la Société GBL IMMO de sa demande fondée sur la responsabilité contractuelle de la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE et REJETER de ce chef ses demandes dirigées contre la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE

SUBSIDIAIREMENT,

Si par impossible il est fait droit aux demandes d’annulation ou de résolution de la vente des 3 box

ORDONNER avant dire droit l’ouverture d’une mesure d’information destinée à évaluer les fruits et la valeur de la jouissance des 3 box dont la société GBL IMMO a bénéficié du chef de leur possession à compter principalement à compter du 11 janvier 2019, subsidiairement à compter du 22 mars 2021.

SURSEOIR A STATUER dans l’attente de l’issue la mesure d’information.

Si par impossible il est fait droit aux demandes indemnitaires résultant de l’annulation, de la résolution de la vente des 3 box, ou pour toute autre cause,

CONDAMNER in solidum la société EGIS BATIMENT SUD, la société LES TRAVAUX DU MIDI et la compagnie AXA France IARD, à garantir indemne la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE des demandes indemnitaires formulées par la société GBL IMMO au titre des préjudices matériels et immatériels réclamés du chef, soit des conséquences financières de l’annulation ou de la résolution éventuelle de la vente, soit des dommages et intérêts résultant de sa condamnation à quelque titre que ce soit.

CONDAMNER in solidum la société EGIS BATIMENT SUD, la société LES TRAVAUX DU MIDI et la compagnie AXA France IARD à garantir indemne la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE de toute autre demande.

TOUTES CAUSESCONFONDUES,

DEBOUTER la Société GBL IMMO de toutes ses autres demandes fins et conclusions,

DIRE N’Y AVOIR LIEU à exécution provisoire compte tenu de la nature de l’affaire,

DEBOUTER la société EGIS BATIMENT SUD, la société LES TRAVAUX DU MIDI et la compagnie AXA France IARD de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE

CONDAMNER la société EGIS BATIMENT SUD, la société LES TRAVAUX DU MIDI et la compagnie AXA France IARD à payer chacun à la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la Société GBL IMMO, la société EGIS BATIMENT SUD, la société LES TRAVAUX DU MIDI et la compagnie AXA France IARD en tous les dépens dont les frais d’expertise judiciaire.

Sur la demande d’annulation de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose, elle souligne que la procédure en cours devant la juridiction administrative avait été rappelée à l’ensemble des acquéreurs dont la société GBL IMMO à l’acte notarié ; qu’au surplus le conseil d’Etat a bien précisé que l’annulation du traité de concession n’avait pas pour effet d’anéantir rétroactivement les actes passés pour son application ; que dans tous les cas cette décision est sans effet sur ses droits en qualité d’acquéreur qui ne subit aucun préjudice ; qu’aucun vice du consentement n’est donc caractérisé ;
Elle ajoute que les dommages constatés par l’expert ne peuvent amener à caractériser une erreur sur la qualité essentielle de la chose car ils ne sont pas graves, qu’ils peuvent être repris et qu’ils trouvent également leur cause dans un défaut d’entretien.

Sur la demande de résolution sur le fondement de l’existence de dommages décennaux : la société KAUFMAN & BROAD conteste le caractère décennal des désordres et estime qu’il n’est pas établi que l’usage des box aurait été rendu impossible voire diminué, soulignant en outre qu’il peut y être remédié.

Sur la demande de résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés : elle estime pour les mêmes motifs que l’impropriété à la destination n’est pas établie, pas plus que la diminution substantielle de l’usage des 3 box.

Sur la demande au titre de la responsabilité contractuelle, elle estime qu’aucune faute n’est démontrée.

A titre subsidiaire, elle demande reconventionnellement en cas d’annulation ou de résolution de la vente la restitution des fruits et la valeur de jouissance des trois box, sur le fondement de l’article 1352-3 du code civil.

3/ Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 28 avril 2025, la compagnie AXA sollicite du tribunal de :

ORDONNER le rejet de ces conclusions et subsidiairement ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture et l’admission des présentes écritures.

JUGER que, dans la mesure où le tribunal ferait droit à la demande principale, les demandes formulées à titre subsidiaire, infiniment subsidiaire ou autre, sont irrecevables car chacune d'entre elles tend à faire perdre à la société GBL IMMO sa qualité de propriétaire de sorte qu'elle n’aura plus vocation à agir sur quelque fondement juridique que ce soit du droit de la construction afin d'obtenir la réparation des désordres.

JUGER que la compagnie AXA FRANCE ne saurait être tenue à garantie en sa qualité d'assureur dommages ouvrage et d'assureur du constructeur non-réalisateur tenu dans les termes et limites fixés par les articles L.242-1 et L.241-1 du Code des assurances à garantir la société KAUFMANN ET BROAD à payer toute indemnité représentant le remboursement du prix de vente au regard des demandes formulées par la société GBL IMMO tendant à l'annulation ou la résolution de la vente des box dont elle est propriétaire.

DEBOUTER en tout état de cause la société GBL IMMO de son action délictuelle dirigée à l'encontre de la compagnie AXA FRANCE.

En conséquence,
DEBOUTER la société GBL IMMO de ses prétentions tendant à obtenir la condamnation de la compagnie AXA FRANCE à garantir le remboursement du prix de vente.

JUGER s'agissant des désordres affectant la société GBL IMMO que ces désordres s'expliquent pour partie selon les conclusions de l'expert judiciaire par une cause exonératoire de responsabilité, à savoir le défaut d'entretien du réseau de cunette mis en œuvre dans les sous-sols.

JUGER de surcroît que l'expert judiciaire ne retient aucune impropriété à destination s'agissant de six des sept box dont la société GBL IMMO est propriétaire.

En conséquence,

DEBOUTER la société GBL IMMO de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l'encontre de la compagnie AXA FRANCE.

Subsidiairement,

CONDAMNER in solidum la société BTM INGENIERIE, la société ENOYA TRAVAUX DU MIDI et son assureur la SMA à relever et garantir la compagnie AXA FRANCE de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre.

CONDAMNER tout succombant au paiement d'une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC.

Les CONDAMNER in solidum aux entiers dépens que Maître Sébastien GUENOT pourra recouvrer sur sa due affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, la compagnie soulève l’absence de qualité pour agir de la société GBL IMMO ; elle estime la requérante irrecevable en l’état des demandes lui faisant perdre la qualité de propriétaire car l’action en garantie décennale est réservée au maître de l’ouvrage ; qu’ainsi, si ses demandes prospéraient, la requérante ne pourrait invoquer la responsabilité décennale du constructeur et la garantie de son assureur puisqu’elle perdrait la qualité de propriétaire ; elle ajoute que la requérante n’a aucune qualité pour solliciter la réalisation de travaux sur les parties communes, et que la société KAUFMAN & BROAD n’a pour sa part aucune qualité pour solliciter la garantie dommages ouvrage de la compagnie AXA, car cette possibilité n’appartient qu’aux acquéreurs successifs.
Elle estime que sa garantie ne porte que sur la réparation des désordres engageant sa responsabilité décennale, et ne peut être mobilisée en cas d’annulation ou de résolution d’une vente.

Elle oppose à la société GBL IMMO qui recherche sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que celle-ci n’a jamais régularisé de déclaration de sinistre auprès de la compagnie AXA et ne peut donc invoquer un manquement aux obligations contractuelles de l’assureur. Elle précise que dans tous les cas son inaction ne peut lui être reprochée, puisque l’expert a réfuté l’existence de désordres décennaux dans les garages dont la requérante est propriétaire.

Sur les désordres constatés par l’expert, elle rappelle qu’ils résultent de défauts d’exécutions mais aussi d’une insuffisance d’entretien des cunettes, cause étrangère exonératoire de la responsabilité des constructeurs, et cause d’exonération partielle de responsabilité pour deux des trois box appartenant à la société GBL IMMO.

La compagnie AXA appelle enfin en garantie, en cas de condamnation, les société BTM INGENIERIE et TRAVAUX DU MIDI eu égard aux défauts d’exécution à l’origine des désordres constatés par l’expert, soit un défaut de pente des cunettes et un défaut d’étanchéité des mêmes cunettes.

4/ Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 23 avril 2025, TRAVAUX DU MIDI sollicite du tribunal de :

REVOQUER l’ordonnance de clôture prononcée le 22 avril 2025 et recevoir les conclusions de la société TRAVAUX DU MIDI ;

DEBOUTER la société GBL IMMO de sa demande tendant à la condamnation de la société KAUFMAN ET BROAD PROVENCE et d’AXA FRANCE IARD à lui régler l'intégralité des travaux de reprises nécessaires

DEBOUTER la société GBL IMMO de sa demande de condamnation à titre principale de tout succombant à payer à lui payer la somme de 25 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral

DEBOUTER la société GBL IMMO de sa demande de condamnation à titre infiniment subsidiaire de tout succombant à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral

DEBOUTER KAUFMAN ET BROAD PROVENCE et AXA FRANCE IARD de leurs appels en garantie dirigés contre TRAVAUX DU MIDI

Plus généralement,
REJETER toute demande, moyen, fin et conclusions dirigées contre les concluantes

CONDAMNER tout succombant à payer à la société TRAVAUX DU MIDI la somme de 3 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens de l’instance

TRAVAUX DU MIDI indique à titre liminaire que seule l’assureur dommage ouvrage AXA FRANCE IARD formule une demande à son encontre, soit un appel en garantie en cas de condamnation.

La société estime ne pas être concernée en sa qualité de constructeur titulaire d’un contrat de louage d’ouvrage par les demandes de la société GBL IMMO visant toutes à voir prononcée l’annulation ou la résolution de la vente.

Sur la demande infiniment subsidiaire de la société GBL IMMO de condamnation à effectuer les travaux de reprise, elle observe qu’il n’est pas démontré que ces travaux porteraient sur la partie privative dont la requérante est propriétaire ; elle conclut au rejet de la demande en raison de son imprécision tenant également à la nature et au coût des travaux à engager qui ne sont pas précisé, puisque l’expert judiciaire a dans le cadre de son rapport englobé dans l’enveloppe des travaux ceux résultant de remarques formulées par le syndicat de copropriétaires se plaignant d’autres désordres n’impactant nécessairement les box de la requérante.

Subsidiairement, elle souligne que ni AXA ni KAUFMAN & BROAD ne précisent les fondements textuels de leurs appels en garantie. Elle invoque une exonération partielle de garantie liée au défaut d’entretien des cunettes qu’elle fixe à 30%. Elle considère qu’un partage de responsabilité doit être effectué avec la société BTM INGENIERIE en raison du défaut de pente qui a également concouru à la réalisation des dommages ;

5/ Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 17 avril 2025, la SMA sollicite du tribunal de :

A titre principal
DECLARER irrecevables les demandes indemnitaires formulées par la Société GBL IMMO.

DECLARER irrecevables les demandes indemnitaires formulées par la Société KAUFMAN
& BROAD.

METTRE la SMA purement et simplement hors de cause.

A titre subsidiaire,
DEBOUTER toutes les parties de leur demande fins et conclusions à l’encontre de la SMA.

METTRE purement et simplement hors de cause la SMA.

A titre très subsidiaire,
DIRE ET JUGER qu’aucune somme supérieure à 40.000 € HT ne pourra être allouée au titre
du préjudice matériel.

DEBOUTER la Société GBL IMMO de ses demandes au titre du préjudice matériel en
présence d’une réclamation imprécise.

DEBOUTER la Société GBL IMMO de ses demandes au titre du préjudice immatériel.

CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 10] et la
Société BTM INGENIERIE à relever et garantir la SMA de l’ensemble des condamnations
prononcées à son encontre.

RENDRE opposables aux tiers les limites contractuelles prévues par la police d’assurance liant la SMA à la Société LES TRAVAUX DU MIDI et notamment la franchise et le plafond de garantie.

En toute hypothèse,

CONDAMNER tout succombant à payer à la SMA la somme de 4.000 €au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.

La société SMA indique qu’elle ne peut être condamnée à procéder au remboursement du montant d’un prix de vente en sa qualité d’assureur responsabilité civile décennale de la société TRAVAUX DU MIDI.

Sur la demande infiniment subsidiaire de la société GBL IMMO de condamnation de la société KAUFMAN & BROAD et de son assureur AXA à effectuer les travaux de reprise, elle souligne que KAUFMAN & BROAD n’est pas propriétaire de l’ouvrage, cette obligation ne pouvant être mise à la charge que du seul le syndicat des copropriétaires ; elle estime que la société GBL IMMO n’a pas qualité pour solliciter la réalisation de travaux sur les parties communes dont elle n’est pas propriétaire.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] et BTM INGENIERIE n’ont pas constitué avocat ni conclu.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture des débats a été prononcée le 18 novembre 2024 avec effet différé au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture :

Il résulte des dispositions combinées des articles 802 et 803 du code de procédure civile applicables aux instances en cours, que :
- « Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. […] »
- « L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
[...]L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. »

Trois des parties défenderesses ont chacune communiqué des conclusions postérieurement à l’ordonnance de clôture pour répondre aux conclusions déposées par la requérante à la veille de la clôture ; toutes les parties comparantes se sont accordées sur une demande de révocation de l’ordonnance de clôture afin d’admettre les jeux d’écritures communiqués ;

Dès lors, il est justifié d’une cause grave, en l’espèce le droit de répliquer aux dernières conclusions en cause ne pouvant intervenir qu’après la clôture.

Il sera ordonné la révocation de l’ordonnance fixant la clôture au 22 avril 2025 et la fixation de la nouvelle date de clôture de la procédure au 20 mai 2025. Les dernières conclusions et pièces de la société KAUFMAN & BROAD, de la compagnie AXA IARD France et de TRAVAUX DU MIDI sont en conséquence recevables.

Sur l'intervention volontaire de la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE
Il résulte des dispositions de l’article 325 du Code de procédure civile que « L'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. » L’article 331 du même code précise que l’intervention volontaire principale « n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention ».
En l’espèce, la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE se prévaut de sa fusion avec la société KAUFMAN & BROAD PROVENCE pour venir aux droits et actions de cette dernière.
En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société KAUFMAN & BROAD REAL ESTATE.

Sur les désordres et leurs causes :

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les phénomènes d’infiltration dénoncés par la société GBL IMMO s’inscrivent dans le cadre de griefs similaires plus généraux ayant affecté les sous-sols de l’immeuble [Adresse 10].

Monsieur [Z] [O], expert judiciaire, précise en pages 9 et suivantes de son rapport, que le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] a par le biais de son syndic effectué entre 2016 et 2018 plusieurs déclarations de sinistres auprès de la société AXA, assureur dommage ouvrages, en raison de phénomènes d’infiltration par les murs des parties communes, puis dans les box, parmi lesquels ceux appartenant à la société GBL IMMO. L’assureur a sur conclusions de l’expert amiable désigné refusé sa garantie considérant qu’aucune atteinte à la solidité de l’ouvrage n’était démontrée.

L’expert judiciaire a, dans le cadre de sa mission, examiné à la demande du SDC de l’immeuble [Adresse 10] représenté aux opérations d’expertise, l’ensemble des griefs persistants dans le volume 2, ne limitant pas sa mission aux infiltrations relevées dans les box de la société GBL IMMO.

Il a confirmé l’existence de nombreuses traces d’infiltrations sur les murs des différents niveaux de sous-sols de l’immeuble et de dégradations consécutives à ce phénomène.

Concernant les réclamations de la société GBL IMMO portant sur les box 91, 92 et 93 situés au niveau -3, il a confirmé l’existence de stigmates consécutifs à des pénétrations d’eau et à des ruissellements soient :

* Au niveau du box 91 : la présence d’une forte odeur de salpêtre, et d’importantes auréoles et traces de moisissures sur les murs du box, la présence de salpêtre sur les murs de stalactites, avec au sol sous ces stalactites un dépôt de calcaire.
* Au niveau du box 92 ; l’angle des murs est imbibé d’eau et des auréoles importante sont visibles, l’accumulation de traces de calcaire blanches au sol
* Au niveau du box 93 : des auréoles, des traces de salpêtre et des accumulation blanchâtres.

Ces stigmates sont consécutifs selon l’expert à un défaut d’exécution d’étanchéité des cunettes périphériques réalisées par la société TRAVAUX DU MIDI, localisées à chaque niveau, en pied de parois, aggravées par des défauts de pente et par l’insuffisance d’entretien des cunettes, localement aggravée par des encombrements d’objets entreposés.

Il conclut que des travaux de reprises, estimés à 40 000 € et consistant en la mise en œuvre d’une résine d’étanchéité au niveau de ces cuvettes, sont de nature à faire cesser les infiltrations.

Sur la demande de résolution de la vente portant sur la chose d’autrui et pour erreur sur les qualités substantielles de cette chose :
L’article 1599 du code civil dispose que « la vente de la chose d'autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui. »
L’article 1110 du code civil, dans sa version applicable au litige dispose que « L'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ».
Elle n'est point une cause de nullité lorsqu'elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention ».
En l’espèce, la société GBL IMMO a acquis en l’état futur d’achèvement les biens litigieux selon acte reçu le 27 février 2013.
Cet acte mentionnait la procédure initiée par la société SAGEM afin d’obtenir le retrait de la délibération du conseil municipal autorisant la signature du traité de concession, et informait les parties que l’annulation judiciaire du traité de concession pourrait avoir pour effet de provoquer l’annulation des ventes des terrains cédés et par voie de conséquence l’annulation rétroactif des droits du vendeurs. Il a en conséquence été insérée à l’acte une condition résolutoire au terme de laquelle « la vente sera résolue de plein droit en cas d’annulation judiciaire ou conventionnelle de l’un des actes … Cette condition sera réputée réalisée en cas de décision judiciaire devenue définitive prononçant la nullité de l’un des actes susvisés, ou par la signature d’un protocole transactionnel ayant le même effet (l’annulation amiable ou judiciaire dont les effets seraient limités au seul traité de concession ne réaliserait ainsi pas cette condition) ».
Cependant, par acte du 24 avril 2015, l’acquéreur, informé de la procédure contentieuse alors en cours devant les juridictions administratives, a renoncé à cette condition résolutoire.
Par arrêt du 15 mars 2019, le Conseil d’Etat a annulé le traité de concession conclu entre la commune de [Localité 11] et la société KAUFMAN & BROAD PROVENCE portant pour partie sur la construction de l'immeuble en litige. L’arrêt précise que l’annulation d’une concession d’aménagement n’a pas pour effet par elle-même d’anéantir rétroactivement les actes passés pour son application, et qu’au cas particulier il ne ressort pas de l’instruction que les baux emphytéotiques administratifs conclus entre la commune et l’aménageur en vue de la réalisation des biens, qui ont fait l’objet d’actes séparés, pourraient encore être contestés.
Il s’en déduit que la seule circonstance d’annulation du traité de concession conclu entre la commune et le prometteur n’a pas automatiquement conduit à l’annulation des baux emphytéotiques également conclus.
En outre, il ne peut être invoqué par l’acquéreur une erreur sur les qualités substantielles tirées de la qualité du propriétaire vendeur, dès lors que celui-ci était parfaitement informé des risques liés à la procédure en cours, et a fait le choix de poursuivre l’opération en connaissance de cause.

La société GBL IMMO indique encore qu’eu égard au coût de son acquisition, soit 92 000 € par box, elle était en droit d’attendre un haut niveau de qualité de façon à pouvoir stationner des véhicules sans qu’ils ne soient endommagés. Il sera cependant constaté que l’acte de vente portait sont simplement défini comme « des garages situés au niveau -3 ». Si le prix de vente est effectivement conséquent, il ne démontre pas la volonté d’acquérir un bien à « haut degré de qualité » comme indiqué en demande, mais est le simple reflet des prix du marché immobilier sur la commune de [Localité 11]. La requérante considère encore que l’erreur est constituée dès lors que l’acquéreur était en droit d’attendre de pouvoir stationner des véhicules sans qu’il ne soit endommagés. Outre le fait que l’expert conclu en page de son rapport, que les désordres constatés dans deux des trois box acquis n’ont pas entraîné de gêne particulière pour leur utilisateur, il appartient à la société GBL IMMO de démontrer qu’elle n’aurait pas acquis en ayant connaissance de ces infiltrations. Or, il résulte du rapport d’expertise que les causes des désordres ont été établies et qu’ils sont réparables.
En conséquence, la société GBL IMMO échoue à démontrer qu’il n’aurait pas acquis aux mêmes conditions les box litigieux si elle avait eu connaissance de ce défaut d’étanchéité des cuvettes.
Sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande en résolution sur le fondement de l’article 1792 du code civil :

La société GBL IMMO forme ses demandes sur le fondement de la responsabilité décennale de plein droit des constructeur, rappelant qu’au terme de l’article 1646-1 du code civil : « Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code .
Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3 ».
La requérante soutient qu’il a été constaté que les désordres ont entraîné des dommages sur les véhicules stationnés dans le box, ce qui atteste de l’impropriété de l’ouvrage à sa destination, tendant précisément au stockage de véhicule.
Pourtant, s’agissant des box n°92 et 93, l’expert relève en page 46 de son rapport, que les ruissellements étant localisés sur la face de la paroi enterrée pour être recueillis dans la cunette et qu’ils n’ont pas entraîné une gêne anormale. Les désordres constatés ne rendent dès lors pas les ouvrages impropres à leur destination, ceux-ci pouvant être utilisés sans gêne notable au terme du rapport d’expertise.
L’expert note que seul le box n°91 a connu des écoulements d’eau en provenance du plafond, ayant potentiellement pu entraîner des dommages sur le véhicule stationné. Il ne résulte cependant aucunement du rapport d’expertise que ces désordres ont rendu le garage impropre à sa destination, soit un lieu de stationnement de véhicule ; il sera au contraire constaté qu’un véhicule était garé dans le box le jour des opérations d’expertise (page 33 et 34 du rapport), attestant de la continuité de son usage.
Ainsi, il est acquis que les box 91, 92 et 93 sont exempts de dommages les rendant impropres à leur destination.
La demande de résolution de la vente sur ce fondement sera rejetée.

Sur la demande infiniment subsidiaire de résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés :
La requérante sollicite la résolution de la vente sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du code civil, qui dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
Cependant, il est constant que l’article 1641 du code civil relatif à la garantie des vices cachés de la chose vendue est inapplicable en matière de vente d'immeubles à construire.
La demande sur ce fondement sera rejetée.

Sur la demande à titre très infiniment subsidiaire de dommages et intérêts et d’indemnisation des travaux de reprise au titre de la garantie contractuelle :
Sur le fondement de l’article 1231-1 et 1217 du code civil, la société GBL IMMO demande la condamnation de la société KAUFMAN & BROAD au versement de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral, et à la prise en charge des travaux de reprise au prorata des tantièmes de la copropriété.
Elle demande la condamnation solidaire de la société AXA sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme causant à autrui un dommage oblige la faute de celui par lequel il est arrivé à le réparer.
Il appartient classiquement à celui qui prétend à indemnisation sur les fondements précités de démontrer l’existence d’une faute dans l’exécution du contrat à l’origine du préjudice subi, par le cocontractant ou par un tiers.
En l’espèce, la société GBL IMMO ne précise pas la nature de la faute contractuelle reprochée à la société KAUFMAN & BROAD. Il sera rappelé que l’annulation du traité de concession n’a à ce stade entrainé aucun préjudice pour la requérante. Par ailleurs, si l’existence de graves désordres, par ailleurs non démontrée, est de nature à engager la responsabilité décennale de plein droit du constructeur vendeur, aucune faute personnelle ne peut être imputée à ce dernier du fait de l’exécution défectueuse de travaux par des loueurs d’ouvrage.
Enfin, n’étant pas démontré que les dommages constatés dans les garages de la société GBL IMMO sont d’ordre décennal, il ne peut être reproché à la société AXA de ne pas avoir procédé aux travaux de reprises en sa qualité d’assureur dommage ouvrage.
La société GBL sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société GBL IMMO sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire s’élevant à la somme de 3972,78 euros.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes à ce titre seront rejetées.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Et l’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, qu’il statue d’office ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, aucune circonstance ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort,