TJ 42218, 10 juin 2025, RG 25/00189

Minute n°
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00189 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IV2A

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 01 Avril 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] Agissant par son syndic SAS IMMO DE FRANCE IFV, dont le siège social est sis- [Adresse 1] ([Localité 3])

représenté par Me DREVET-RIVAL DE LA SARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [K] [J]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Lidya LAOUBI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [O] [W] [N] [T] [S]
demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Juin 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [K] [J] et Monsieur [O] [S] sont copropriétaires dans l’immeuble « [Adresse 5] » sis à [Localité 7].

En raison d'un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de Madame [K] [J] et Monsieur [O] [S], en date du 3 février 2023.

Suite à une tentative de conciliation, un constat de carence a été dressé le 18 octobre 2023.

Par assignation délivrée par commissaire de justice le 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [K] [J] et Monsieur [O] [S] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Par jugement du 18 mars 2025, le dossier a été renvoyé devant la chambre matériellement compétente.

A l'audience du 1er avril 2025, à laquelle l'affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de :
Débouter Madame [K] [J] de l’ensemble de ses demandes ;Condamner conjointement et solidairement Madame [K] [J] et Monsieur [O] [S] à lui payer les sommes de :6 265,94 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;1 500,00 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée 1 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;Dire et juger que l'exécution provisoire du présent jugement est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire ;
Au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il fait valoir que les justificatifs de sa créance sont produits et qu’elle est justifiée. Il précise que le budget est réparti entre les différentes tour, puis entre chaque copropriétaire de chaque tour. Il ajoute que le fonds travaux a été mis en place par une décision d’assemblée générale ordinaire du 6 juin 2017.

Au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il rappelle que le contrat de syndic approuvé en assemblée générale est opposable aux copropriétaires. Il estime que le copropriétaire débiteur est responsable de sa propre défaillance.
Au visa de l’article 1343-5 du Code civil, il s’oppose aux délais de paiement, rappelant qu’elle ne verse rien depuis le 1er juillet 2022 et que seul Monsieur [S] procède à des virements.

Sur la demande de dommages et intérêts, il rappelle qu’il a été contraint de relancer les débiteurs à de multiples reprises, sans réaction de Madame [J].

En réponse, Madame [K] [J], représentée par son conseil, sollicite de la part de la juridiction de :

- Rejeter la demande en paiement des frais et honoraires du syndic au titre des frais de recouvrement comme étant injustifiés ;
- Lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes formulées à titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Statuer ce que de droit sur les dépens.

Au visa des articles 10 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle estime que le syndicat des copropriétaires ne produit pas certaines pièces essentielles pour justifier de sa créance. Elle ajoute que le syndicat ne justifie pas d’avoir accompli certaines diligences et d’autres ne relèvent pas de diligences exceptionnelles. Elle soutient que les honoraires et frais du syndic de copropriété prévus par le contrat de syndic ne peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant.

Au visa de l’article 1343-5 du Code civil, elle explique être séparée de Monsieur [S] depuis 2022, qu’elle ne réside pas dans le logement et qu’il était convenu que ce dernier règle les charges de copropriété. Elle indique avoir des ressources à 1 286,00 € par mois, pour un loyer résiduel de 158,25 €, avec deux enfants à charge. Elle précise que le bien immobilier est en vente et que les règlements ont été effectués depuis leur compte joint.

Elle déclare ne pas être de mauvaise foi et que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice.

Monsieur [O] [S], dont l’assignation a été signifiée à étude, n’a pas comparu.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l'affaire est mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque l’un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu des procès-verbaux d’assemblée générale, des appels de fonds et du décompte en date du 31 mars 2025, il ressort que Madame [K] [J] et Monsieur [O] [S] sont redevables de la somme de 7 388,36€, arrêté au jour de l'audience.

S'agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l'espèce, les mises en demeure des 25 novembre 2022 et 6 décembre 2022, outre la relance du 14 juin 2023 ne sont pas justifiés par la production d’un accusé de réception, contrairement à la mise en demeure du 17 mai 2023, qui sera retenue.

Par ailleurs, les frais de transmission du dossier à l’huissier ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Enfin, la demande d’information du 24 mars 2025 n’est pas justifiée.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par Madame [K] [J] et Monsieur [O] [S].

Madame [K] [J] et Monsieur [O] [S] sont solidairement condamnés à payer au syndicat de copropriété la somme de 6 878,36 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 225,60 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires n'établit pas que Madame [K] [J] et Monsieur [O] [S] aient fait preuve de mauvaise foi, ni que leur comportement lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les délais de paiement

L'article 1343-5 du Code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame [K] [J] justifie de sa situation financière actuelle et le bien immobilier est en vente. Elle affirme que les paiements de charges sont faits à partir du compte joint.

Il convient d'octroyer à Madame [K] [J] des délais pour le paiement de la créance selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [K] [J] et Monsieur [O] [S] succombant à l'instance, ils sont solidairement condamnés aux dépens. L’assignation est nécessairement compris dans les dépens, sans qu’il soit nécessaire de le préciser.

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Madame [K] [J] et Monsieur [O] [S], parties perdantes, sont solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,