TJ 14118, 17 juill. 2025, RG 24/03898

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03898 - N° Portalis DBW5-W-B7I-JALG

Minute : 2025/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2025

[V] [H]

C/

[C] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Olaf LE PASTEUR - 48

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [V] [H]

M. [C] [Y]

Me Olaf LE PASTEUR - 48
Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [H]
né le 22 Avril 1942 à [Localité 11], demeurant [Adresse 10]
comparant en personne assisté de Me Olaf LE PASTEUR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 48

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [Y]
né le 19 Janvier 1963 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Corine ANCEL, greffière

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Février 2025
Date des débats : 13 Mai 2025
Date de la mise à disposition : 17 Juillet 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 3 octobre 2020, Monsieur [V] [H] a donné à bail à Monsieur [C] [Y] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 590 euros augmenté des charges locatives d'un montant de 20 euros.

Le 17 novembre 2022, Monsieur [H] a fait signifier à Monsieur [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 1.750,50 euros, arrêtée au mois de novembre 2022 inclus.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, remis à personne, Monsieur [H] a fait assigner Monsieur [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de voir :
- constater acquise la clause résolutoire visée dans le commandement du 17 novembre 2022, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
- prononcer l’expulsion de Monsieur [Y] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de son chef ;
- condamner Monsieur [Y] à lui payer :
* la somme de 1.740,50 euros assortie du taux d'intérêt légal à compter du 17 novembre 2022 au titre des loyers et charges dûs jusqu'à l'acquisition de la clause résolutoire;
*une indemnité d'occupation mensuelle de 610 euros à compter du 17 janvier 2023, et donc une somme de 1.180 euros assortie du taux d'intérêt légal à compter du jugement à intervenir;
*une somme de 500 euros pour résistance abusive ;
* la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
*les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer du 17 novembre 2022 en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Lors de l'audience du 13 mai 2025, Monsieur [H] comparaît, assisté par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant la dette à la somme de 690,50 euros, et précisant que les problèmes de règlement des loyers étaient récurrents depuis le début du bail.

Monsieur [Y], ne conteste pas la dette, explique avoir eu des difficultés financières, percevoir un salaire de 2.000 euros par mois, et s'engager à régler très rapidement sa dette de loyers afin de pouvoir conserver son logement. Il lui a été permis de justifier d'un éventuel paiement après l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

Monsieur [Y] a fait parvenir au greffe le justificatif d'un virement de la somme de 690,50 euros à Monsieur [H] le 24 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 25 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 21 novembre 2022.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 17 novembre 2022, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 1.750,50 euros, arrêtée au mois de novembre 2022 inclus.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date dudit commandement, portait à deux mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90/449 du 31 mai 1990, complétant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'étant pas applicable à la date de l'exploit.

En l’espèce, Monsieur [H] produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 15 mai 2025 ainsi que le commandement de payer précité.

D'une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D'autre part, il est établi par le relevé de compte que la locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 690,50 euros au jour de l'audience. Cette dette a été régularisée postérieurement, le 24 mai 2025, par un paiement de Monsieur [Y].

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 17 janvier 2023 et de constater qu'aucune somme n'est plus dû par Monsieur [Y].

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu'il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Au vu de la position des parties, il y a lieu d’accorder à Monsieur [Y] la suspension des effets de la clause résolutoire, selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [Y] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si le locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies et ne procède pas au paiement d'un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et le locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour lui de quitter les lieux, Monsieur [Y] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Il pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même Code.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil (article 1153 alinéa 4 ancien), le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [H] allègue que la résistance abusive et injustifiée de Monsieur [Y] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, Monsieur [H] doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d'allouer à Monsieur [H] une indemnité d'un montant de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS