TJ 14118, 17 juill. 2025, RG 25/01652

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 2]
[Adresse 9]
[Localité 4]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01652 - N° Portalis DBW5-W-B7J-JIIF

Minute : 2025/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2025

S.C.I. DES LOGES

C/

[F] [K]
[B] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Dominique LECOMTE - 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [F] [K]
Mme [B] [K]

Me Dominique LECOMTE - 24

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. DES LOGES - RCS 382 216 026, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par Me Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [K]
né le 22 Juin 1960 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]
non comparant, ni représenté

Madame [B] [K]
née le 17 Mai 1985 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Corine ANCEL, Greffière

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Mai 2025
Date des débats : 13 Mai 2025
Date de la mise à disposition : 17 Juillet 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date des 21 et 27 juillet 2023, la SCI Des Loges a donné à bail à M. [F] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 590 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 45 euros.

Mme [B] [K] s’est portée caution solidaire du locataire par acte du 21 juillet 2023.

Par acte extrajudiciaire du 14 juin 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 18 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 270 euros au titre des loyers impayés au 22 mai 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 7 février 2025, la SCI Des Loges a fait assigner M. [F] [K] et Mme [B] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater, ou à défaut prononcer, la résiliation du contrat de location ;
– ordonner, en conséquence, l’expulsion de M. [F] [K] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– condamner solidairement M. [F] [K] et Mme [B] [K] à payer :
* la somme de 4 509,07 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
* une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif de M. [F] [K], laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;
* la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025, au cours de laquelle la SCI Des Loges, représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner M. [F] [K] au paiement :
* de la somme principale de 5 665,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
* des entiers dépens ;
* de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
et ajoute ne pas maintenir le surplus des demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

M. [F] [K] et Mme [B] [K], tous deux assignés par procès-verbal de recherches infructueuses dressés conformément à l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que, les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur la non-comparution des défendeurs 

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des sommes dues à l’issue du bail 

En l’espèce, la SCI Des Loges sollicite la condamnation de M. [F] [K] au paiement de la somme principale de 5 665,27 euros, répartie comme suit :
– 6 108,27 euros au titre des loyers et charges impayés (taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2023 et 2024 incluses ;
– 147 euros au titre des réparations et dégradations locatives (22 euros + 125 euros) ;
+ 590 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur les loyers et charges impayés
En application de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie ;
1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;
3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, la SCI Des Loges produit aux débats :
– le contrat de bail des 21 et 27 juillet 2023 ;
– les avis de taxes foncières des lieux litigieux pour les années 2023 et 2024 ;
– l’état des lieux de sortie signé contradictoirement entre les parties le 30 décembre 2024 ;
– un relevé de compte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 28 avril 2025, prorata du terme de décembre 2024 inclus.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [F] [K] n’est pas à jour du règlement des loyers et charges relatifs aux lieux litigieux qu’il a quitté et dont il a remis les clés après établissement d’un état des lieux de sortie le 30 décembre 2024, date jusqu’à laquelle il était tenu au paiement des loyers et charges.

Toutefois, il apparaît à la lecture du décompte fourni aux débats que, la somme de 175,97 euros correspondant au motif « commandement de payer du 14 juin 2024 » a été mise au débit du compte locatif ; or, il convient de rappeler que le coût des actes de commissaire de justice doit être compris dans les dépens, si ces actes sont justifiés ; de sorte que, la somme de 175,97 euros sera ôtée du calcul de la dette locative.

Dès lors, il ressort de l’ensemble de ces éléments que, M. [F] [K] est débiteur de la somme de 5 932,30 euros au titre des loyers et charges restant dus à l’issue du bail, selon décompte arrêté au 28 avril 2025, prorata du terme de décembre 2024 et taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2023 et 2024 incluses.

Par conséquent, M. [F] [K] sera condamné à payer à la SCI Des Loges la somme de 5 932,30 euros au titre des loyers et charges restant dus à l’issue du bail, selon décompte arrêté au 28 avril 2025, prorata du terme de décembre 2024 et taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2023 et 2024 incluses, sous réserve des développements ultérieurs.

Sur les réparations et dégradations locatives
En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, si le locataire est présumé être à l’origine des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, le bailleur qui souhaite bénéficier de cette présomption doit néanmoins faire la preuve que les dégradations ont bien eu lieu pendant l’occupation des lieux par le preneur. Aussi, il est constant que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, la SCI Des Loges produit aux débats :
– l’état des lieux de sortie signé contradictoirement entre les parties le 30 décembre 2024 ;
– une facture du 2 mai 2025 portant sur l’entretien de la chaudière au gaz pour la somme totale de 125 euros TTC ;
– une facture du 14 janvier 2025 portant sur la fourniture d’une clé et d’un badge pour la somme totale de 22 euros TTC.

Si la société bailleresse produit bien aux débats l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 30 décembre 2024, elle ne produit cependant pas l’état des lieux d’entrée ; de sorte qu’il ne peut pas être procédé à la comparaison des différents états des lieux, en particulier s’agissant du nombre de clés et badges fournis au locataire lors de son entrée dans les lieux, la seule mention « manque une clé et un badge » portée dans l’état des lieux de sortie étant insuffisante à démontrer le nombre de ces éléments remis au locataire. Dès lors, la demande de ce chef formée par la bailleresse sera rejetée.

Enfin, s’agissant du défaut d’entretien de la chaudière au gaz par le locataire pour l’année 2024, pour lequel le bailleur sollicite la somme de 125 euros, cette réparation constitue bien une réparation locative listée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 imputable au locataire ; de sorte que, le locataire est tenu de justifier de l’entretien annuel de la chaudière au gaz du logement auprès de la bailleresse ; or, il résulte de la lecture de l’état des lieux de sortie que l’entretien de la chaudière n’a pas été effectué en 2024 ; aussi, le défaut d’entretien annuel de la chaudière gaz étant imputable au locataire sortant, il sera accordé la somme de 125 euros à la bailleresse.

En conséquence, M. [F] [K] est redevable de la somme de 125 euros au titre des réparations locatives qui lui sont imputables, sous réserve des développements ultérieurs.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail
Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :
Loyers et charges impayés : 5 932,30 euros
(prorata de décembre 2024 et taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2023 et 2024 inclus)
Réparations locatives : 125 euros
Dépôt de garantie : – 590 euros

TOTAL : 5 467,30 euros

Par conséquent, M. [F] [K] sera condamné à payer à la SCI Des Loges la somme de 5 467,30 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés à l’issue du bail au 31 décembre 2024, selon décompte arrêté au 28 avril 2025, prorata du terme de décembre 2024 inclus, après déduction du dépôt de garantie et assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4 509,07 euros, à compter du 16 janvier 2025, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [K], partie succombante au présent litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance ainsi qu’à payer à la SCI Des Loges la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS