TJ 93008, 7 mai 2024, RG 23/02264

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
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REFERENCES : N° RG 23/02264 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMRN

Minute : 24/00794

S.A. CDC HABITAT
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Monsieur [M] [I]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Gaëlle LE DEUN
Copie délivrée à :
M [M] [I]
Le Préfet de la Seine Saint Denis

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection,
Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l'audience publique du 7 mars 2024
tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT, demeurant [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [I], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 11 octobre 2021, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 410, 09 € et 77, 64 € de provision sur charges.<DEF>

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, la SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 7 mars 2024, la SA CDC HABITAT - représentée par son conseil -, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
A titre subsidiaire, la SA CDC HABITAT demande au tribunal de :
prononcer la résiliation du bail d’habitation ;
En tout état de cause, la SA CDC HABITAT demande au tribunal de :
condamner Monsieur [M] [I] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 7. 616, 63 €, surloyers compris, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;condamner Monsieur [M] [I] au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [I] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ; ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner Monsieur [M] [I] au paiement d'une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;dire que dans l’hypothèse où le Tribunal viendrait à accorder des délais de règlement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire, le débiteur sera tenu de régler chaque mensualité avant le 5 de chaque mois en sus du loyer courant ;dire enfin qu’à défaut de versement d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra alors exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;condamner Monsieur [M] [I] au paiement d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner Monsieur [M] [I] aux dépens le tout, d'ordonner l'exécution provisoire.
La SA CDC HABITAT précise que l'arriéré locatif s'élève à 5. 031, 19 € hors surloyers et ajoute que le dernier règlement a été effectué en juillet 2023.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié à étude le 20 octobre 2023, Monsieur [M] [I] n’est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2024.

<DEF>MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [M] [I], assigné à étude ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience.
La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 24 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 11 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juin 2023, pour la somme en principal de 1. 708, 97 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2023.

Le contrat de bail est donc résilié au 17 août 2023 et Monsieur [M] [I] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA CDC HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [I].

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

La SA CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7. 616, 63 € à la date du 29 février 2024.
Il convient de retrancher à cette somme le montant des frais de rejet des paiements, faute de clause prévoyant l'imputation de tels frais au défendeur dans le contrat de bail, pour une somme totale de 13, 51 X 8 = 108, 08 €.

Aux termes de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.
En l'espèce, aucune mise en demeure de répondre à l'enquête annuelle relative aux ressources n'est produite aux débats.

Aussi, la vérification du respect des délais ne peut être faite et dès lors, l'ensemble des sommes réclamées au titre du surloyer, soit un total de 25 X 2 + 1. 249, 81 (SLS janvier 2023) + 2. 499, 62 (SLS février 2023) + 1. 292, 72 (SLS janvier 2024) + 1. 292, 72 (SLS février 2024) = 6. 384, 87 euros selon le décompte arrêté au 29 février 2024, ne sont pas justifiées.
En définitive, le montant de l'arriéré locatif s'élève à 7. 616, 63 - 108, 08 - 6. 384, 77 = 673, 68 euros.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 673, 68 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (16 juin 2023), conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 août 2023, Monsieur [M] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, la SA CDC HABITAT ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance .

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Monsieur [M] [I] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,