TJ 93008, 7 mai 2024, RG 23/02328

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/02328 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMZ3

Minute : 24/00800

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Monsieur [B] [V]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Gaëlle LE DEUN
Copie délivrée à :
M [B] [V]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection,
Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l'audience publique du 7 mars 2024
tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, demeurant [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [V], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 23 octobre 2015, la SA d'HLM EFIDIS a donné à bail à Monsieur [B] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 362, 24 € et 199, 96 € de provision sur charges.
<DEF>
Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la société précitée, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 7 mars 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL - représentée par son conseil -, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
A titre subsidiaire, la SA CDC HABITAT SOCIAL demande au tribunal de :
prononcer la résiliation du bail d’habitation ;
En tout état de cause, la SA CDC HABITAT SOCIAL demande au tribunal de :
condamner Monsieur [B] [V] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la baisse à la somme de 982, 53 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ; condamner Monsieur [B] [V] au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [V] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ; ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner Monsieur [B] [V] au paiement d'une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;dire que dans l’hypothèse où le Tribunal viendrait à accorder des délais de règlement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire, le débiteur sera tenu de régler chaque mensualité avant le 5 de chaque mois en sus du loyer courant ;dire enfin qu’à défaut de versement d’une seule mensualité, la totalité de la dette deviendra alors exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;condamner Monsieur [B] [V] au paiement d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner Monsieur [B] [V] aux dépens le tout, d'ordonner l'exécution provisoire.
La SA CDC HABITAT SOCIAL n'est pas opposée à l'octroi de délai de paiement et demande la suspension de la clause résolutoire en lieu et place du locataire.
<DEF>La SA CDC HABITAT SOCIAL précise qu'un plan d'apurement a été signé le 3 novembre 2023 aux termes duquel le locataire s'est engagé à payer la somme de 20 € mensuels en plus du loyer courant.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié à personne le 27 octobre 2023, Monsieur [B] [V] n’est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [B] [V], assigné à personne ne comparaît pas et n'est pas représenté à l'audience.
La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 31 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA CDC HABITAT SOCIAL le 22 juin 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 23 octobre 2015 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juillet 2023, pour la somme en principal de 3. 033, 27 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 septembre 2023.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte en date du 1er mars 2024 démontrant que Monsieur [B] [V] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 982, 53 € comprenant les loyers, charges impayés et indemnités d'occupation février 2024 inclus.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 982, 53 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (3 juillet 2023), conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance .

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d'application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [B] [V] a signé le 3 novembre 2023 un plan d'apurement avec le bailleur suivant lequel il s'est engagé à verser la somme de 20 € pendant 13 échéances et la somme de 1, 73 € durant une échéance.

Compte tenu de ces éléments, de l'absence d'opposition du bailleur à l'octroi de délai de paiement et de sa demande formulée en lieu et place du locataire de suspension de la clause résolutoire, Monsieur [B] [V] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Ainsi, l'accord signé par les parties permet d'octroyer des délais de paiement au locataire supérieurs à 36 mois.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :
- que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;
- que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 4 septembre 2023 ;
- que Monsieur [B] [V] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;
- que faute pour Monsieur [B] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA CDC HABITAT SOCIAL soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [B] [V] ;
- qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL soit en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d'allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [B] [V] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,